賃貸の騒音でよくある3つのトラブルとオーナーがとるべき対応
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- 賃貸経営得情報
東京で賃貸管理をおこなう（株）アブレイズパートナーズです。
賃貸物件には共同住宅も多いため、
「隣の部屋からの騒音が気になる」
「直接は言えないから代わりに注意してほしい」
など、入居者から要望や苦情をいただくことも多いですよね。
とくに騒音などの音の感じ方は、人により異なるため判断基準も難しいケースがあります。
そこで、賃貸の騒音問題にお悩みのオーナー様向けに
■賃貸での騒音は何デシベル？基準や目安
■賃貸の騒音でよくある3つのトラブル
■賃貸の騒音は物件構造で変わる？
■賃貸で入居者から騒音苦情があったときの対応
■賃貸でおすすめの騒音対策
などをご紹介します。
賃貸の騒音問題を放置すると、入居者から訴えられるリスクもあるんです。
安定した賃貸経営を行うためには、騒音問題などは早期解決が欠かせません。
賃貸の騒音でお悩みのオーナー様は、ぜひ最後までご覧ください。
賃貸での騒音は何デシベル？基準や目安
生活音などの騒音は、人により感じ方が異なるため騒音の基準を設けるのが難しいですよね。
賃貸物件は共同住宅が多いため、騒音が受忍限度を超えているかが判断基準となります。
受忍限度とは、騒音などが社会共同生活を送るうえで最低限我慢すべき範囲のことです。
環境省によると騒音の基準は、
・昼間だと55dB（デシベル）以上
・夜間だと45dB（デシベル）以上
とされています。
デシベルとは、音の大きさを表す単位として使われており、大きければ大きいほど不快に感じます。
子どもの駆け足による音は、約50～65dBとされているので、夜間に子どもが走り回り続けた場合には、騒音トラブルの原因にもなるんです。
賃貸の騒音でよくある3つのトラブル
賃貸物件では共同住宅も多く、騒音が原因でトラブルになりやすいのが実情です。
賃貸物件の騒音でよくあるトラブルの原因として、
1．生活音
2．ペットの鳴き声
3．外国人による文化の違い
などがありますので、順番に解説していきます。
生活音
生活するうえで発生する「生活音」の中でも
・足音
・話し声
・宴会が騒がしい
・大音量の音楽
などが気になるとの意見が多いです。
とくに足音が気になるという意見が多く、調査の回答全体の約32％が足音に悩んでいるとの回答があります。
ペットの鳴き声
空室を解消するための対策として、効果的であるペットの飼育可能物件。
しかしペットが原因で、騒音のトラブルにつながることがあります。
とくにペットの鳴き声に関しては、昼夜問わず気になってしまうことがあるようです。
賃貸物件でペットの飼育を許可する場合には、入居者間のトラブルにならないよう、飼育方法などを十分に話し合う必要があります。
外国人による文化の違い
外国人との文化の違いからトラブルにつながることもよくあるケースです。
外国人の中には、自宅に友人を招いてパーティーをするのを好む方もいます。
お酒を飲みながら深夜まで大声で騒いだり、大音量で音楽をかけたりすると近隣の入居者とトラブルにつながります。
しかし文化の違いによるトラブルは、外国人が日本の文化や生活リズムを理解しきれていないことが原因とされています。
外国人と賃貸契約する際には、
・入居前の説明を伝わる言語で行う
・理解するまで何度も説明する
など、トラブルを防止するための注意が必要です。
賃貸の騒音は物件構造で変わる？
賃貸物件の構造により、生活音などは響きやすいです。
生活音などが響きやすい物件構造の順番としては、
1．木造
2．鉄骨造
3．鉄筋コンクリート造
となっています。
鉄筋コンクリート造の物件は、密閉率も高く音が響きにくいため騒音になりにくい特徴があります。
賃貸で騒音トラブルを理由に退去請求は可能？
オーナー様のなかには、入居者から近隣の部屋からの騒音にストレスを感じ、
「隣の部屋の人を退去させてほしい」
などの苦情をいただくこともあるかと思います。
結論からお伝えすると、騒音を理由に入居者を退去させることは難しいです。
