【夜逃げは刑事責任なし？適切な対処が求められる！】賃貸アパート経営・マンション経営の知識

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2025.05.30

1 家賃滞納から夜逃げに至る経緯
2 「夜逃げ」は犯罪ではない
3 適切な対応策
4 夜逃げの現実
5 おわりに

はじめに

賃貸物件の管理において、家賃滞納は避けられない課題の一つです。特に、滞納が長期間続いた後に借主が夜逃げしてしまうケースは、物件所有者や管理会社にとって大きな損害となります。しかし、日本の法律上、家賃滞納や夜逃げは民事上の問題であり、刑事罰には問われません。つまり、「犯罪ではない」という点が、大家や管理会社の対応をより慎重にする必要がある理由となります。本コラムでは、家賃滞納者の夜逃げが起こる背景、法律的な扱い、そして適切な対応策について詳しく解説します。

家賃滞納から夜逃げに至る経緯

家賃滞納が発生し、そのまま支払いが滞り続けると、最終的に借主が夜逃げしてしまうケースがあります。このような事態に至る背景には、いくつかの共通した要因が見られます。

(1) 経済的困窮による滞納
借主が収入の減少や失業により家賃を支払えなくなることが、大きな要因となります。特にフリーランスや非正規雇用が増加した現代では、収入が不安定になりやすく、突発的な経済的困窮により滞納が続くケースが少なくありません。また、借主が貯蓄を持たず、生活費を賄う手段が限られている場合、家賃滞納が長引くことにつながります。このような状況では、支払いが困難になった時点で早期に貸主へ相談することが重要ですが、それができないまま滞納が深刻化すると、最終的に夜逃げへと発展する可能性が高まります。

(2) 滞納期間の長期化による精神的負担
家賃滞納が長期間続くと、貸主からの催促が繰り返されることになります。このプレッシャーが精神的に負担となり、逃げることが唯一の選択肢だと錯覚してしまうケースもあります。特に、滞納が数カ月以上続き、貸主側から法的措置の可能性が示唆された場合、借主はさらに追い詰められることになります。このような心理状態では、問題を解決するための冷静な判断が難しくなり、「夜逃げしてしまえば、請求を逃れられるのではないか」と誤った考えに至るケースもあります。

(3) 借主の責任感の欠如と計画的な逃亡
経済的困窮とは無関係に、支払い能力があるにもかかわらず家賃を滞納し続ける借主もいます。この場合、責任感の欠如や計画的な逃亡が背景にあることが考えられます。例えば、すでに新しい住居を確保しているにもかかわらず、退去時の支払い義務を果たさずに、夜逃げの形で新居へ移るケースが見受けられます。また、貸主や管理会社とのトラブルを避けるために連絡を断ち、逃げるように転居する例もあります。このような場合、後に法的な問題へと発展する可能性が高いため、貸主側は早期の対応が求められます。

「夜逃げ」は犯罪ではない

日本の法律では、家賃滞納や夜逃げは刑事事件として扱われません。これらは民事上の問題であり、法的な対応は主に貸主が民事訴訟を通じて行うことになります。そのため、警察に通報しても、原則として介入は期待できません。以下に、この点について詳しく説明します。

(1) 民事不介入の原則
日本の法律では、警察が介入できるのは「犯罪」に該当する場合のみです。家賃滞納は賃貸契約上の義務違反にあたりますが、これは民事の問題であり、刑法上の犯罪には該当しません。そのため、貸主が借主の夜逃げを警察に相談しても、「契約上のトラブル」として扱われ、対応してもらえないのが一般的です。ただし、家賃滞納に関連して詐欺行為や故意の財産破損などの犯罪が認められる場合は、刑事事件として扱われる可能性があります。例えば、借主が最初から支払う意思がなく偽名を使用して契約した場合などは、「詐欺罪」に問われる可能性があります。

(2) 家賃未払いに関する法的責任
借主は賃貸契約に基づき、毎月決められた家賃を支払う義務を負っています。家賃の未払いが続くと、貸主は法的手続きを通じて対応することになります。主な方法として以下の2つがあります。

賃料請求訴訟：貸主は借主に対して未払いの家賃を請求するため、民事裁判を起こすことができます。判決によって支払い命令が下されれば、借主は未払い分を支払う義務を負います。

強制執行手続き：賃料請求訴訟で支払い命令が下されたにもかかわらず借主が支払わない場合、貸主は財産差し押さえなどの強制執行を申請することができます。ただし、借主がすでに逃亡していて財産が見つからない場合は、実際の回収が困難になることもあります。

(3) 退去時の損害賠償請求
夜逃げした借主が賃貸物件を汚損・破損していた場合、貸主は原状回復費用の請求が可能です。借主には賃貸契約に基づき、退去時に部屋を適切に戻す義務があります。そのため、以下のような損害について賠償請求が可能です。

室内の破損・汚損：壁や床の損傷、設備の破壊などがあれば、貸主は修繕費を請求できます。

ゴミや荷物の放置：夜逃げの際に家財道具やゴミを残して行った場合、撤去費用を請求することが可能です。

しかし、借主が行方をくらましてしまった場合、賠償請求のために連絡を取ること自体が困難になることがあります。貸主は訴訟を起こすこともできますが、借主の所在が不明で財産がない場合は、回収自体が難しくなるケースも多いです。そのため、夜逃げを防ぐための早期の対策が重要になります。

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適切な対応策

家賃滞納者の夜逃げを防ぐ、または発生後の損害を最小限に抑えるためには、事前の予防策、滞納発生時の対応、夜逃げ後の対策を適切に実施することが重要です。以下に、それぞれの対応策について詳しく説明します。

