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  • ペット可賃貸は空室対策におすすめ!オーナーが注意すべきことは?

    2022.02.24

    賃貸オーナー様にとって、物件を「ペット可」にするかどうかは、悩ましい問題ではないでしょうか。

    「ペット可」にした場合、やはり心配なのは

    ・ペットによる引っ掻き傷やニオイで「原状回復費用がかさむ」

    ・鳴き声などの騒音やアレルギーなどによる「住民トラブル」

    といった点ですよね。

    コスト増やトラブル回避のため、

    「ペットは要相談」

    「ペット不可」

    とする賃貸オーナー様も多いです。

    しかし全国的に賃貸住宅が供給過剰気味となり、空き家率が増えている一方。

    現代のストレス社会に癒しを求めて、ペットを飼う人は増加傾向。

    ペット可の賃貸物件の需要は高まっており、空室対策として有効な場合もあります。

    そこで、

    ■賃貸物件をペット可にした場合のメリット・デメリット

    ■賃貸物件をペット可とするのに必要な条件

    ■入居後、途中からペット飼育を交渉されたら?

    ■ペット可の物件に備えたいおすすめ設備

    などをご紹介します。

    「空室対策で、ペット可の賃貸経営を検討している」

    「入居後にペットを飼っていいか交渉された」

    「ペット不可の物件で、入居者が内緒でペットを飼っていた」

    など、ペット対策に関する悩みをお持ちの賃貸オーナー様は必見です。

    「ペット可」賃貸のメリット:空室対策に効果的

    「ペット可」の賃貸物件は需要が増えており、空室対策として効果的です。

    近年ペットを飼う人の数は増加しています。

    ペットフード工業会の調査(※1)によると、2019年から2020年に

    ・新しくペットを飼い始めた人の数

    ・飼育されている犬猫の数

    はともに増加。

    しかも過去5年間の中で、増加率は最多となっています。

    2020年はコロナ禍でおうち時間が増えたことで、ペットを飼う人が例年より13%も増えたというデータも。(※2)

    さらに「ペット可」の賃貸住宅は少なく、東京23区内では物件全体の12%程度しかありません。(※3)

    需要に対して供給が追いついていないのです。

    つまり「ペット可」の賃貸物件には

    ・賃貸市場で希少価値があり、入居者を見つけやすい

    ・需要が高いので、相場より高めの家賃が設定できる

    ・ペットブームの拡大に伴って、今後も需要増加が期待できる

    というメリットがあります。

    賃貸物件を「ペット可」にすることは、将来にわたって高い市場価値が見込める、優良な投資と言えるでしょう。

    (※1)一般社団法人ペットフード協会「令和2年(2020年)全国犬猫飼育実態調査」
    (※2)au損害保険株式会社「コロナ禍におけるペット飼育についての調査」