日本の借地借家法では、入居者の居住権が手厚く守られています。
騒音を理由に退去させられる条件として、
・賃貸契約書に騒音に関する項目が記載されていること
・入居者本人が騒音について認めていること
などが必要になるため、騒音を理由に退去させるには多くの時間と労力が必要になります。
騒音で賃貸契約を解除するには訴訟が必要
騒音の原因となっている入居者が、退去請求などにも応じない場合。
賃貸契約を解除する方法は、訴訟のみになります。
しかし裁判手続きには、
・判決が出るまでの時間
・裁判所へ支払う手数料
・弁護士へ委託する場合の委託費用
など、金銭面や心身の疲労など多くの負担が発生します。
賃貸で入居者から騒音苦情があったときの対応
オーナー様は、賃貸で入居者から騒音に関する要望や苦情を受けることもありますよね。
「入居者間のトラブルなので、放っておこう」
など、オーナー様が何も対応しないことは非常に危険です。
まずは入居者からの要望や苦情の事実を確認しましょう。
騒音の原因となっている部屋の近くに空室があれば、実際に確認することがおすすめです。
生活音などは、人によって感じ方が異なるため「誰もが不快に感じる」などを確認する必要があります。
賃貸の騒音問題はオーナー様が訴えられることもある
過去の判例では、入居者から騒音問題の解消を要望されていたが、オーナー様が騒音を放置したとして訴えられたケースがあります。
判決としては、騒音が受忍限度を超えていないとして、訴えは棄却されました。
もし受忍限度を超えている騒音が発生していた場合には、オーナー様にも損害賠償の責任があったでしょう。
騒音などの苦情には、迅速な一次対応が求められます。
訴訟リスクを軽減するためにも、
・要望や苦情への迅速な対応
・日々の丁寧な接客
・入居者からの意見を日頃から聴取する
などに注意する必要があります。
出典：RETIO （一般財団法人 不動産適正取引推進機構）東京池判 平成29年7月
賃貸でおすすめの騒音対策
木造構造の賃貸物件などは、音が響きやすいため騒音対策を講じる必要があります。
オーナー様ができる防音対策として、
・防音カーテンの設置
・遮音換気口へ付け替え
・入居時の十分な説明
などがありますので、解説していきます。
防音カーテン
賃貸物件の設備として、防音カーテンを取り付けることもおすすめです。
賃貸契約の際にも入居者にとって、
・敷金や礼金
・引っ越し費用
・家具の購入費
など、初期費用の負担が大きいです。
防音カーテンを賃貸物件の設備として導入することで、入居者の初期費用の負担を軽減できると同時に騒音対策が可能となります。
入居者初期費用の負担を軽減できれば、空室解消にもつながりますので安定した家賃収入が得られるでしょう。
遮音換気口へ付け替え
換気口は空気の通り道となるため、遮音性が低く騒音が届きやすいです。
遮音換気口へ付け替えることにより、騒音防止効果が期待できます。
入居時の十分な説明
騒音によるトラブルを防止するために、入居時に迷惑行為などの説明が重要です。
騒音トラブルにつながる迷惑行為として、
・昼夜問わず大声で話す
・テレビなどの家電から出る音
・車やバイクなどの騒音
などがあります。
賃貸物件には共同住宅が多いため、近隣に住む入居者への配慮を忘れず生活してほしい旨をしっかり説明しましょう。
また入居時の審査をしっかり行うことで、
・入居者間のトラブル予防
・家賃滞納リスクの軽減
などにつながります。
まとめ
賃貸の騒音問題は、入居者のみでなくオーナー様も気をつけなければなりません。
入居者から賃貸の騒音に関する苦情や要望を放置しておくと、
・退去者が増える
・空室が解消されない
・賃貸物件の口コミへの影響
・訴訟リスク
など、デメリットが多いです。
とくに騒音などのトラブルには、迅速な対応が求められます。
入居者からの要望や苦情へは、スピード感をもった対応をすることで
・入居者の満足度向上
・新たな退去者を増やさない
・賃貸物件の口コミ
などにも影響するため、安定した賃貸経営にもつながります。
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