賃貸物件の退去時に、トラブルになりやすい項目の一つが「フローリングの傷」です。
「家具を置いていた跡が残っている」
「椅子を引きずった細かい傷がある」
「物を落として床がへこんでいる」
「ペットが床をひっかいて傷だらけになっている」
このような状態を見たとき、貸主としては「修繕費を借主に請求したい」と考えるのが自然です。一方で、借主からすると「普通に生活していただけなのに、なぜ請求されるのか」と感じることもあります。
では、フローリングの傷はどこまで借主に請求できるのでしょうか。
結論からいうと、借主の故意・過失・通常使用を超える使い方によって生じた傷であれば、原状回復費用を請求できる可能性があります。
一方で、通常の生活で自然に発生する劣化や、経年による傷みについては、原則として貸主負担と考えられます。
この記事では、フローリングの傷について、貸主負担になるケース、借主負担になるケース、費用請求時の注意点をわかりやすく解説します。
原状回復とは「新品に戻すこと」ではない
まず大前提として、原状回復とは「入居時とまったく同じ新品状態に戻すこと」ではありません。
賃貸物件は、借主が通常の生活をしていれば、少しずつ傷みます。床に小さな傷がついたり、日当たりによって色が変わったり、家具を置いた跡が残ったりすることもあります。
このような通常の使用によって発生する損耗や経年劣化については、賃料の中に含まれるものと考えられています。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、原状回復は、借主の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用によって発生した損耗を復旧するものと整理されています。つまり、単に「古くなった」「普通に使って傷んだ」というだけでは、借主にすべてを請求できるわけではありません。
フローリングの傷についても、まずはその傷が、
- 通常使用によるものなのか
- 経年劣化によるものなのか
- 借主の不注意や過失によるものなのか
- 通常の使い方を超えた損傷なのか
を分けて考える必要があります。
貸主負担になりやすいフローリングの傷
まず、借主に請求しにくいケースから見ていきましょう。
家具の設置によるへこみ・設置跡
ベッド、冷蔵庫、テーブル、棚などを長期間置いていると、フローリングにへこみや跡が残ることがあります。
これらは、通常の生活をしていれば発生しうるものです。賃貸住宅で生活する以上、家具や家電を一切置かずに暮らすことは現実的ではありません。そのため、一般的な家具の設置による軽微なへこみや跡は、通常損耗として貸主負担になる可能性が高いといえます。
ただし、極端に重いものを置いて床材を大きく破損させた場合や、保護マットを使わずに重量物を引きずって深い傷をつけた場合などは、借主負担と判断されることもあります。
日焼けによる色あせ
窓からの日差しによって、フローリングの色が変わることがあります。特に日当たりの良い部屋では、窓際の床だけ色が薄くなったり、家具を置いていた部分との色の差が出たりすることがあります。
このような日照による変色は、借主が故意に発生させたものではありません。通常の居住によって避けにくい劣化であるため、原則として貸主負担と考えられます。
経年による細かな傷や劣化
長年使用されているフローリングには、細かな擦れや表面の劣化が出てきます。これは建物や設備が時間の経過とともに劣化していく自然な現象です。
たとえば、長期間の使用によって表面の艶がなくなったり、細かい擦り傷が増えたりすることがあります。こうした経年劣化まで借主に請求するのは難しいといえます。
入居前からあった傷
入居時点ですでについていた傷については、当然ながら退去する借主に請求することはできません。
ただし、実務上はここでトラブルになることが少なくありません。
貸主側は「入居時にはなかった」と考え、借主側は「最初からあった」と主張するケースです。このような争いを防ぐためには、入居時の写真記録やチェックシートが非常に重要です。
管理会社としては、入居前の室内写真を残しておくこと、借主にも入居時チェックリストを提出してもらうことが、後々のトラブル防止につながります。
借主に請求できる可能性が高いフローリングの傷
次に、借主負担として請求できる可能性があるケースを見ていきます。
物を落としてできたへこみや傷
重い物を落としてフローリングがへこんだり、表面が割れたりした場合は、借主の過失による損傷と判断される可能性があります。
たとえば、
- ダンベルを落として床がへこんだ
- 家具の移動中に角をぶつけて床がえぐれた
- 工具や家電を落として深い傷ができた
このようなケースは、通常の生活で自然に発生する劣化とはいえません。そのため、修繕費用を借主に請求できる可能性があります。
椅子や家具を引きずってできた深い傷
椅子やテーブル、棚などを何度も引きずったことで、フローリングに深い線傷がつくことがあります。
軽微な擦り傷であれば通常使用の範囲と判断されることもありますが、明らかに深い傷や広範囲の傷がある場合は、借主の使用方法に問題があったと見られる可能性があります。
