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  • アパートを貸すまでの4つのステップと収入金額の目安&安定経営のコツ

    2021.12.03

    アパートを貸して、家賃収入という不労所得を得たい!

    副業ブームでもある昨今、アパートを貸す「賃貸経営」に興味を持つ方が増えています。

    アパートを貸すには、一体どのような流れや手続きが必要なのでしょうか?

    またアパートを貸すことで、どれぐらいの収入が見込めるのでしょうか?

    そこで、気になる

    ■アパートを貸すまでの4つのステップ

    ■アパートを貸すことで見込める収入金額

    について詳しく解説。

    また、

    ■アパートを貸して安定的に収入を得るコツ

    についてもご紹介します。

    アパートを貸したいと思っている人は、ぜひ参考にしてください。

    アパートを貸すまでの4つのステップ

    アパートを貸すまでには、主に4つのステップがあります。

    1.土地やアパートを取得する

    まずは賃貸経営の商材となるアパートや、アパートを建てる土地を探す必要があります。

    土地探しは、賃貸経営の成功に関わる重要ポイント。

    同時に賃貸経営に強い土地探しは、専門的な知識や深い経験が必要となる難しい選択でもあります。

    「駅近で便利」「広い」「日当たりが良い」といったわかりやすい要素だけではなく。

    その土地に対して建てられる建物の大きさ(建ぺい率)など、複雑な要素まで加味しながら検討する必要があります。

    またその土地とアパートの取得・建設金額と、見込める家賃収入のキャッシュフローも重要です。

    一方、土地や建物を相続する場合は、新たに取得・建設する必要はありません。

    しかしアパートが古くなっている場合は、建て替えやリフォームなどを検討する必要があるかもしれません。

    アパートを貸す最初のステップである土地・建物の準備に関しては、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。

    2.家賃や管理規約などを決める

    賃貸経営をするアパートが決まれば、

    ・いくらで貸し出すか(家賃や共益費)

    ・原状回復に備えた敷金や、礼金は必要とするのか

    ・駐車場代や駐輪場代はいくらにするか

    ・ペット飼育はOKにするのか

    などの条件や規約を決める必要があります。

    特に家賃設定は重要です。

    同エリアの競合物件と比べて高すぎないか。

    物件の広さ・設備や、入居者ターゲットに適した金額か。

    家賃は入居者が契約を決める大きなポイントであると同時に、賃貸経営の収入の根幹です。

    不動産会社から情報を収集しつつ、キャッシュフローを加味した適切な家賃設定を行いましょう。

    3.賃貸管理方法を決める

    賃貸経営では、アパートを貸したあとの賃貸管理が非常に重要です。

    賃貸管理には、おもに

    ・入居者募集

    ・契約手続き

    ・家賃管理

    ・クレーム対応

    ・建物の定期点検

    ・共有部分の清掃

    ・修繕積立計画

    ・原状回復やリフォーム

    といった多くの業務があります。

    賃貸管理業務は、契約手続きからクレーム対応、建物管理まで多岐にわたるほか。

    専門知識やノウハウが必要な場面も多いのが特徴です。

    そのため賃貸管理は、賃貸管理会社に委託する方法(管理委託)を選ぶオーナー様が多いです。

    管理委託にする場合は、入居者募集に強く、客付け力のある賃貸管理会社を選ぶのがポイントです。

    【関連記事】客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ3つのポイント

    一方、賃貸管理はオーナー様ご自身でおこなう(自主管理)ことも可能です。

    自主管理の場合でも、入居者募集・クレーム対応など、一部の業務は賃貸管理会社に委託する方が安心です。

    【関連記事】 賃貸管理は自主管理が得?管理会社に委託するべき?

    4.入居者募集開始

    アパートを貸す準備が整ったら、いよいよ入居者募集開始です。

    入居者募集は、不動産会社のネットワークを活用するのが最も効率的。

    不動産会社は自社HPのほか、SUUMOやat HOMEなどのお部屋探しポータルサイト、不動産会社向けの物件情報共有サイトなど、多くのネットワークを持っています。

    入居者募集は、物件情報ができるだけ多くの人の目に触れる方が有利です。

    賃貸管理会社に管理委託している場合は、提携する不動産仲介会社が入居者募集を担ってくれることがほとんど。

    自主管理オーナー様の場合も、入居者募集は、物件情報などを不動産仲介会社に持ち込んで仲介してもらうのが一般的です。

    入居者募集に強い不動産仲介会社を選ぶポイントは、おもに

    ・インターネットの活用に優れている

    ・駅前など便利な立地に店舗がある

    ・取扱物件数が多い

    の3つ。

    しかしなかなか入居者が決まらず、空室が埋まらない場合は、不動産仲介会社の変更を検討するのもポイントです。

    アパートを貸すといくらの収入金額が見込める?

    国内の不動産所得の平均は、約518万円というデータがあります。(※)

    (※)「国税庁 平成30年申告所得税標本調査結果/第2表 所得種類別表」より

    ここで言う不動産所得には、アパートやマンション経営だけでなく、テナントオフィスなどの不動産投資全般が含まれていますが。

    国税庁の同データによると、不動産所得が

    ・100〜150万円

    ・300〜400万円

    の層が、最も多いことがわかっています。

    なお不動産所得は、手取り収入とは異なります。

    最終的にオーナー様の手元に残る収入金額は、不動産所得からさらに税金を引いた金額になります。

    【関連記事】アパート経営の収入目安を知る!経費や税金を引いた手取り額は?

    アパートを貸して安定的に収入を得るコツ

    長期的に安定的な家賃収入を得るためには、確実な賃貸管理が重要です。

    設備が古びて壊れる前に、定期点検でこまめに交換を実施する。

    入居者の思わぬトラブルやクレームに迅速に対応する。

    こうした入居者満足度を高める適切な対応は、退去を抑制することにつながります。

    また丁寧な原状回復や迅速な契約手続きは、入居希望者の入居率を高めてくれます。

    適切な家賃管理は、賃貸経営のキャッシュフローを明確にし、安定的な経営計画の策定につながります。

    ひとつひとつの賃貸管理を確実におこなうことが、賃貸経営の成功につながると言っても過言ではありません。

    まとめ

    アパートを貸すまでの4つのステップと、収入金額の目安、さらに安定的に収入を得るコツをご紹介しました。

    誰が見てもわかるような条件の良い立地は、世の中に数あるわけではありません。

    しかしどんなに条件の良い立地でアパートを貸しても、賃貸管理がずさんであれば、安定した賃貸経営は行えません。

    逆に言えばどんな条件のアパートであっても、家賃設定・ターゲット設定・清掃・設備点検やリフォーム・入居者募集などの賃貸管理を丁寧かつ適切に行えば、需要にマッチする入居者を見つけることができます。

    「アパートを貸したいが、何から始めたらよいのかわからない」

    とお悩みの方は、ぜひ賃貸管理会社(株)アブレイズパートナーズにご相談ください。

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