賃貸物件を所有しているオーナー様が亡くなった場合、「翌月から家賃は入らなくなるのか」「入居者との契約はどうなるのか」「管理会社にはいつ連絡すればよいのか」と不安に感じるご家族も少なくありません。
結論からお伝えすると、オーナー様が亡くなっても、入居者との賃貸借契約や家賃の支払義務が直ちになくなるわけではありません。
相続が発生すると、賃貸物件や家賃を受け取る権利だけでなく、敷金を返還する義務、修繕する義務、ローンや未払金なども、原則として相続の対象になります。民法では、相続は死亡によって開始し、相続人は被相続人の財産に属する権利義務を原則として承継すると定められています。
ただし、法律上は家賃を受け取れる状態であっても、実務上は振込口座や管理会社との契約確認が必要です。対応が遅れると、家賃の送金が止まったり、修繕の承認ができなくなったりすることがあります。
今回は、賃貸物件オーナー様が亡くなった後に家賃がどのように扱われるのか、相続人がどのような順番で対応すべきかを分かりやすく解説します。
オーナーが亡くなっても家賃の支払いは続く
賃貸借契約は原則として終了しない
賃貸物件のオーナー様が亡くなっても、それだけを理由に入居者との賃貸借契約が終了するわけではありません。
相続人は、相続開始時から、被相続人が所有していた財産に関する権利や義務を原則として引き継ぎます。賃貸物件についても、所有権だけでなく、貸主としての地位が相続人へ引き継がれるのが基本です。
そのため、入居者はこれまでどおり家賃を支払い、相続人側は次のような貸主としての対応を引き継ぐことになります。
- 家賃や更新料を受け取る
- 建物や設備の不具合に対応する
- 契約更新や解約の手続きを行う
- 退去時に敷金を精算する
- 必要な修繕や維持管理を行う
つまり、相続するのは「家賃収入」というプラスの部分だけではありません。敷金返還義務、修繕費、固定資産税、借入金などの負担も含めて確認する必要があります。
入居者が家賃を払わなくてよくなるわけではない
オーナー様が亡くなったことを入居者が知ったとしても、家賃の支払義務がなくなるわけではありません。
ただし、振込先が変更されるのか、誰が新しい貸主になるのかが分からない状態では、入居者も不安になります。相続人ごとに異なる振込先を案内したり、口頭だけで変更を伝えたりすると、二重払いなどのトラブルにつながりかねません。
入居者への通知は、相続関係や家賃の受取方法を確認したうえで、管理会社などから書面で行うのが安全です。
家賃の入金方法によって対応が異なる
オーナー様が亡くなった後も家賃自体は発生しますが、実際に誰が受け取るかは、これまでの家賃回収方法によって異なります。
管理会社が家賃を集金している場合
管理会社が入居者から家賃を集金し、毎月オーナー様の口座へ送金している場合、入居者は基本的にこれまでどおり管理会社へ家賃を支払います。
そのため、入居者一人ひとりに直ちに振込先を変更してもらう必要はありません。
一方で、管理会社から亡くなったオーナー様の口座への送金については、相続人や新しい送金先が確認できるまで、保留となることがあります。これは家賃が消滅したという意味ではなく、管理会社側で一時的に預かっている状態です。
管理会社によって必要書類は異なりますが、一般的には次のような書類の提出を求められることがあります。
- オーナー様が亡くなったことを確認できる書類
- 相続人を確認できる戸籍関係書類
- 遺言書または遺産分割協議書
- 相続人全員の同意書
- 家賃の送金先口座が分かる書類
- 相続人代表者の本人確認書類
- 印鑑証明書
相続人が複数いる場合は、誰を窓口とするのかも決めておくと、その後の連絡がスムーズになります。
オーナーの口座へ直接振り込まれている場合
入居者がオーナー様名義の銀行口座へ直接家賃を振り込んでいた場合は、口座の取扱いに注意が必要です。
金融機関が名義人の死亡を把握すると、預金の払戻しなどに相続手続が必要になります。必要書類や手続方法は金融機関や相続の内容によって異なるため、利用している金融機関への確認が必要です。
