物価や修繕費、建物の維持管理費が上昇するなか、「現在の家賃のままで賃貸経営を続けてよいのだろうか」と悩むオーナー様も増えています。
周辺の募集物件を確認すると、自分の物件よりも高い家賃で募集されているケースもあるでしょう。長期間入居している部屋では、現在の入居者が支払っている家賃と、新しく募集する場合の家賃に大きな差が生じていることもあります。
そのようなときに疑問となるのが、家賃を値上げできるタイミングです。
「家賃の変更は契約更新時にしかできない」と考えている方もいますが、法律上、賃料改定のタイミングが更新時だけに限定されているわけではありません。
ただし、オーナー側が一方的に通知すれば、希望どおりの金額をすぐに受け取れるというものでもありません。賃料改定を円滑に進めるためには、適正な金額を調査し、入居者へ根拠を示したうえで、丁寧に協議することが重要です。
今回は、家賃の値上げを検討しているオーナー様に向けて、賃料改定の基本的な考え方と実務上の進め方を分かりやすく解説します。
家賃の値上げは更新時だけではない
結論からお伝えすると、家賃の値上げは契約更新時にしかできないわけではありません。
借地借家法では、建物の賃料が経済事情の変動や周辺の同種物件の賃料と比較して不相当になった場合、貸主または借主は、将来に向かって賃料の増額または減額を請求できるとされています。したがって、一定の条件を満たす場合には、契約期間中であっても賃料の見直しを求めること自体は可能です。
国土交通省が公表している賃貸住宅標準契約書でも、土地・建物に対する租税などの負担が増減した場合、土地・建物の価格や経済事情が変動した場合、近隣の同種物件と比較して賃料が不相当になった場合には、貸主と借主が協議したうえで賃料を改定できる内容となっています。
更新時に賃料改定が多い理由
法律上は契約期間中でも賃料改定を求められますが、実務では契約更新のタイミングに合わせて提案するケースが多く見られます。
更新時には、入居者も契約条件を確認する意識が高くなっています。更新契約書や更新案内とあわせて賃料改定について説明できるため、契約期間中に突然通知するよりも話し合いを始めやすいからです。
また、更新後の契約条件として新しい賃料を明確に書面へ記載できるため、後から「いつから、いくらに変更したのか分からない」というトラブルも防ぎやすくなります。
つまり、更新時でなければ値上げできないのではなく、更新時のほうが入居者に説明しやすく、合意内容を書面に残しやすいということです。
「値上げのお願い」と「法律上の増額請求」は分けて考える
賃料改定を考える際には、入居者との合意によって家賃を変更する方法と、借地借家法に基づいて増額を請求する方法を分けて考える必要があります。
一般的な賃貸管理の現場では、まず入居者に対して賃料改定を提案し、話し合いによる合意を目指します。
一方、法律上の賃料増額請求は、入居者が同意しなかった場合でも、一定の要件のもとで適正な賃料を争うための手段です。ただし、増額の妥当性や金額について争いが生じれば、調停や裁判に発展する可能性があります。
通常の居住用物件であれば、最初から法的手続きを前提とするのではなく、入居者との関係や退去リスクを考慮しながら、現実的な着地点を探すことが大切です。
どのような場合に家賃の値上げを検討できるのか
家賃を長期間据え置いていたからといって、必ず値上げが認められるわけではありません。
賃料改定を検討する際には、「なぜ現在の家賃が適正ではなくなったのか」を客観的に説明できる材料が必要です。
固定資産税などの負担が増えている
土地や建物にかかる税金などの負担が増えたことは、賃料を見直す理由の一つになります。
ただし、「税金が上がったから、その上昇額をそのまま家賃に上乗せする」という単純な考え方ではありません。物件全体の負担額や現在の賃料、周辺相場などを総合的に確認する必要があります。
経済事情が変化している
物価や人件費、設備の交換費用、共用部分の清掃費など、賃貸物件を維持するためのコストが上昇することがあります。
こうした経済事情の変化も賃料改定を検討する要素になりますが、「管理コストが上がった」という説明だけでは、入居者が納得しにくい場合があります。
どのような費用がどの程度変化しているのか、物件の維持管理にどのような影響が生じているのかを整理しておくことが重要です。
周辺の類似物件より家賃が低くなっている
長期入居者の家賃を据え置いている場合、現在の周辺相場と差が生じていることがあります。
たとえば、同じ駅から徒歩圏内にあり、築年数や広さ、間取り、設備が近い物件が月額9万円前後で募集されているのに、自分の物件だけが7万円台になっている場合などです。
ただし、インターネット上の募集家賃だけを見て、「周辺が9万円だから自分の物件も9万円にできる」と判断するのは適切ではありません。
募集家賃は、貸主が希望している金額であり、実際にその金額で契約が成立するとは限らないからです。駅からの距離、築年数、階数、方角、設備、内装状態などの条件もそろえて比較する必要があります。
