賃貸経営をしていると、避けて通れないのが入居者の退去です。
「部屋を見たところ、大きな傷もなさそうだから問題ない」
「原状回復工事は管理会社に任せているので、細かく確認していない」
このようなオーナー様も少なくありません。
しかし、退去時の室内確認を十分に行わないまま立会いを終えてしまうと、後から傷や設備の不具合が見つかったり、誰が修繕費を負担するのか判断できなくなったりすることがあります。
さらに、原状回復工事の内容が決まるまでに時間がかかれば、次の入居者募集にも影響しかねません。
退去立会いは、単に「部屋がきれいかどうかを見る時間」ではありません。
室内の状態を記録し、必要な修繕を整理し、入居者負担とオーナー負担を考えるための重要なタイミングです。
今回は、賃貸物件のオーナー様に向けて、退去立会いで特に確認しておきたい室内のチェックポイントと、原状回復でトラブルを防ぐための考え方について解説します。
そもそも「原状回復＝新品に戻すこと」ではない
まず理解しておきたいのが、「原状回復」の意味です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復について、借主の故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用によって生じた損耗・毀損を復旧すること、という考え方が示されています。
つまり、入居者が退去するときに、室内を「入居した当時の新品の状態」に戻してもらうという意味ではありません。
通常の生活をしていて自然に発生した傷みや、年月の経過による劣化については、基本的にはオーナー側で負担する修繕として考える必要があります。
一方で、
・物をぶつけて壁に穴を開けた
・不注意によってフローリングに大きな傷を付けた
・清掃や手入れを怠ったことで汚損が拡大した
など、入居者の故意・過失等が原因と考えられる場合には、入居者負担として検討できるケースがあります。
ただし、実際の費用負担については、契約内容、入居期間、損傷の原因、経過年数、特約の内容などによって変わります。
そのため、退去立会いで重要なのは「とにかく入居者へ請求できる箇所を探すこと」ではありません。
傷や汚れが、いつ、どのような原因で発生したのかを確認できる状態にしておくことが大切です。
なぜ退去立会いでの確認が重要なのか
国土交通省も、入居時と退去時に物件の状況を確認し、チェックリストや写真などで記録しておくことが、原状回復トラブルを防ぐために有効だとしています。
退去後に傷を発見しても、
「入居前からあった傷なのか」
「今回の入居者が付けた傷なのか」
「通常の使用によるものなのか」
が分からなければ、費用負担について説明することが難しくなります。
特に退去後すぐに原状回復工事へ入ってしまうと、工事前の状況そのものが失われます。
だからこそ、退去立会いでは「見る」だけではなく、「残す」ことが重要です。
写真や動画を撮影し、損傷箇所、場所、大きさ、状態などを記録しておくことが、後の精算や修繕判断に役立ちます。
チェックポイント① 壁・天井・クロス
退去立会いで最初に確認したいのが、壁や天井です。
一見するときれいに見える部屋でも、角度を変えて見ると傷や汚れが確認できることがあります。
家具による黒ずみと大きな傷を分けて考える
冷蔵庫やテレビ、家具などを置いていた部分に黒ずみが発生することがあります。
ただし、こうした跡があるからといって、すべて入居者負担になるわけではありません。
通常の使用によって発生した損耗なのか、入居者の使い方によって生じた損傷なのかを整理する必要があります。
一方で、家具を移動した際にできた深い傷や、物をぶつけてできた穴などについては、入居者側の負担を検討できる場合があります。
ビス穴・釘穴・ネジ穴も確認する
壁には、
・画びょうの穴
・釘穴
・ネジ穴
・テレビの壁掛け金具の跡
・棚を設置した跡
などが残っていることがあります。
穴があるという理由だけで一律に判断するのではなく、大きさや施工方法、契約内容などを確認することが重要です。
退去立会いでは、穴の位置と大きさが分かるように写真を残しておきましょう。
チェックポイント② フローリング・床
床は、退去後の原状回復費用が大きくなりやすい部分の一つです。
特に家具が置いてあった場所は、立会いの際に見落としやすいため注意が必要です。
引っかき傷やへこみを確認する
確認しておきたいのは、
・家具を引きずった傷
・物を落としたことによるへこみ
・ペットによる引っかき傷
・キャスター付き椅子による傷
・水濡れによる変色や膨れ
などです。
ただし、床についても通常損耗・経年変化との区別が必要です。
「傷がある＝すべて入居者負担」という判断をすると、後にトラブルになる可能性があります。