死亡後も家賃が口座へ振り込まれる場合はありますが、相続人が自由に引き出せるとは限りません。また、金融機関によって対応が異なるため、「入金されているから、そのままで問題ない」とは考えないほうがよいでしょう。
新しい振込先を設定する場合は、相続人の一人が独断で個人口座を指定するのではなく、他の相続人の了承を得たうえで、管理会社や専門家と相談しながら進めることが重要です。
家賃保証会社やサブリース会社を利用している場合
家賃保証会社が集金している場合や、サブリース会社から一定額の賃料が支払われている場合も、まず契約先へ死亡の連絡を行います。
特にサブリース契約では、賃料の支払先だけでなく、契約の承継方法や必要書類が契約書に定められていることがあります。通常の管理委託契約とは内容が異なるため、契約書を確認せずに判断しないようにしましょう。
最初に管理会社へ連絡することが重要
家賃だけでなく建物管理も続いている
オーナー様が亡くなった後も、賃貸物件では日々さまざまな対応が発生します。
例えば、相続手続の途中に次のような連絡が入る可能性があります。
- 給湯器が故障した
- エアコンから水漏れが発生した
- 共用部の照明が切れた
- 更新時期を迎える入居者がいる
- 退去の連絡が入った
- 家賃を滞納している入居者がいる
- 新しい入居申込みが入った
相続人が決まるまで、すべての対応を止めておくことは現実的ではありません。特に漏水や設備故障などは、対応が遅れることで被害や修繕費が拡大することがあります。
オーナー様が亡くなったことを管理会社へ早めに伝え、当面の連絡窓口を決めておくことが重要です。
管理委託契約の内容も確認する
管理会社との管理委託契約には、家賃回収、入居者対応、修繕手配、更新、解約精算など、さまざまな業務が含まれています。
管理委託契約には委任契約としての性質を含むことがあり、民法上、委任は委任者または受任者の死亡によって終了することが原則とされています。一方で、契約条項や契約の内容によって死亡後の取扱いが異なる場合があります。
したがって、「オーナーが亡くなっても管理契約は当然に同じ条件で続く」と決めつけるのではなく、次の点を確認する必要があります。
- オーナー死亡時の契約承継に関する条項
- 家賃送金を保留する場合の取扱い
- 緊急修繕に関する承認方法
- 相続人が確定するまでの暫定的な管理方法
- 新しい所有者との管理委託契約締結方法
管理を継続する場合は、相続関係の整理後に、新しい所有者と管理会社との間で契約書を取り交わすことがあります。
相続人が複数いる場合の注意点
遺産分割までは相続人の共有となる
相続人が複数いる場合、遺産分割が完了するまで、相続財産は共同相続人の共有となるのが原則です。
例えば、配偶者と子ども二人が相続人となる場合、誰が賃貸物件を取得するのかが決まるまで、物件に関する意思決定が複雑になることがあります。
特に次のような重要な判断は、一人の相続人だけで進めないほうが安全です。
- 高額な大規模修繕を実施する
- 賃料条件を大幅に変更する
- 管理会社を変更する
- サブリース契約を解除する
- 物件を売却する
- 新たな借入れを行う
一方で、漏水対応など、建物や入居者への被害を防ぐために急いで行わなければならない修繕もあります。
緊急時には安全確保を優先しつつ、誰が承認したのか、どのような工事を行ったのか、費用はいくらだったのかを記録しておくことが大切です。
相続人代表者を決めておく
実務上は、相続人の中から一人を代表窓口として決めておくと、管理会社とのやり取りがスムーズになります。
ただし、代表者になったからといって、その人が物件を単独で相続したことになるわけではありません。
代表者には、次のような役割を任せる方法があります。
- 管理会社からの報告を受ける
- 月次収支を相続人へ共有する
- 緊急修繕の連絡を受ける
- 家賃の一時的な管理を行う
- 必要書類を取りまとめる
- 税理士や司法書士との連絡窓口になる
管理会社へ提出する代表者指定書や相続人全員の同意書を作成する場合もあります。
