【オーナー必見】上昇トレンドにある居住用賃貸物件の賃料、2026年以降はどうなる!? 不動産市場の未来を読み解く|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.10.06

1 序章：賃料上昇トレンドの現状と、オーナーが抱える期待と不安
2 第1章：2026年以降の賃貸市場を形作る「３つの大きな波」
3 第2章：2026年以降の賃貸経営で成功するための「３つの戦略」
4 第3章：賃料トレンドの「踊り場」と「再上昇」の可能性
5 終章：オーナーが今、取るべき「賢明な一歩」

序章：賃料上昇トレンドの現状と、オーナーが抱える期待と不安

現在、日本の主要都市を中心に、居住用賃貸物件の賃料は確かな上昇トレンドにあります。これは、資材価格の高騰や人件費の上昇に伴う建築コストの増加、インフレによる物価全般の上昇、そして堅調な賃貸需要が複合的に作用した結果です。特に新築物件や好立地の物件では、その傾向が顕著に見られます。

オーナーの皆様にとって、これは収益機会の拡大を意味し、資産価値の維持・向上に直結する喜ばしい状況です。しかし、「この上昇はいつまで続くのか？」「2026年以降、市場はどのように変化するのか？」という疑問や不安も同時に抱えていることでしょう。

本コラムでは、2026年以降の日本の賃貸市場を左右する主要な要因を多角的に分析し、オーナーの皆様が今後取るべき戦略、物件の競争力を高める具体的な方法について、分かりやすく解説します。

第1章：2026年以降の賃貸市場を形作る「３つの大きな波」

2026年以降の居住用賃貸市場の動向は、単なる景気の波だけでなく、構造的な変化によって大きく左右されます。ここでは、特に重要な「３つの大きな波」について解説します。

1.1. 賃貸需要の根幹を揺るがす「人口動態の変化」

日本の総人口は減少の一途をたどっていますが、賃貸需要に直結する「世帯数」は、単身世帯の増加や高齢化により、地域によってはまだ増加傾向、あるいは横ばいを維持しています。しかし、その内訳は劇的に変化しています。

単身世帯・核家族化の進行: 若年層に加え、離婚や未婚化、高齢者の単身化が進み、引き続きコンパクトな物件（ワンルーム、1K、1LDK）への需要は底堅いと見られます。
団塊の世代が75歳以上へ: 2026年には、団塊の世代のすべての方が後期高齢者（75歳以上）となる「2026年問題」が本格化します。これにより、バリアフリーやサービス付帯の高齢者向け賃貸住宅の需要が、一部のエリアで急拡大することが予想されます。従来のファミリー向け物件では、長期的に需要減少のリスクが高まります。
外国人労働者・留学生の増加: 労働力不足を補うための外国人受け入れ拡大は、都市部を中心に賃貸需要の下支えとなります。彼らは、比較的安価で利便性の高い物件を好む傾向にあり、特定のエリアや物件タイプに競争が集中する可能性があります。

【オーナーへの示唆】 ターゲット層を「単なる日本人世帯」から、「単身者」「高齢者」「外国人」など、具体的なセグメントに絞り込み、物件の仕様やサービスを最適化する戦略が不可欠になります。

1.2. 賃料決定の根拠となる「コスト高騰とインフレ」

現在の賃料上昇の背景には、インフレによる「コストプッシュ型」の上昇圧力があります。この流れは2026年以降も継続すると予測されます。

建築・修繕コストの高止まり: ウッドショック、アイアンショックに端を発した資材高騰は、円安と国内の人件費上昇により恒常化しつつあります。新築物件の供給コストは今後も高水準で推移し、それに伴い新築賃料も高止まりします。
既存物件の修繕費増: 建築コストの上昇は、既存物件の大規模修繕や原状回復費用にも波及します。オーナーは賃料に転嫁せざるを得ない状況が続きます。
金融政策の転換（金利上昇リスク）: 日本銀行がマイナス金利解除に踏み切ったように、金融政策の転換は賃貸経営の融資金利に影響を与え始めます。金利上昇は、新規投資のハードルを上げるとともに、既存ローンの返済負担増を通じて、やはり賃料への上昇圧力を強める要因となります。

【オーナーへの示唆】 コストの上昇は避けられません。長期的な修繕計画を早期に立て、賃料改定の際に、これらのコスト増加を合理的な根拠として説明できる準備が必要です。

1.3. 市場の競争環境を激化させる「二極化の進行」

これまでの市場は、全体的に需要が旺盛でしたが、今後は「勝ち組」と「負け組」の二極化が一層進みます。

立地・築年数による格差の拡大:
- 「勝ち組」: 都心や主要駅近辺、生活利便性の高いエリアの物件は、堅調な需要に支えられ、賃料上昇が継続する可能性が高いです。また、耐震性、省エネ性能、デザイン性に優れた築浅・リノベーション物件も優位性を保ちます。
- 「負け組」: 郊外や交通の便が悪いエリア、あるいは築年が古く競争力に欠ける物件は、空室率が増加し、賃料の下落圧力が強まることが予想されます。
「質への逃避」の加速: 入居者は、在宅勤務の定着や生活の質の重視から、「より広い」「より快適な」「より高性能な」物件を選ぶ傾向が強まります。単に安いだけの物件は敬遠されがちになります。

【オーナーへの示唆】 競争力の低い物件を保有しているオーナーは、大規模修繕やリノベーションによるバリューアップ投資を真剣に検討するか、将来的な売却戦略を練る時期に来ています。

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第2章：2026年以降の賃貸経営で成功するための「３つの戦略」