家具がなくなった後だからこそ分かる傷がある
入居中は家具で隠れていたため、オーナーや管理会社が把握していなかった傷が退去時に初めて見つかることがあります。
冷蔵庫、ベッド、ソファ、テレビ台などが置かれていた場所は、特に重点的に確認しましょう。
壁際や部屋の角まで確認することがポイントです。
チェックポイント③ キッチン・浴室・洗面台
水回りは、単なる汚れなのか、設備そのものの劣化なのかを判断する必要があります。
キッチンは油汚れだけでなく設備も確認
キッチンでは、
・コンロ周辺の油汚れ
・換気扇内部の汚れ
・シンクの傷
・収納扉の破損
・蛇口からの水漏れ
・排水口の詰まり
などを確認します。
表面だけを見て「問題なし」と判断せず、蛇口から実際に水を出し、排水や水漏れまで確認しておくと安心です。
浴室ではカビや水垢の原因を見る
浴室では、
・カビ
・水垢
・鏡の汚れ
・浴槽の傷
・コーキングの劣化
・排水口
・換気扇
などをチェックします。
カビが発生している場合でも、建物の構造や換気設備などが影響している可能性もあるため、単純に入居者の責任と決めつけるのは避けるべきです。
清掃状況や換気設備の状態、建物側の原因がないかなどを含めて確認します。
チェックポイント④ 建具・収納・扉
意外に見落とされやすいのが、扉や収納などの建具です。
見た目では問題なくても、実際に動かしてみると不具合が分かることがあります。
例えば、
・クローゼットの扉が閉まらない
・蝶番が緩んでいる
・ドアノブがぐらついている
・収納内部に傷やカビがある
・引き戸がスムーズに動かない
といったケースです。
すべての扉を一度開閉し、正常に使用できるか確認しましょう。
特に築年数が経過している物件では、入居者の使用方法ではなく、部品の経年劣化によって不具合が発生していることもあります。
「壊れている」という結果だけで判断せず、原因を確認することが大切です。
チェックポイント⑤ エアコンなどの設備
室内がきれいでも、設備に問題が残っている可能性があります。
特にエアコンは、次の入居者が使用を始めてから故障が発覚すると、入居直後のクレームにつながる場合があります。
退去時には可能な範囲で、
・電源が入るか
・冷暖房が作動するか
・異音がしないか
・水漏れがないか
・リモコンがあるか
などを確認しましょう。
給湯器、インターホン、照明、換気扇などについても同様です。
国民生活センターも、備え付け設備の動作確認を行うことの重要性を案内しています。
特に「入居者が退去した直後」と「次の入居者が入居する直前」の2回確認しておくと、設備トラブルを発見しやすくなります。
チェックポイント⑥ タバコ・ペット・生活臭
退去立会いでは、目に見える傷だけでなく「におい」も確認しましょう。
代表的なのが、
・タバコ臭
・ペット臭
・生ゴミなどの生活臭
・排水口からのにおい
です。
においは写真では残せないため、特に判断が難しい項目です。
タバコの場合は、クロスだけではなく、天井、建具、エアコンなどに臭いが付着していることもあります。
ペットの場合も、床や壁だけでなく、柱や巾木などに傷が残っているケースがあります。
契約上、喫煙禁止やペット禁止などの条件がある場合には、契約内容と実際の室内状況を照らし合わせて確認する必要があります。
チェックポイント⑦ 結露・カビ・水漏れ跡
退去時にぜひ確認しておきたいのが、窓周辺や収納内部です。
特に、
・窓枠
・サッシ周辺
・北側の壁
・クローゼット内部
・洗面所周辺
などはカビが発生しやすい場所です。
ここで重要なのは、「カビがあるから入居者負担」と単純に考えないことです。
結露の発生原因には、生活状況だけでなく、断熱性能、換気設備、建物の構造などさまざまな要素が関係します。
また、壁紙にシミがある場合には、単なる結露ではなく、雨漏りや配管からの漏水が原因となっている可能性もあります。
退去立会いを、建物の不具合を発見する機会として活用することも重要です。
「写真を撮るだけ」では不十分な場合も
退去立会いでは写真撮影が重要ですが、ただ大量に撮影すればよいわけではありません。
後から見ても「どこの写真なのか分からない」という状態では、記録として十分に活用できない場合があります。
例えば床に傷がある場合、
1枚目で部屋全体を撮影し、
2枚目で傷のある位置が分かる写真を撮り、
3枚目で傷そのものをアップで撮影する、
というように記録すると状況が分かりやすくなります。
さらに、
「洋室南側・フローリング・約○cmの傷」
といった形で記録しておけば、工事業者への見積もり依頼もしやすくなります。
動画で室内全体を一周撮影しておく方法も有効です。
入居時の写真と比較することが重要
