「立地も悪くない、家賃も相場通り。なのに、なぜか決まらない……」 そんな悩みを抱えるオーナー様は少なくありません。実は、賃貸経営における「空室対策」の正解は、時代とともに大きく変化しています。
かつては「家賃を下げる」ことが最大の対策でしたが、今の入居者は家賃の安さだけで物件を選びません。今回は、数多くの物件を管理し、内見の現場に立ち会ってきた管理会社の視点から、**「今、本当に成約に繋がる空室対策」**を3つのポイントに絞って解説します。
1. 内見者が「最後に見る場所」をチェックしていますか？
〜成約を逃す「小さな違和感」の正体〜
物件ポータルサイトで興味を持ち、実際に足を運んでくれた内見者は、いわば「購入直前の見込み客」です。しかし、室内が綺麗でも「ある場所」の不備で、その熱が一気に冷めてしまうことがあります。
① 玄関を開けた瞬間の「臭い」は致命傷
内見者がドアを開けて最初にする行動は、実は「深呼吸」に近い動作です。
- 空室期間が長い物件の「排水トラップ」の乾燥： 下水の臭いが上がってきていると、どんなに内装が豪華でも「不潔な物件」という印象が刻まれます。
- 芳香剤の使いすぎに注意： 強い香りで誤魔化すのではなく、無臭状態を作ることが鉄則です。管理会社に依頼し、定期的な通水と換気を徹底しましょう。
② 共用部の電球切れと「掲示板」の鮮度
内見者は室内だけでなく、エントランスや廊下を通って部屋に向かいます。
- 切れた電球： 「管理が行き届いていない＝トラブル時の対応が遅そう」という不安を抱かせます。
- 古い掲示物： 1年以上前の「ゴミ出しの注意」が色褪せて貼られたままになっていませんか？これは、その物件に「うるさい住人がいる」か「管理が放置されている」かのどちらかを連想させます。
③ サッシの溝とスイッチプレートの「手垢」
プロの清掃が入っていても、時間が経つとサッシに砂埃が溜まります。内見者は必ず窓を開けて眺望を確認します。その際、指先が汚れると心理的な拒否反応が起こります。 **「神は細部に宿る」**と言いますが、内見成約を勝ち取るのは、こうした「小さな違和感」を排除できている物件です。
2. 「必須設備ランキング」の裏側と投資対効果
〜無料Wi-Fi・宅配ボックスで賃料はいくら上げられる？〜
毎年発表される「入居者に人気の設備ランキング」。しかし、ランキング上位を闇雲に導入すれば良いわけではありません。重要なのは「投資に対して、賃料をいくら維持・向上できるか」という視点です。
① インターネット無料（無料Wi-Fi）の真実
もはや「あれば良い」ではなく、**「ないと選考の土台に乗らない」**インフラ設備となりました。
- 賃料アップの目安： 単身者向けなら月額2,000円〜3,000円程度のアップ、もしくは「周辺相場より3,000円高くても埋まる」という強みになります。
- 注意点： 速度が遅い回線は、入居後のクレームや早期退去に繋がります。導入時は「IPv6対応」など、現在のテレワーク需要に耐えうるスペックを選びましょう。
② 宅配ボックス導入のインパクト
ネットショッピングが当たり前の今、単身・ファミリー問わず必須級の設備です。
- 賃料アップの目安： 直接的な賃料アップは500円〜1,000円程度ですが、**「リーシング期間（空室期間）の短縮」**に絶大な効果を発揮します。
- 導入のコツ： スペースがない場合でも、既存の郵便受けの下に設置できるコンパクトなタイプも増えています。リース利用であれば、月数千円の経費で導入可能です。
③ 「スマートロック」という差別化
最近、急速に需要が伸びているのがスマートロック（電子錠）です。
- オーナー側のメリット： 鍵交換費用を抑えられるだけでなく、内見時にキーボックスを設置する手間が省け、セキュリティも向上します。
- 入居者側のメリット： 鍵を持ち歩かない利便性は、特に20代〜30代の若年層に強く刺さります。
3. 「写真映え」がリーシングの9割を決める
〜ポータルサイトで「クリックされる」ための技術〜
今の入居者は、不動産屋へ行く前にネットで物件を絞り込みます。つまり、写真が良くなければ、内見にすら至らないのが現代のルールです。
① 広角レンズの使用は「最低条件」
スマホのカメラも進化していますが、やはり不動産専用の広角レンズで撮影された写真は空間の広がりが違います。
- ビフォー： 部屋の一部しか映らず、圧迫感がある。
- アフター： 部屋の四隅を収めることで、実際の帖数以上の開放感を演出する。 「嘘をつく」のではなく、「本来のポテンシャルを正しく伝える」ために広角写真は必須です。
② ホームステージング（モデルルーム化）の魔力
何も置かれていないガランとした部屋は、生活のイメージが湧きにくく、かえって狭く見えることがあります。
- バーチャルステージング： 最近では、写真にCGで家具を合成する技術も普及しています。これだけで、ポータルサイトの閲覧数は数倍に跳ね上がります。
- ワンポイントの演出： 実際に家具を置かなくても、キッチンに綺麗なタオルを掛けたり、トイレに小さな緑を置くだけで、写真の「色味」が増し、目に止まりやすくなります。
③ 明るさと「空」の色
写真は必ず晴れた日の日中に撮影しましょう。また、窓の外が「真っ白」に飛んでしまっている写真よりも、青空が少し見える写真の方が圧倒的に好印象を与えます。
まとめ：オーナー様へのアドバイス
空室対策とは、決して「お金をかけてリフォームすること」だけではありません。
- 現場の「ノイズ（臭い・汚れ）」を取り除く。
- 時代のニーズに合った「インフラ（ネット・宅配）」を整える。
- 物件の魅力を「最高の写真」でネット上に並べる。
この3ステップを確実に踏むことで、賃料を下げずとも、優良な入居者を短期間で見つけることが可能です。
弊社では、こうした現場目線の細かな改善から、収益最大化のための設備投資提案まで、オーナー様の資産を守るためのトータルサポートを行っております。 「最近、内見はあるが決まらない」「今の空室対策が正しいか不安だ」というオーナー様は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。現場を知り尽くしたスタッフが、貴方の物件に最適な解決策をご提案いたします。
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