特に、キャスター付きの椅子を保護マットなしで長期間使用し、床が大きく傷んでいる場合などは、借主負担として請求できる余地があります。
水漏れ・飲み物の放置によるシミや腐食
フローリングは水分に弱い素材です。水や飲み物をこぼした後、すぐに拭き取らず放置すると、シミや膨れ、腐食が発生することがあります。
たとえば、
- 観葉植物の鉢から水が漏れて床が黒ずんだ
- 飲み物をこぼしたまま放置してシミになった
- 洗濯機まわりの水漏れを放置して床が傷んだ
- 結露や雨水の侵入に気づきながら放置した
このような場合、借主が適切に対応していれば損傷を防げた可能性があります。したがって、善管注意義務違反として借主負担になることがあります。
ペットによるひっかき傷や臭い
ペット飼育可物件であっても、ペットによる傷や臭いがすべて貸主負担になるわけではありません。
犬や猫がフローリングをひっかいた傷、尿によるシミや臭い、床材の腐食などは、通常使用を超える損耗と判断される可能性があります。
特に、ペット飼育による傷は範囲が広くなりやすく、修繕費用も高額になりがちです。そのため、ペット可物件では、契約時に原状回復の範囲や特約を明確にしておくことが重要です。
喫煙によるヤニ汚れや焦げ跡
フローリングにタバコの焦げ跡がある場合は、借主負担として請求できる可能性が高いです。
焦げ跡は通常の生活による自然な劣化とはいえず、借主の過失による損傷と考えられます。また、喫煙によるヤニ汚れや臭いが床に染みついている場合も、通常使用を超える損耗として請求対象になることがあります。
フローリング全体の張替え費用を全額請求できるとは限らない
ここで注意したいのが、借主に責任がある傷であっても、必ずしもフローリング全体の張替え費用を全額請求できるとは限らないという点です。
たとえば、フローリングの一部に傷があるだけなのに、部屋全体の床を張り替え、その全額を借主に請求すると、過大請求と見られる可能性があります。
原状回復費用を請求する際は、原則として、損傷がある部分に限定して請求するという考え方が重要です。
国土交通省のガイドラインでも、部分補修が可能なフローリングについては、補修は経過年数を考慮しないとされています。一方で、フローリング全体にわたる毀損などで全面張替えが必要な場合には、建物の耐用年数を踏まえて残存価値を考慮する考え方が示されています。
つまり、傷が一部だけであれば、その部分の補修費用を借主に請求するのが基本です。全面張替えが必要な場合でも、借主に全額を負担させるのではなく、損傷の範囲、経過年数、床材の状態などを踏まえて、合理的な負担割合を検討する必要があります。
部分補修と全面張替えで考え方が変わる
フローリングの原状回復では、「部分補修で済むのか」「全面張替えが必要なのか」によって、費用負担の考え方が変わります。
部分補修の場合
小さなへこみ、線傷、表面の傷などであれば、リペア補修で対応できることがあります。
この場合、借主の過失による傷であれば、補修にかかった実費を借主に請求できる可能性があります。部分補修は、床全体の価値を新品に戻すものではなく、損傷部分を直すための費用だからです。
ただし、補修費用が相場と比べて著しく高額な場合や、必要以上の工事内容が含まれている場合は、借主から反論される可能性があります。見積書の内容は、工事項目ごとにわかりやすく整理しておくことが大切です。
全面張替えの場合
傷が広範囲に及んでいる場合や、床材の一部だけを補修すると見た目に大きな差が出る場合、全面張替えを検討することがあります。
ただし、全面張替えをしたからといって、その費用をすべて借主に請求できるとは限りません。
たとえば、築年数が古く、フローリング自体も長期間使用されている場合、床材にはすでに経年劣化が生じています。この場合、借主の傷がきっかけで張替えを行ったとしても、古くなった床を新品にする利益まで借主に負担させるのは公平ではありません。
そのため、全面張替えの場合は、借主の責任範囲と貸主が負担すべき経年劣化部分を分けて考える必要があります。
借主に請求する際に大切な3つのポイント
フローリングの傷について借主に費用請求する場合、感覚的に「これはひどいから請求する」と判断するのではなく、客観的な根拠をそろえることが重要です。
1. 入居時と退去時の状態を比較する
まず重要なのは、入居時と退去時の状態を比較できる資料です。
退去時に傷が見つかったとしても、それが入居前からあったものなのか、入居中に発生したものなのかが分からなければ、借主に請求する根拠が弱くなります。
そのため、以下のような記録を残しておくことが望ましいです。
- 入居前の室内写真
- 入居時チェックシート
- 退去立会い時の写真
- 傷の場所が分かる全体写真
- 傷の程度が分かる近接写真
- 入居期間
- 契約書・特約の内容
写真は、傷だけを拡大して撮るのではなく、部屋のどの部分にある傷なのかが分かるように、全体写真とアップ写真の両方を残すとよいでしょう。
2. 通常損耗か過失かを整理する
次に、その傷が通常損耗なのか、借主の過失なのかを整理します。
判断のポイントは、通常の生活をしていれば自然に発生するものかどうかです。