家賃値上げを進める6つの手順
賃料改定では、値上げの金額だけでなく、事前準備と伝え方が結果を大きく左右します。
1．現在の賃貸借契約書を確認する
最初に確認したいのが、現在の賃貸借契約書です。
契約書に賃料改定に関する条項があるか、一定期間は賃料を増額しないという特約がないかを確認します。
借地借家法では、一定期間、建物の賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うとされています。契約内容を確認せずに値上げの通知を出すと、契約条項との矛盾が生じる可能性があります。
普通借家契約か定期借家契約かによっても対応が異なる場合があるため、契約形態を含めて確認しましょう。
2．周辺の適正賃料を調査する
次に、現在の家賃が市場に対してどの程度低いのかを調べます。
比較する物件は、できるだけ次の条件をそろえます。
- 最寄り駅と駅からの距離
- 築年数
- 建物構造
- 専有面積と間取り
- 所在階と方角
- バス・トイレ別などの室内設備
- オートロックや宅配ボックスなどの共用設備
- リフォームや設備交換の状況
単に同じ地域の平均家賃を見るのではなく、対象の部屋に近い条件の物件を複数比較することが重要です。
管理会社が保有している過去の成約事例や、現在の募集状況も参考になります。
3．値上げによる収入と退去リスクを比較する
賃料を上げれば、入居が続く限り毎月の収入は増えます。しかし、値上げが原因で退去されれば、原状回復費用や募集費用、空室期間中の家賃損失が発生する可能性があります。
たとえば、月額5,000円の値上げで年間6万円の収入増加が見込めたとしても、退去後に2か月空室となれば、その損失を回収するまでに時間がかかります。
一方、現在の家賃が相場より大幅に低く、入居者も物件の利便性を高く評価している場合には、一定の値上げを受け入れてもらえる可能性があります。
「相場より低いから上げる」という判断だけでなく、現在の入居期間、入居者との関係、物件の競争力、退去後に見込める家賃などを総合的に検討しましょう。
4．余裕を持って入居者に通知する
賃料改定の案内は、できるだけ余裕を持って行います。
更新日の直前になって初めて値上げを伝えると、入居者は十分に検討できません。「更新するなら値上げを受け入れてください」と突然迫られたように感じ、関係が悪化する可能性もあります。
実務上は、更新時に変更する場合でも、更新案内を送るより前から準備を始め、入居者が検討できる期間を設けることが望ましいでしょう。
通知書には、少なくとも次の内容を記載します。
- 現在の賃料
- 改定を希望する賃料
- 改定を希望する時期
- 賃料を見直す理由
- 周辺相場などの参考資料
- 問い合わせ先
- 話し合いに応じる旨
一方的な決定通知ではなく、賃料改定について協議をお願いする文面にすることが、円滑な交渉につながります。
5．入居者の事情も確認しながら協議する
入居者から値上げに対する反対意見が出た場合は、まずその理由を確認します。
「値上げ自体に納得できない」という場合もあれば、「希望額は難しいが、もう少し低い金額であれば受け入れられる」という場合もあります。
状況によっては、次のような調整方法も考えられます。
- 値上げ幅を見直す
- 改定時期を数か月遅らせる
- 段階的に賃料を改定する
- 設備交換や修繕とあわせて提案する
- 更新料など、ほかの契約条件を含めて調整する
ただし、特定の入居者だけに過度な条件を付けたり、説明が担当者ごとに変わったりすると、後のトラブルにつながります。オーナーと管理会社の間で、あらかじめ交渉可能な範囲を決めておくことが大切です。
6．合意内容を書面に残す
入居者と新しい賃料について合意できた場合は、必ず書面に残します。
口頭や電話だけで合意すると、後から認識の違いが生じる可能性があります。
書面には、新しい賃料額、適用開始日、共益費や管理費の変更の有無などを明記します。更新時であれば更新契約書に記載し、契約期間中であれば賃料改定に関する合意書や覚書を取り交わす方法があります。
あわせて、家賃保証会社、口座振替会社、管理システムなどの登録金額も変更します。
入居者との合意ができていても、引き落とし金額の変更を忘れると、未収金や過払いが発生するため注意が必要です。
入居者が値上げに同意しない場合の対応
賃料改定の通知を出しても、必ず入居者が同意するとは限りません。
その場合、合意していない増額分を一方的に口座から引き落としたり、従来の家賃しか支払っていないことを理由に、直ちに家賃滞納として扱ったりする対応は避けるべきです。
借地借家法では、賃料の増額について協議がまとまらない場合、増額を正当とする裁判が確定するまで、入居者は自ら相当と認める賃料を支払えばよいとされています。
その後、裁判で増額が認められ、入居者が支払っていた金額に不足があった場合には、不足額に法律所定の利息を付けて支払う仕組みです。