    (※3)2016年5月の住宅情報サイト「HOME’S」による東京23区内の賃貸マンション・アパートを対象にした調査による

    「ペット可」賃貸のデメリット:退去費用と住民トラブル

    デメリット1:退去時の原状回復費用がかさむ

    ペット可の賃貸物件は、退去後の原状回復費用がかさみます。

    ペットを飼育している物件には、傷・汚れ・においなどがつきやすくなります。

    ペットが柱や壁を噛んだり引っ掻いて傷つけたり。

    ペットの排泄物の汚れやにおいが床につくことも。

    壁紙の貼り替え範囲が広くなるのはもちろん。

    フローリング床が傷ついたりにおいが染み付いている場合は、全面貼り替えが必要になることも。

    ペットを飼っていない物件に比べると、1.5〜2倍の原状回復費用がかかるといわれています。

    ペットによる原状回復費用は入居者負担

    ペット飼育による部屋の傷や汚れは「入居者の故意・過失」として扱われます。

    そのためペット飼育による原状回復費用は、入居者に請求できます。

    原状回復費用を入居者に請求できるなら、何ら問題ないように思えますよね。

    しかし原状回復費用が高額だと、入居者が負担できないリスクもあります。

    また原状回復費用の負担割合をめぐって、入居者とトラブルになるリスクも。

    ペット可とする場合は、通常物件よりも

    ・原状回復の負担について、入居者にしっかりと確認しておく

    ・入居者審査をしっかりとする

    必要があります。

    【関連記事】賃貸オーナーが知っておきたい原状回復のガイドラインや費用負担ルール

    【関連記事】賃貸オーナー向け。入居審査でチェックすべき5つの基準

    デメリット2:住民トラブルが起きやすい

    ペット可の賃貸物件は、ペットにまつわる住民トラブルが起きやすくなります。

    ・鳴き声などの騒音

    ・におい

    ・飼育マナー

    などが、よくあるトラブルの原因です。

    実際に芸能人が飼っていた大型犬が、向かいの家の住人に噛み付いてトラブルになった事例もありました。

    賃貸物件を「ペット可」にする時に必要な3つの条件

    「ペット可」の賃貸物件は、「希少価値があり、高い収益性が見込めます。

    しかし、退去時の原状回復費用の増大や、住民トラブルが起こるリスクがあります。

    そこで、賃貸物件を「ペット可」にするときには、

    1.退去費用に備えて、敷金を多めに設定する

    2.飼育可能な動物の条件を決める

    3.飼育マナーを決める

    の3つの条件を設定することが必要です。

    ご紹介する3つの条件は、

    ・入居時の「契約書」に記載する

    ・「誓約書」をもらう

    といった形で、入居者にしっかりと確認・承諾してもらいましょう。

    1.退去費用に備えて、敷金を多めに設定する

    一般より高額になる退去費用に備えて、ペット可の賃貸物件では敷金を多めにもらうのが一般的です。

    敷金は、退去費用や家賃滞納に備えるため、入居者から預かるお金。

    通常の物件だと、敷金の相場は「家賃1ヶ月分」が目安。

    しかしペット可の賃貸物件では、「家賃2ヶ月分」を預かる場合が多いです。

    2.飼育可能な動物の条件を決める

    ペット可にしても、飼っていい動物の条件を細かく決めておく必要が有ります。

    特に集合住宅は、共通の敷地内に多くの人が生活します。

    ・飼っていい動物の種類、数、大きさ

    ・予防接種やワクチンの接種状況

    ・しつけの状況

    などを細かく決めておくことが大切です。

    動物の種類・数・大きさ

    一般的に、小動物(犬・猫・ウサギ・ハムスター・小鳥など)はOKとする賃貸物件が多いです。

    爬虫類や両生類などでも、小型であればOKとする場合も。

    一方、犬や猫は1匹のみであればOK。

    犬であれば、小型犬のみOKという賃貸物件が多いです。

    犬種体重
    (成犬時)
    小型犬チワワ、トイプードル、ミニチュアダックスフンドなど10kg未満
    中型犬ビーグル、スピッツ、柴犬など25kg未満
    大型犬ゴールデンレトリバー、シェパードなど25kg以上

    なお水槽で飼育する熱帯魚などは、室内を汚したり他の入居者に迷惑をかけないので、一般的にペットの範囲には含まれません。

    予防接種やワクチンの接種状況

    犬であれば、狂犬病予防接種を年1回受けることが法律により義務付けられています。

    賃貸物件によっては、接種証明書の提出を義務付けている場合も。

    また、不妊去勢手術等の繁殖制限措置を行っていることを入居条件にする場合もあります。

    しつけの状況

    ペットの吠え癖、トイレなどのしつけができているかどうかも重要です。

    3.飼育マナーを決める

    ペット可とするからには飼育マナーを決め、入居者に厳守してもらう必要があります。

    ・ペットの排せつ物は、外であれば必ず持ち帰り、衛生的な後始末を行う

    ・散歩の際はリードをつける

    ・共用部(廊下やエレベーターなど)ではペットは抱き抱えたりケージに入れて移動する

    ・毛や羽の手入れ、ケージの清掃等を行う場合は、必ず窓を閉めるなどして、毛や羽等の飛散を防止する

    ・空気清浄機などを使って毛やにおい対策を行う

    などが基本的な飼育マナーです。

    入居者が内緒でペットを飼っていた!オーナーがとるべき対応は?