死亡後に発生した家賃の税金は誰が申告する？
死亡日までの所得は準確定申告
オーナー様が年の途中で亡くなった場合、1月1日から死亡日までに発生した不動産所得については、相続人が準確定申告を行います。
準確定申告の期限は、原則として、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内です。
申告に必要となる可能性があるため、次の資料は処分せずに保管しておきましょう。
- 管理会社の月次収支報告書
- 家賃の入金履歴
- 修繕工事の請求書や領収書
- 固定資産税の納税通知書
- 火災保険料の資料
- ローン返済予定表
- 管理委託契約書
- 過去の確定申告書
税務上の処理は物件数や事業規模、青色申告の有無などによって異なるため、税理士へ早めに相談することをおすすめします。
死亡後の家賃は相続人の所得になる
死亡日の翌日以降に賃貸物件から発生した家賃収入は、亡くなったオーナー様の所得ではなく、原則として相続人側の所得として扱われます。
遺産分割が完了していない期間の不動産所得は、税務上、共同相続人が法定相続分に応じて申告する取扱いです。相続人の一人が家賃をまとめて受け取っていたとしても、その人だけの所得として申告すればよいとは限りません。
また、後日遺産分割がまとまり、一人の相続人が物件を取得した場合でも、分割前の期間に発生した所得の帰属がさかのぼって変更されるわけではありません。
家賃の入金口座だけで所得の帰属を判断せず、税理士へ確認することが大切です。
青色申告は自動的に引き継がれない
亡くなったオーナー様が青色申告を行っていた場合でも、その承認がそのまま相続人へ自動的に引き継がれるわけではありません。
相続人が引き続き青色申告を希望する場合は、期限内に青色申告承認申請書を提出する必要があります。提出期限は死亡日や被相続人の申告状況によって異なります。
特に相続発生直後は手続きが多く、申請を忘れやすいため、早めに確認しましょう。
賃貸物件の相続で確認したい主な期限
相続手続には、それぞれ期限があります。賃貸経営に関係する主な期限は次のとおりです。
相続放棄などの検討は原則3か月以内
相続では、物件や預金だけでなく、ローン、未払修繕費、敷金返還義務なども引き継ぐ可能性があります。
そのため、賃貸物件があるからといって、すぐに相続する前提で名義変更や財産処分を進めるのではなく、資産と負債の両方を確認することが重要です。
相続放棄や限定承認を検討する場合は、原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に判断する必要があります。調査に時間がかかる場合には、家庭裁判所へ期間の伸長を申し立てる方法もあります。
準確定申告は原則4か月以内
亡くなったオーナー様の死亡日までの所得について、相続人が準確定申告を行います。
家賃収入だけでなく、管理費、修繕費、減価償却費、借入金利息などの確認も必要になるため、管理会社と税理士へ早めに資料を依頼しましょう。
相続税の申告・納付は原則10か月以内
相続税が発生する場合、原則として、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納付を行います。
遺産分割が終わっていない場合でも、相続税の申告期限が自動的に延長されるわけではありません。
賃貸物件は現金のように金額が明確ではなく、土地や建物の評価、借入金、敷金、賃貸状況などを整理する必要があります。期限直前になってから調査を始めると、必要書類がそろわない可能性があります。
相続登記は原則3年以内
2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。遺産分割によって取得者が決まった場合にも、その成立日から3年以内の登記が必要です。
ただし、実際の賃貸管理では、登記期限まで待ってよいという意味ではありません。
物件の売却、借換え、大規模修繕、新しい管理契約の締結などを進める際、登記名義が亡くなったオーナー様のままでは手続きが進みにくくなるため、早めに司法書士へ相談したほうがよいでしょう。