退去立会いで最も判断に困るのが、
「この傷は最初からありました」
というケースです。
入居時の写真が残っていなければ、その傷がいつ発生したのか確認することが難しくなります。
国土交通省も、入居時と退去時の双方で室内の状況を確認し、写真などを残しておくことを推奨しています。
そのため、原状回復トラブルを減らすには、実は「退去時」だけ改善しても十分ではありません。
入居前に、
・室内写真
・設備の状態
・既存の傷
・汚れ
・建具の状態
などを記録しておくことが重要です。
入居時と退去時の写真を比較できれば、「入居前からあったものなのか」「入居期間中に発生したものなのか」を整理しやすくなります。
退去立会いのサインにも注意
退去立会いでは、室内確認後に入居者から確認書などへサインをもらうことがあります。
ここでも注意が必要です。
国土交通省のQ&Aでは、損傷が存在することを確認するサインと、その修繕費用を負担することへの合意は必ずしも同じではない、という趣旨の考え方が示されています。
そのため、
「サインをもらったから、記載した修繕費はすべて請求できる」
と単純に考えない方が安全です。
退去時にはまず損傷箇所と状況を双方で確認し、その後、契約内容や原状回復の考え方、工事内容、経過年数などを確認したうえで、費用負担を整理することが重要です。
オーナーが管理会社に確認したい5つのこと
退去立会いを管理会社へ任せているオーナー様も多いと思います。
その場合は、「立会いを実施したかどうか」だけではなく、どのような運用をしているのか確認してみましょう。
特に確認したいのは、次の5点です。
① 入居時の室内写真を保存しているか
退去時の状態だけではなく、入居時と比較できる仕組みがあるか確認します。
② 退去時の写真を残しているか
原状回復工事が終わってからでは、以前の状態を確認できません。
③ 入居者負担・オーナー負担をどのような基準で判断しているか
単に「前からこうしている」という運用ではなく、契約内容や国土交通省のガイドラインなどを踏まえて判断しているかがポイントです。
④ 工事前にオーナーへ説明があるか
工事内容、費用、修繕理由を確認できる管理体制が望ましいでしょう。
⑤ 原状回復完了から募集開始までがスムーズか
原状回復は費用だけでなく、スピードも重要です。
数万円の工事費を抑えることに時間をかけた結果、募集開始が遅れて空室期間が長くなってしまえば、賃貸経営全体ではメリットが小さくなることもあります。
退去立会いは「精算」だけでなく次の募集のスタート地点
退去立会いというと、「入居者へいくら請求するか」に目が向きがちです。
しかし、オーナー様にとって本当に重要なのは、その後の賃貸経営です。
退去後には、
・どこを原状回復するか
・設備交換が必要か
・追加でリフォームを行うか
・募集条件を変更するか
・家賃を見直すか
といった判断が続きます。
つまり、退去立会いは前の入居者との契約を終えるだけではなく、次の入居者募集を始めるための現地調査でもあります。
例えば10年以上入居していた部屋であれば、通常の原状回復だけで再募集するのか、それとも設備や内装を一部リニューアルするのかを検討する良いタイミングです。
原状回復工事だけを単独で考えるのではなく、
「この部屋を次にどのような条件で貸したいのか」
まで考えて工事内容を決めることが、賃貸経営では重要になります。
まとめ｜退去時こそ物件をじっくり確認するチャンス
退去立会いでは、壁や床の傷だけではなく、水回り、設備、建具、臭い、カビなど、室内全体を確認することが重要です。
そして、傷や汚れが見つかったとしても、すぐに入居者負担と判断するのではなく、
「入居前からあったものなのか」
「通常使用によるものなのか」
「経年劣化なのか」
「入居者の故意・過失等によるものなのか」
を整理する必要があります。
その判断をしやすくするためにも、入居時と退去時の写真・動画などの記録が非常に重要です。
また、退去立会いは原状回復費用を決めるだけの作業ではありません。
設備の老朽化や室内の問題点を発見し、次の募集条件やリフォーム内容を検討する重要な機会でもあります。
管理会社へ退去立会いを任せている場合には、**「どこを見ているか」「どのように記録しているか」「どのような基準で費用負担を判断しているか」**まで、一度確認してみてはいかがでしょうか。
退去のたびに原状回復費用が高い、退去後の報告内容が分かりにくい、工事や再募集までに時間がかかっている、といったお悩みがある場合には、現在の管理方法そのものを見直すきっかけになるかもしれません。
原状回復から再募集までを一つの流れとして考え、物件ごとに適切な対応を行うことが、安定した賃貸経営につながります。