賃料上昇の波に乗るだけでなく、市場の変化を乗りこなし、長期的に安定した収益を確保するためには、戦略的な対応が不可欠です。

2.1. 賃料設定の科学：「データに基づく強気な賃料改定」

感覚や過去の慣例に頼った賃料設定は、収益機会の損失につながります。

市場賃料の徹底的な調査: 常に近隣の競合物件（特に築年数、間取り、設備が類似したもの）の最新の募集賃料と成約賃料をチェックします。特に、新築時の賃料が当時のコストに基づいて低めに設定されている場合、市場の動向に合わせて積極的に引き上げるチャンスです。
コスト増を根拠に: 物価高騰、修繕費の上昇、金利上昇の動向は、賃料改定の正当な根拠となります。入居者や仲介業者に対して、これらの客観的なデータを用いて改定の必要性を説明できるように準備します。
長期入居者への対応: 長期間にわたり賃料を据え置いてきた入居者に対しては、周辺相場との乖離を根拠に、段階的な値上げ交渉を行うことも視野に入れます。ただし、良好な関係性を維持するために、譲歩案（設備のアップグレードなど）を提示する柔軟さも重要です。

2.2. 物件の競争力を高める：「２つのバリューアップ投資」

二極化が進む市場で「勝ち組」に残るためには、戦略的な投資が求められます。

① 生活品質向上型のバリューアップ

インターネット無料化: もはや必須の設備であり、初期費用の回収も容易です。
宅配ボックスの設置: ライフラインの設備として認識されつつあり、入居付けに大きな影響を与えます。
水回りの更新: 古いキッチンや浴室は、入居者が最も嫌がるポイントの一つです。部分的な交換（例：浴室乾燥機の設置）でも効果的です。
脱炭素・省エネ対応: 今後、電気代高騰や環境意識の高まりから、高効率給湯器（エコジョーズなど）や断熱改修は、物件の魅力を高める要素となります。

② 特定ターゲット特化型のバリューアップ

高齢者向け改修: 手すりの設置、段差解消、非常通報システム（オプション）の導入など。将来の高齢者需要を見据えた先行投資となります。
リモートワーク対応: 既存の間取りを変えずに、デスクスペースの確保や、防音対策（二重窓など）を施すことで、単身者・ディンクス層にアピールできます。

2.3. 法制度・税制の変更への対応：「インボイス制度への戦略的対応」

2023年10月に導入されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、賃貸経営にも影響を与えます。

免税事業者との取引見直し: オーナーが免税事業者である場合、課税事業者である法人や個人事業主の借り手は、仕入税額控除を受けられなくなります。大口のテナントが多い場合や、法人契約が多いオーナーは、課税事業者への登録を検討する必要があります。
経過措置の期限（2026年10月・2029年10月）: 現在は経過措置により、免税事業者からの仕入れでも一定割合の控除が可能ですが、2026年10月以降は控除割合が50%に、2029年10月以降は控除が不可となります。この期限に向けて、法人契約や大規模な修繕工事を行う際の取引先との交渉に影響が出てくる可能性があります。
専門家への相談: 制度は複雑です。税理士などの専門家と連携し、ご自身の賃貸経営の規模や契約形態に最適な対応策を講じることが重要です。

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第3章：賃料トレンドの「踊り場」と「再上昇」の可能性

主要な不動産市場予測を見ると、2025年から2026年にかけては、一時的に賃料の上昇ペースが鈍化する「踊り場」を迎える可能性が指摘されています。

【踊り場要因】

新規供給の集中: 2025年や2026年に、一部エリアで新規供給（新築物件の完成）が集中する場合、一時的に競争が激化し、賃料の調整圧力が強まる可能性があります。
金利上昇の初期影響: 金利が上昇することで、住宅ローン金利も上がり、マイホーム購入を控える層が増える一方で、賃貸市場も一時的に様子見の動きが出る可能性があります。

しかし、長期的には、資材・人件費の高止まり、インフレの継続、そして大都市圏への人口集中という構造的な要因により、再び賃料は上昇基調に戻ると見込まれています。

オーナーの皆様にとって重要なのは、この「踊り場」の時期を、競争力の低い物件を淘汰し、優位性のある物件の価値を再確認する機会と捉えることです。

終章：オーナーが今、取るべき「賢明な一歩」

2026年以降の賃貸市場は、賃料上昇の機運がある一方で、非常にシビアな選別と二極化が進む時代となります。単に待っているだけでは、収益の機会を逃し、空室リスクに晒されかねません。

オーナーの皆様が今、賢明な判断を下すための「３つの行動指針」を最後に示します。

ポートフォリオの再点検と格付け: ご自身の保有物件を、立地、築年数、競争力の観点から「A（優位性あり）」「B（競争力に難あり）」「C（早急なテコ入れまたは売却検討）」の３つに分類し、投資と戦略の優先順位をつけましょう。
長期修繕計画の見直しとコスト増の織り込み: 建築コストの高騰を前提に、向こう10年間の大規模修繕計画をアップデートします。同時に、賃料改定によるキャッシュフローへの影響をシミュレーションし、金融機関との関係性も再構築しておきましょう。
専門家との連携強化と情報武装: 複雑化する税制（インボイス制度、将来の相続税改正など）や、変わりゆく市場のニーズに対応するためには、信頼できる不動産コンサルタント、税理士、賃貸管理会社との連携を強化し、常に最新の市場動向で「情報武装」することが成功への鍵となります。

賃料上昇の波を最大限に活かし、来るべき市場の変化に柔軟に対応できる、盤石な賃貸経営を目指しましょう。