入居者への通知は管理会社と相談して行う
相続が発生したからといって、すぐに入居者全員へ詳しい家族事情を説明する必要はありません。
家賃の支払先や管理窓口が変わらないのであれば、相続人や管理会社の確認が整ってから通知する方法もあります。
一方、家賃の振込先や貸主名義が変わる場合は、次の内容を記載した正式な書面を送ると安心です。
- 旧オーナーが亡くなったこと
- 新しい貸主または相続人の表示
- 管理会社や連絡窓口
- 新しい家賃振込先
- 変更が始まる年月
- 賃貸借契約の条件は継続すること
- 不審な連絡があった場合の確認先
振込先変更を口頭や個人の携帯電話だけで伝えると、詐欺を疑われたり、誤送金が起きたりする可能性があります。
管理会社名で通知する、必要に応じて相続関係を確認できる資料を用意するなど、入居者が安心できる方法を選びましょう。
相続発生後に確認したいチェックリスト
オーナー様が亡くなった後は、まず次の項目を確認しましょう。
管理・契約関係
- 管理会社の名称と連絡先
- 管理委託契約書
- 入居者との賃貸借契約書
- サブリース契約や家賃保証契約
- 家賃の集金方法と送金先
- 更新時期や退去予定
- 滞納中の入居者の有無
収支・債務関係
- 毎月の家賃収入
- 管理料や清掃費
- ローン残高と返済口座
- 未払修繕費
- 入居者から預かっている敷金
- 固定資産税
- 火災保険や施設賠償責任保険
- 共用部の電気・水道料金
相続手続関係
- 遺言書の有無
- 相続人の範囲
- 相続放棄を検討する必要があるか
- 相続人代表者を誰にするか
- 家賃の一時的な保管方法
- 準確定申告の期限
- 相続税申告の必要性
- 相続登記の手続
特に注意したいのが、敷金や借入金、未払工事費です。通帳に残っているお金や物件価格だけを見て判断せず、将来発生する可能性がある支出も含めて整理しましょう。
生前に準備しておくと賃貸経営を引き継ぎやすい
相続発生後の混乱を減らすためには、オーナー様が元気なうちに情報を整理しておくことが効果的です。
少なくとも、次の情報を家族が確認できるようにしておくとよいでしょう。
- 所有物件の一覧
- 管理会社の担当者と連絡先
- 家賃の入金口座
- ローンの借入先と残高
- 管理委託契約書の保管場所
- 賃貸借契約書の保管場所
- 修繕履歴
- 敷金の預かり状況
- 税理士や司法書士の連絡先
- 将来、物件を誰に引き継いでほしいか
物件を複数所有している場合は、「どの物件から、毎月いくら入り、どのような費用が発生しているのか」を一覧にしておくだけでも、相続人の負担は大きく変わります。
まとめ
賃貸物件のオーナー様が亡くなっても、入居者との賃貸借契約や家賃の支払義務は原則として続きます。
しかし、家賃の振込先、管理会社からの送金、修繕承認、契約更新、敷金管理など、実務上確認しなければならないことは少なくありません。
相続が発生した際は、次の順番で対応すると整理しやすくなります。
- 管理会社へ死亡の連絡をする
- 家賃の集金方法と保管状況を確認する
- 相続人と遺言書の有無を確認する
- 相続人の代表窓口を決める
- 資産だけでなく負債や敷金も調査する
- 税理士や司法書士へ相談する
- 相続後の管理契約と送金先を整える
相続手続が終わるまでの間も、入居者の生活と建物の管理は続いています。家賃や契約だけでなく、設備故障、退去、更新などの対応を止めない体制を整えることが重要です。
相続人が複数いる場合や、管理契約書・家賃口座が見つからない場合には、ご家族だけで判断せず、まずは現在の管理会社へ相談しましょう。
管理会社が賃貸状況、家賃収支、敷金、修繕履歴、契約内容を整理することで、税理士や司法書士への相談も進めやすくなります。将来の相続に備えたいオーナー様も、物件情報や管理状況を定期的に整理しておくことをおすすめします。
※本記事は一般的な情報を整理したものです。個別の相続、税務、登記、契約上の判断については、弁護士、税理士、司法書士などの専門家へご確認ください。