家具を置いたことによる軽微なへこみや、日焼けによる色あせは、通常損耗・経年劣化と判断されやすいです。一方で、重い物を落としたへこみ、ペットのひっかき傷、水分放置による腐食、タバコの焦げ跡などは、借主の過失と判断されやすいです。
借主に説明する際は、「傷があるから請求します」ではなく、「通常使用を超える損傷であり、原因としてこのような使用状況が考えられるため、補修費用をご負担いただきます」と説明する方が、納得を得やすくなります。
3. 請求範囲を必要最小限にする
原状回復費用の請求では、請求範囲を必要最小限にすることが大切です。
一部の傷で済むものを全面張替えとして請求すると、借主とのトラブルになりやすくなります。実際、賃貸住宅の退去時には、ハウスクリーニングやクロス張替え、床の傷などをめぐる相談が国民生活センターにも寄せられています。
貸主や管理会社としては、適正な請求を行うことが大切です。過大な請求は一時的に費用回収につながるように見えても、借主との争いや口コミ悪化、管理会社への不信感につながる可能性があります。
フローリングの傷でトラブルを防ぐための対策
フローリングの原状回復トラブルは、退去時に初めて対応するのではなく、入居前・契約時・入居中の管理によって予防することが重要です。
入居前の写真を必ず残す
最も基本的な対策は、入居前の写真記録です。
特にフローリングは、光の当たり方によって傷が見えにくいことがあります。できるだけ明るい時間帯に、複数の角度から撮影しておくとよいでしょう。
また、リビング、洋室、廊下、キッチンまわりなど、床の使用頻度が高い場所は重点的に記録しておくことをおすすめします。
入居時チェックシートを活用する
借主に入居時チェックシートを提出してもらうことも有効です。
入居直後に「床に傷がある」「へこみがある」「変色している」と申告してもらえれば、退去時にその傷を借主に請求するリスクを避けられます。
管理会社としては、チェックシートの提出期限を設け、写真の添付も依頼すると、より実務上使いやすい資料になります。
契約書・特約を明確にする
ペット可物件や喫煙可物件では、フローリングの損傷リスクが高くなります。
そのため、契約書や特約で、ペットによる傷・臭い・汚損、喫煙による焦げ跡や臭い、通常使用を超える損傷について、借主負担となる可能性があることを明記しておくことが重要です。
ただし、特約があれば何でも請求できるわけではありません。借主に一方的に不利な内容や、説明が不十分な内容は、トラブルの原因になります。契約時にきちんと説明し、借主が理解したうえで契約することが大切です。
退去立会いではその場で断定しすぎない
退去立会いの場で、借主に対して「これは全額請求です」と断定しすぎると、後々トラブルになることがあります。
その場では、傷の有無や状態を確認し、写真を残したうえで、見積もり取得後に正式な精算内容を案内する流れが安全です。
特にフローリングは、補修方法によって費用が大きく変わります。リペアで済むのか、一部張替えが必要なのか、全面張替えが必要なのかは、施工業者の判断も踏まえて整理する必要があります。
オーナーが注意すべきこと
貸主側としては、フローリングの傷を見ると「借主に直してもらいたい」と考えるのは当然です。しかし、原状回復費用の請求では、感情的な判断ではなく、客観的な根拠と合理的な範囲が必要です。
特に注意したいのは、以下の点です。
- 古くなった床を新品にする費用まで借主に請求しない
- 一部の傷で全面張替え費用を請求しない
- 入居前からあった傷を借主に請求しない
- 通常使用によるへこみや日焼けまで請求しない
- 見積書の内容を分かりやすく説明できるようにする
適正な原状回復精算は、借主とのトラブルを防ぐだけでなく、管理会社やオーナーへの信頼にもつながります。
反対に、根拠の弱い請求や過大な請求を行うと、借主から強く反発され、敷金返還トラブルや消費生活センターへの相談につながる可能性もあります。
まとめ：フローリングの傷は「原因」と「範囲」で判断する
フローリングの傷を借主に請求できるかどうかは、単に傷があるかどうかだけで決まるものではありません。
重要なのは、その傷がどのような原因で発生したのか、そしてどの範囲まで修繕が必要なのかです。
通常の生活による軽微なへこみ、日焼け、経年劣化、入居前からあった傷については、原則として貸主負担になります。
一方で、重い物を落としたへこみ、家具を引きずった深い傷、水分放置による腐食、ペットによるひっかき傷、タバコの焦げ跡などは、借主負担として請求できる可能性があります。
ただし、借主に責任がある場合でも、修繕費用のすべてを無条件に請求できるわけではありません。部分補修で足りるのか、全面張替えが必要なのか、経年劣化分をどう考えるのかを整理し、合理的な範囲で請求することが大切です。
フローリングの原状回復トラブルを防ぐためには、入居前の写真記録、入居時チェックシート、契約時の説明、退去時の丁寧な確認が欠かせません。
貸主・借主の双方が納得できる精算を行うためにも、原状回復の基本ルールを正しく理解し、感覚ではなく根拠に基づいて判断することが重要です。