    入居者が内緒でペットを飼っていると、他の入居者に迷惑がかかったりクレームにつながるなど、厄介な問題が生じることがあります。

    賃貸物件でペット不可のルールを設けるのは、

    ・建物に傷を付ける

    ・室内に臭いを染み込ませる

    ・鳴き声などで他の入居者に迷惑をかける

    などの合理的な理由があるので、違法ではありません。

    それでも入居者がルールを守らずにペットを飼っていれば、オーナー様は飼育の中止や退去を要請することが可能です。

    ただし、ペット不可のルールに違反しているというだけでは、オーナー様が一方的に賃貸契約を解除することはできません。

    そこで、ペット不可の賃貸物件で入居者がペットを飼っていた場合、

    ・入居者との賃貸契約を解除できないケース

    ・入居者との賃貸契約を解除できるケース

    ・現実的な解決策

    など、オーナー様がとるべき対応についてご紹介します。

    「ペット不可のルール違反」だけでは、賃貸契約の解除はできない

    入居者がペット負荷の賃貸物件で、内緒でペットを飼っていた場合。

    オーナー様は、ペットの飼育中止や、物件からの退去などを求めることができます。

    しかしこの要請には法的効力はありません。

    また直ちに賃貸契約を解除して、強制退去を求めるのも難しいです。

    その理由は

    ・不動産は生活に不可欠な基盤であるため、居住者である賃借人の権利が手厚く保護されている

    ・賃貸借契約は長期間継続するものであり、賃貸人と賃借人相互の信頼関係の上に成り立っている

    からです。

    賃貸契約では、契約の形式や内容より、オーナー様と入居者間の信頼関係性が優先されます。

    契約を交わしていても、その内容が合理性や妥当性に欠けていれば、法的に強要できないのです。

    そのため、入居者がペット不可というルールに違反しても、それだけを理由にして賃貸契約を解除したり、強制退去を求めることはできません。

    賃貸契約解除に必要なのは「信頼関係の破壊」

    法的に賃貸契約の解除や退去要請が認められるのは、

    ・オーナー様と入居者の信頼関係が破壊されるほど、規約違反が重大なものである

    ・違反行為によって、オーナー様が大きな被害や不利益を被っている 

    ことが必要です。

    例えば、

    ・危険な猛獣を飼育している

    ・ペットが室内を汚したり、大きな傷をつけた

    ・悪臭が染み込んだり不衛生な状態になっている

    ・ペットの騒音で他の入居者に迷惑をかけている

    など。

    こうした合理的で妥当な事由がある場合は、入居者に対して賃貸契約解除を求めることができます。

    ペット飼育可の物件でも、賃貸契約を解除できる場合

    逆に、オーナー様と入居者の信頼関係が破壊されれば、契約書に記載がなくても賃貸契約を解除することは可能です。

    例えばペット飼育が可能な物件であっても、

    ・多数のペットを飼育しながら、適切な給餌やふん尿の処理をしていない

    ・飼育状況が不良で建物や室内を汚している

    ・悪臭が酷く、他の入居者や近隣住民に迷惑をかけている

    など、飼育崩壊・動物虐待のような状況になっていれば、賃貸契約を解除して強制退去を求めることができます。

    オーナー様がとるべき現実的な解決策とは

    ペット飼育のルール違反をしている入居者を放置していると、他の入居者との公平性が維持できず、新たなトラブルやクレームが発生することもあります。

    そのため、入居者と話し合って互いの妥協点を見出すのが現実的な解決策でしょう。

    例えば

    ・家賃の値上げや敷金の追加

    ・他の入居者から苦情があった場合の飼育中止

    という条件を付けた上で、ペットの飼育を認めるのが現実的です。

    ただし、家賃の値上げや敷金の追加額は原状回復に必要と認められる合理的な範囲に留めておくことが必要です。

    入居後にペット飼育を交渉された時にすべき対応

    入居後、途中から「ペットを飼いたい」と交渉されることもあるでしょう。

    入居時はペットを飼わない前提で契約しているので、承諾するには様々な注意事項が必要です。