(1) 事前対策
保証会社の活用：保証会社を利用することで、借主が家賃を滞納した場合でも貸主は一定の家賃を確保でき、リスクを軽減できます。保証会社が家賃を立て替えるため、貸主の損失を防ぐことができるだけでなく、借主に対して支払いを促す圧力にもなります。近年では、保証会社の審査基準が厳格化しており、借主の信用を確保する手段として有効な方法となっています。

契約時の審査強化：入居審査の際に、借主の収入状況や勤務形態、過去の賃貸履歴を詳細に確認することで、滞納のリスクを事前に把握できます。特に、収入が不安定な職業（フリーランス、非正規雇用など）の場合は、連帯保証人の確保を求めることでリスクを軽減できます。また、収入証明の提出を義務付けることで、一定の支払い能力を持っていることを確認することが可能です。

(2) 滞納発生時の対応
早期催促の実施：家賃滞納が発生した場合、すぐに借主へ督促を行い、支払いの意思や状況を確認することが重要です。督促を先延ばしにすると、借主がさらに精神的に追い詰められ、夜逃げにつながるリスクが高まります。電話や書面で速やかに連絡を取り、家賃の支払い計画を借主と話し合うことが有効です。場合によっては、訪問して直接話し合うことで解決を図ることも考えられます。

分割払いの相談：一括での支払いが困難な場合、借主との協議のもとで分割払いを認めることも選択肢の一つです。貸主側が柔軟に対応することで、借主が夜逃げするリスクを抑えつつ、滞納分の回収を現実的に進めることができます。分割払いを行う場合は、支払い計画を明確にし、契約内容の変更を文書化することが重要です。

(3) 夜逃げ発生後の対応
法的手続きの実施：借主が夜逃げした場合、未払いの家賃を請求するために「賃料請求訴訟」や「強制執行」を検討します。訴訟を通じて支払い命令を取得し、借主の財産から回収することが可能です。ただし、借主の所在が不明な場合、訴訟自体が困難になることもあるため、事前の連絡履歴や契約書を確実に保管しておくことが重要です。

室内の確認と損害査定：夜逃げした借主が賃貸物件を汚損・破損していた場合、貸主は原状回復請求を行うことができます。契約上、借主には退去時に物件を適切な状態に戻す義務があります。そのため、以下のような損害について賠償請求が可能です。

・壁や床の損傷、設備の破壊などの修繕費用

・家財道具やゴミの残置による撤去費用

・設備の未払い利用料金（電気・水道・ガスなど）

これらを専門業者に依頼し、修繕や撤去を行うことで、次の入居者募集を迅速に進めることができます。

次の入居者募集の迅速化：夜逃げにより物件が空室となった場合、長期間の空室を避けるために速やかに次の借主を募集することが重要です。賃貸条件を見直し、保証会社や連帯保証人の要件を強化することで、より信用度の高い借主と契約できる仕組みを導入することも考えられます。また、物件の修繕や清掃を迅速に行い、早期に市場へ出すことで、入居率を向上させることができます。

夜逃げの現実

経済的な困窮や支払いの滞納が原因で、「逃げる」ことを選択する人は少なくありません。しかし、夜逃げは決して問題の解決にはならず、むしろ新たな困難や法的リスクを生み出します。保証人への負担、財産の差し押さえ、生活の制約、精神的な負担など、夜逃げの失敗事例を通じて、その危険性を詳しく解説します。逃亡という選択がもたらす現実と、適切な対処法について考えていきましょう。

(1) 情報が漏れて発見される
夜逃げを計画しても、家族や知人が無意識に情報を漏らしてしまい、追跡されるケースがあります。特に、SNSでの投稿や住民票の移動が原因で所在が判明し、債権者や大家に見つかってしまうことがあります。

(2) 住民票を移せず生活が困難に
夜逃げ後、住民票を移さないことで賃貸契約ができず、銀行口座の開設や携帯電話の契約が困難になるケースがあります。結果として、ネットカフェや知人宅を転々とする生活を余儀なくされ、精神的にも追い詰められることになります。

(3) 保証人に請求が行く
借主が夜逃げすると、連帯保証人に未払い家賃の請求が行くため、保証人との関係が悪化するケースがあります。保証人が支払いを拒否した場合、訴訟に発展することもあります。

(4) 強制執行による財産差し押さえ
夜逃げしても、裁判を通じて債務名義を取得されると、銀行口座や給与が差し押さえられることがあります。これにより、逃亡生活がさらに困難になり、最終的に元の場所へ戻らざるを得なくなるケースもあります。

(5) 精神的な負担が増大
夜逃げ後も「見つかるのではないか」という不安が続き、精神的に追い詰められるケースが多く報告されています。特に、借金や家賃滞納が原因の場合、債権者からの取り立てが続くことで、生活の質が著しく低下することがあります。

これらの失敗事例を踏まえると、夜逃げは根本的な解決策にはならず、むしろ問題を悪化させる可能性が高いことが分かります。適切な法的手続きを検討し、専門家に相談することが重要です。

おわりに

家賃滞納者の夜逃げは、日本の法律上、刑事事件とはならず民事扱いとなります。しかし、滞納が続いた末の夜逃げは貸主にとって深刻な問題であり、適切な対応が求められます。事前対策、滞納発生時の迅速な対応、そして夜逃げ後の処理を確実に行うことで、損害を最小限に抑えることが可能です。長期的な視点で物件管理を行い、リスクヘッジを考えることが、安定した賃貸経営の鍵となるでしょう。