また、賃料の増減額に関する紛争について訴訟を起こす場合は、原則として、先に民事調停を申し立てる必要があります。これは、裁判による判断の前に、当事者間の話し合いによる解決を図るための制度です。
もっとも、調停や訴訟には時間と費用がかかります。居住用の賃貸物件では、増額によって得られる収入と法的手続きの負担が見合わない場合も少なくありません。
話し合いがまとまらない場合は、現在の条件を一時的に継続する、次回更新時に改めて協議する、専門家に相談するなど、複数の選択肢を検討しましょう。
賃料改定で避けたい4つの進め方
更新直前に突然通知する
更新期限の直前に値上げを通知すると、入居者は十分に検討できません。
値上げ額が妥当であっても、伝え方によっては不信感を持たれる可能性があります。余裕を持った案内を心がけましょう。
周辺の募集家賃だけを根拠にする
ポータルサイトに掲載されている物件は、現在募集中の物件です。実際にその家賃で成約したとは限りません。
条件の異なる物件や、設備が充実した新築物件だけを比較対象にすると、説得力が弱くなります。
物件全体を一律に値上げする
同じ建物でも、契約開始時期、現在の家賃、部屋の広さ、階数、設備の状態などは異なります。
全戸を一律に同じ金額だけ値上げすると、もともと相場に近い部屋まで割高になる可能性があります。部屋ごとに適正賃料を確認することが重要です。
値上げに応じなければ退去してもらうと伝える
普通借家契約では、入居者が値上げに同意しないという理由だけで、当然に契約を終了できるとは限りません。
強い表現で退去を迫ると、入居者との関係が悪化するだけでなく、法的なトラブルにつながるおそれがあります。解約や更新拒絶まで検討する場合は、個別の事情に応じて弁護士などの専門家へ相談することが必要です。
家賃を上げることだけが収益改善ではない
賃貸経営の収益を改善する方法は、既存入居者の家賃を上げることだけではありません。
現在の入居者に無理な値上げを求めて退去されるよりも、入居中は現在の家賃を維持し、次回の募集時に家賃を見直したほうがよいケースもあります。
また、更新時に賃料を改定するのではなく、設備の交換や共用部分の改善を行い、物件の価値を高めたうえで賃料を見直す方法もあります。
重要なのは、目先の値上げ額だけで判断せず、次の点を含めて検討することです。
- 入居者が長く住み続ける可能性
- 退去後の募集家賃
- 空室期間の見込み
- 原状回復費用や募集費用
- 周辺物件との競争力
- 今後必要となる修繕費
- 物件全体の収支
月額数千円の値上げが、必ずしも賃貸経営全体の利益増加につながるとは限りません。入居の安定性と収益性のバランスを見ることが大切です。
管理会社に確認したいポイント
家賃の値上げを検討する際は、管理会社に単に「いくら上げられるか」と聞くだけではなく、根拠とリスクを確認しましょう。
管理会社には、次のような事項を確認することをおすすめします。
- 現在の周辺相場はいくらか
- 類似物件の成約事例があるか
- 現在の家賃は相場よりどの程度低いか
- 値上げした場合の退去リスクはどの程度か
- 退去した場合、次回はいくらで募集できるか
- 入居者へどのような資料と文面で説明するか
- 入居者が拒否した場合、どのように対応するか
- 合意内容をどのような書面に残すか
賃料改定では、相場調査だけでなく、入居者への説明や交渉、書面の作成、その後の請求金額の変更まで一連の対応が必要です。
管理会社がどこまで対応するのかも、事前に確認しておきましょう。
まとめ
家賃の値上げは、契約更新時にしかできないわけではありません。
土地・建物に対する負担の変化、経済事情の変動、周辺の類似物件との賃料差などにより、現在の家賃が不相当となった場合には、契約期間中でも賃料改定を求められる可能性があります。
ただし、オーナーが希望する金額を一方的に決め、直ちに入居者へ支払いを求められるとは限りません。
賃料改定を円滑に進めるためには、次の手順が重要です。
- 契約書の内容を確認する
- 周辺の適正賃料を調査する
- 値上げによる利益と退去リスクを比較する
- 余裕を持って入居者へ説明する
- 入居者と丁寧に協議する
- 合意内容を書面に残す
家賃の値上げは、毎月の収入を改善する有効な方法の一つです。一方で、進め方を誤ると、長期入居者の退去や入居者との関係悪化につながることもあります。
「周辺相場と比べて現在の家賃が適正か分からない」「値上げを提案したいが、入居者への伝え方に迷っている」という場合は、まず管理会社に賃料査定を依頼し、物件ごとの状況を整理してみましょう。
賃料だけでなく、空室期間や修繕費、将来の募集条件まで含めて検討することで、物件の収益を長期的に安定させる判断につながります。
※本記事は一般的な賃貸住宅における考え方を説明したものであり、個別の契約内容や事情によって対応は異なります。法的な紛争が生じている場合や、調停・訴訟を検討する場合は、弁護士などの専門家へご相談ください。