    とはいえ「ペット不可」とすれば、その入居者が退去する可能性も高くなります。

    入居途中でペット飼育を交渉された場合は、

    ・ペットの飼育交渉をされたときの対応を、契約書に記載

    ・飼育マナーなどを守れる入居者かどうか確認

    ・敷金の追加や家賃値上げ

    といった対応をする必要があります。

    「ペット不可」物件で飼育を認めるのは難しい

    そもそも賃貸物件の条件を「ペット不可」としている場合は、途中から飼育を認めるのは難しいでしょう。

    交渉してきた入居者だけにペット飼育を認めると、他の入居者とのトラブルにつながる恐れがあります。

    「ペット不可」の条件で入居している人の中には、動物が苦手だったりアレルギーを持っている場合もあります。

    「ペット不可」に価値を見出して入居している人もいます。

    入居後のペット飼育交渉に備えて、あらかじめ契約書に記載

    内緒でペットを飼育している入居者や、入居途中の飼育要望に対して判断の余地を残したい場合は、「ペットは要相談」とあらかじめ契約書に記載しておくのがお勧めです。

    またペット飼育を認める場合には、家賃の値上げや敷金の追加を求める場合があることも、記載しておく方がよいでしょう。

    飼育マナーを守れる入居者かどうか確認

    ペット可とした場合、飼う動物の種類・数・大きさ、予防接種、しつけ、衛生対策など、守ってもらうべき事項が多くあります。

    飼育マナーを守れないと、他の入居者に迷惑がかかり、物件価値を下げる恐れもあります。

    普段からマナーを守っているか、家賃滞納がないかなど、信頼のおける入居者かどうかを見定める必要があります。

    敷金の追加や家賃値上げ

    入居途中からペット飼育を認める場合は、敷金の追加や家賃値上げをしておく方が安心です。

    ペットを飼うことで増大する原状回復費用などに備えることができます。

    ペット可の賃貸物件に備えたいおすすめ設備3選

    賃貸物件をペット可にする場合、備えておきたいおすすめ設備をご紹介します。

    本来は、入居者に対応してもらう飼育マナーの一部ですが。

    初めから「ペット仕様」として設備を整えておけば、物件の付加価値が上がることは間違いありません。

    1.クロスの貼り分け

    ペットが傷つける可能性があるのは、主に壁の低い部分のクロス。

    しかし壁一面に同じクロスを貼っている場合、原状回復では壁紙全てを貼り替える必要があります。

    あらかじめクロスを高い部分・低い部分に見切って貼り分けておけば、傷ついた低いクロスだけを貼り替えるだけで済みます。

    原状回復費用の節約対策におすすめです。

    2.ペットの足洗い場

    賃貸物件に外部水道がある場合、ペットの足洗い場にするのもおすすめです。

    散歩から帰ってきたペットの足を洗う場所があれば、部屋内の汚れを抑えることもできます。

    ハウスクリーニング費用の節約対策としてもおすすめです。

    3.空気清浄機

    ペットで気になるのが、排泄物や動物独特のにおい。

    単身者向け物件にエアコンを設置するように。

    ペット仕様の物件に空気清浄機を設置すると、ペットのいる入居希望者に喜ばれます。

    まとめ

    賃貸物件を「ペット可」にする場合のメリットやデメリットや条件、おすすめ設備などをご紹介しました。

    ペットが飼える賃貸物件の需要は高まっていますが、

    ・飼える動物の種類や数

    ・飼育マナー

    などを厳しく管理しておかないと、他の入居者や近隣に迷惑がかかります。

    無断でペットを飼うなどマナーを守れない入居者には、ペットの処分や退去勧告など、厳しい対応をする必要もあります。

    また敷金追加や家賃値上げによって

    ・退去費用への備え

    も万全にしておくことが大切です。

    ペット可とする対応が、物件価値を下げたり、賃貸経営の圧迫につながらないように。

    ペット仕様の設備を備えるなど、入居者とペットが共に暮らせる、付加価値の高い賃貸経営をしましょう。

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