神奈川県横浜市の賃貸管理 | 退去時の喫煙請求について

trouble

2025.03.01

トラブル内容

神奈川県横浜市の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。

先日当社管理物件の退去立会の際に、タバコを吸っている形跡があったので、請求のお話をいたしましたが吸っていないの一点張りでなかなか納得いただくことができませんでした。

実際に見ただけでタバコを吸っていたことが明らかでしたので、契約書等の内容確認の上請求について話し合いを行いましたので、流れなどを記載いたします。

是非、最後までご覧ください。

状況

まず初めに、今回の物件は、入居が4年となっており、通常損耗もございましたが特にクロスのヤニ汚れと室内のにおいが気になる状況でした。

契約書の特約には【喫煙による修繕が必要になる場合、費用については借主負担とする】といった文言の記載がございましたので、費用計算の上借主様へ請求でお話しさせていただきました。

ですが、借主様は最初吸っていないとの回答をいただいており、明らかに吸っている状況でしたので実際のクロスの汚れ具合などを見ていただいたうえで、タバコを吸っていないとこのようにはならない旨をご説明させていただきました。

また、後日臭気調査のようなものを行って、タバコを吸っていたことが確定してしまった場合、調査費用も含めて請求になってしまう旨をお伝えしたところ、借主様から吸っていましたと回答をいただきましたので、タバコを吸っていたことにより原状回復が必要な部分を計算の上請求をいたしました。

実際にタバコを吸っている場合の請求内容は、契約書の内容によっても異なってきてしまいますので、退去の際に喫煙が確認できた場合には、まずは契約書を確認の上請求できるかの確認をする必要がございます。

また、退去時に借主へ請求する際には、通常使用か故意過失によるものなのかを判断の上、請求する必要がございます。

通常使用か故意過失による傷汚れなのかの判断は、状態によっては中々難しいことが多く御座いますが、基本的には国土交通省の【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】に基づいて判断をいたします。

ある程度の基準などは記載されておりますので、退去立会などを行う前にある程度内容を理解していれば、ガイドラインに沿った回答が出来るかと思います。

また、ガイドラインでは、建物の劣化等でお部屋の価値を減少させてしまう要因を、以下の3つに分類しております。

1.経年劣化による損耗
2.通常使用の損耗
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗

1.経年劣化による損耗

経年劣化による損耗については、建物や設備等の自然的な劣化及び損耗となっております。

例としてよくあるのが、クロスや床の日焼け後であったり、湿気などにより木部がやられてしまったりすることについては、経年劣化に該当いたします。

こちらは年数が経つにつれ徐々に劣化してしまう形になるので、防ぐことは難しいことが多いです。

2.通常使用の損耗

通常使用の損耗については、入居者が通常にお部屋を使用している中で生じてしまう損耗となっております。

基本的には日常生活の中で自然と発生してしまう損耗箇所が通常損耗となっております。

例といたしましては、家具を設置していたことによる床の凹みであったり壁に対しての色移り、テレビや冷蔵庫を置いていたことによる背面焼け(後ろから出る排気によって生じてしまう汚れ)などが当てはまります。

こちらは一見入居者過失になるかと思いますが、普通の使い方をした上でどうしてもついてしまう汚れまで請求となりますと、入居者様が何も物を置けないような状態となってしまいますので、通常使用として判断する形になります。

3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗

故意とは【わざと傷をつけてしまう】、過失は【思いがけずつけてしまった傷】といった内容になっております。

善管注意義務違反とは「善良なる管理者としての注意義務」に違反することになります。例としては借主の不注意で窓を開けっ放しにしたことで、雨が吹き込み床を色落ちさせてしまったケースが善管注意義務違反に該当いたします。その他通常の使用を超えるような使用といたしまして、エアコンからの漏水を分かっていたうえで放置をして劣化してしまった場合などは該当いたします。

上記のような損耗が退去時には混在しておりますので、一つ一つの傷汚れを判断した上で請求できるものを選別の上請求する必要が御座います。

通常は請求できない物を請求してしまうのは過剰な請求となってしまいますし、理解してなく誤って請求をして取り消したとしても、入居者としては不信感が残ってしまうのでその後の話し合いでスムーズに進められなくなってしまいかと思います。

また、退去時の費用負担については揉めることが多く、裁判例なども多く御座います。

実際に誰の負担になるかの判断をする際に役立ちますので、一例として下記に記載いたします。

賃借人が負担すべき特別損耗の修繕費用につき、減価分を考慮して算定した事例

神戸地方裁判所尼崎支部判決平成21年1月21日〔敷金31万1000円返還請求28万3368円のうち、25万3298円〕１事案の概要（原告：賃借人Ｘ被告：賃貸人Ｙ）賃借人Ｘは、賃貸人Ｙとの間で平成12年2月1日、本件住宅につき平成12年2月1日から平成13年3月31日まで（期間満了日の6か月前までに双方の異議がなければ、家賃及び敷金を除き、同一条件でさらに1年間延長されたものとし、以後この例による）、賃料月額11万7000円、共益費月額8000円、敷金31万1000円とする賃貸借契約を締結し、賃貸人Ｙに対して敷金を交付した。賃借人Ｘは、平成19年6月ころ、賃貸人Ｙに対し、本件賃貸借契約の解約を通知し、同年7月3日、本件住宅を明け渡した。賃借人Ｘと賃貸人Ｙは、7月1日から3日までの日割賃料5992円を敷金から控除することを合意した。賃貸人Ｙは本件住宅の住宅復旧費（タバコのヤニの付着によるクロスの張替え、床の削れ補修）28万3368円についても敷金から控除し、賃借人Ｘに対して敷金残金として6万1640円を返還した。これに対して、賃借人Ｘは住宅復旧費として控除された28万3368円分の敷金の返還を求めて提訴した。 2 判決の要旨これに対して裁判所は、（１）賃借人は、通常損耗について原状回復義務を負うとの特約がない限り、特別損耗（「通常損耗」を超える損耗）についてのみ原状回復義務を負うと解するのが相当である。（２）賃借人が賃貸借契約終了時に賃借物件に生じた特別損耗を除去するための補修を行った結果、補修方法が同一であるため通常損耗をも回復することとなる場合、当該補修は、本来賃貸人において負担すべき通常損耗に対する補修をも含むこととなるから、賃借人は、特別損耗に対する補修金額として、補修金額全体から当該補修によって回復した通常損耗による減価分を控除した残額のみ負担すると解すべきである。（３）本件クロスの変色は喫煙によるタバコのヤニが付着したことが主たる原因であり、クロスの洗浄によっては除去できない特別損耗である。本件変色の補修はクロスの全面張替えによるしかないが、賃借人Ｘは補修金額としてクロスの張替え費用から本件クロスの通常損耗による減価分（減価割合90％）を控除した残額を負担することとなる。（４）床の削れが特別損耗であることは争いがなく、その補修方法はタッチアップによる方法が相当である。この補修では、賃借人Ｘによる毀損部分（特別損耗）のみの補修となるため、賃借人Ｘがその全額を負担すべきである。（５）本件賃貸借契約上、本件住宅内での喫煙は禁止されていないから、賃借人夫婦が本件住宅内で喫煙したこと自体は善管注意義務違反とはならない。タバコのヤニの付着については管理について善管注意義務違反が認められる余地があるものの、これによって賃貸人に生じる損害は、上記の賃借人が負担すべき補修金額と同額であるというべきである。（６）以上から、敷金残金25万3298円の返還を認めた。