固定資産税の節税方法～免税・減税の条件もわかりやすく解説～|賃貸アパート経営・マンション経営の知識

inheritance_tax

2025.08.31

1 そもそも固定資産税とは？基本の「き」
2 固定資産税評価額はどう決まる？
3 【オーナー必見】今すぐできる固定資産税の7つの節税方法
4 【知識編】固定資産税の「免税」の条件とは？
5 まとめ：正しい知識で賢く節税を

はじめに

所有するだけで毎年課税される固定資産税。不動産オーナーにとって、この税負担は決して軽いものではありません。「少しでも安くならないだろうか？」そうお考えの方も多いのではないでしょうか。

実は、固定資産税には様々な節税方法や、税負担を軽減する特例・減免制度が存在します。しかし、その内容は複雑で、知らず知らずのうちに損をしているケースも少なくありません。

そこで本コラムでは、不動産オーナー様が知っておくべき固定資産税の節税方法を、基本的な仕組みから具体的なテクニック、そして免税・減税の条件まで、徹底的に解説します。大切な資産を守り、手残りを最大化するためにも、ぜひ最後までお読みください。

そもそも固定資産税とは？基本の「き」

節税方法を知る前に、まずは固定資産税がどのように計算されているのか、その基本を理解しておくことが重要です。

誰が・何に・いくら払うのか？

納税義務者: 毎年1月1日（賦課期日）時点で、土地や家屋、事業用の償却資産を所有している人。
課税対象: 土地、家屋（住宅、店舗、工場、倉庫など）、償却資産（事業用の機械、備品など）。
税額の計算式:
固定資産税額 = 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）
※税率は自治体によって異なる場合があります。 ※市街化区域内に不動産を所有している場合は、別途都市計画税（制限税率0.3%）が課されることが一般的です。

この計算式の中で、オーナー様が節税のためにアプローチできるのが**「課税標準額」**を引き下げることです。課税標準額は、原則として「固定資産税評価額」と同じ金額になります。

固定資産税評価額はどう決まる？

固定資産税評価額は、総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき、各市町村（東京23区の場合は都）が個別の不動産について算出する価格です。土地と家屋で評価方法が異なります。

土地: 公示地価の7割程度を目安に算定される**「路線価」**を基準に、土地の形状、奥行き、間口の広さ、接道状況などを考慮して評価されます。
家屋: **「再建築費評点方式」**という方法で評価されます。これは、評価対象の家屋と全く同じものを、評価の時点でもう一度新築した場合にかかる費用（再建築費）を算出し、そこに経年劣化による減価（経年減点補正）を考慮して評価額を決定する方法です。

評価額は3年に1度、評価替えで見直されます。ご自身の不動産の評価額は、毎年4月〜5月頃に送られてくる**「納税通知書」に添付されている「課税明細書」**で確認できます。まずはこの金額をしっかりと把握することから始めましょう。

【オーナー必見】今すぐできる固定資産税の7つの節税方法

ここからは、具体的な節税方法を7つご紹介します。ご自身の状況に合わせて活用できるものがないか、ぜひチェックしてみてください。

1. 「住宅用地の特例」を最大限活用する

固定資産税の節税において最も基本的かつ効果が大きいのが**「住宅用地の特例」**です。これは、人が住むための家が建っている土地（住宅用地）の課税標準額を大幅に引き下げる制度です。

例えば、300㎡の土地（評価額3,000万円）の場合、更地のままでは課税標準額は3,000万円ですが、住宅を建てることで以下のように大きく圧縮されます。

小規模住宅用地（200㎡部分）: 2,000万円 × 1/6 = 約333万円
一般住宅用地（100㎡部分）: 1,000万円 × 1/3 = 約333万円
合計課税標準額: 約666万円

【チェックポイント】

空き家を放置していませんか？特定空き家に指定されると、この特例の適用対象外となり、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
アパートやマンションの場合、戸数×200㎡までが小規模住宅用地の対象となります。例えば10戸のアパートなら、2,000㎡までが1/6の軽減対象となり、大きな節税効果が期待できます。

2. 新築住宅の減額措置を確実に受ける

新築の住宅には、新築後一定期間、家屋の固定資産税が1/2に減額される特例があります。

一般の住宅（戸建てなど）: 新築後3年間
3階建て以上の耐火・準耐火建築物（マンションなど）: 新築後5年間
認定長期優良住宅: 上記からさらに2年間延長（戸建て5年間、マンション7年間）

この特例を受けるためには、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であることなどの要件があります。申請は、家屋が完成した翌年の1月31日までに行うのが一般的ですが、多くの場合は自治体が自動的に適用してくれます。ただし、念のため納税通知書で減額が適用されているか確認しましょう。

こちらの記事も読まれています！

土地に消費税がかからない本当の理由とは？取引で損しないための完全ガイド|アパート経営・マンション経営の知識

3. 家屋調査は準備を整えて冷静に立ち会う

新築や増改築を行うと、自治体の職員による**「家屋調査」**が行われます。この調査結果が家屋の評価額、ひいては固定資産税額を決定するため、非常に重要です。

調査では、建物の構造、屋根、外壁、内装材、キッチンやお風呂、トイレといった建築設備のグレードなどがチェックされます。

【オーナーがすべきこと】

図面を準備する: 建築確認申請書、工事見積書、竣工図など、建物の構造や仕様がわかる資料を準備しておくと調査がスムーズに進みます。
過剰なアピールは避ける: 「高級な素材を使った」「最新の設備を入れた」といったアピールは、かえって評価額を上げてしまう可能性があります。聞かれたことに対して、事実を淡々と答えましょう。
不必要なものは見せない: 例えば、後から設置した高価な置き家具や家電などは評価対象外です。調査の際に、固定資産と誤解されないよう整理しておくのが賢明です。

家屋調査は評価額を決めるための事務的な手続きです。必要以上に構える必要はありませんが、評価の仕組みを理解し、準備を整えておくことが適正な評価につながります。

4. 土地の「分筆」で評価額を下げる

所有している土地が広い場合、「分筆」（一筆の土地を複数に分けて登記すること）によって、土地全体の評価額を下げられる可能性があります。

土地の評価は、道路にどう接しているか（接道状況）が大きく影響します。例えば、一つの大きな土地を分筆し、道路に接しない「旗竿地」や、間口が狭い土地、不整形な土地を作り出すことで、その部分の評価額が下がります。

分筆後の土地をそれぞれ別の人が所有する場合（例えば、相続で兄弟が別々に相続するなど）に特に有効な手法です。ただし、分筆には土地家屋調査士への依頼費用がかかるほか、土地の使い勝手が悪くなる可能性もあるため、慎重な検討が必要です。

5. 評価額に納得がいかなければ「審査の申出」を

納税通知書を受け取り、課税明細書の内容を確認した結果、「評価額が高すぎるのでは？」と疑問に思った場合、不服を申し立てる制度があります。

**「審査の申出」**という手続きで、市町村に設置されている「固定資産評価審査委員会」に対して、評価額の再審査を求めることができます。申出ができる期間は、納税通知書を受け取った日の翌日から起算して3ヶ月以内と定められています。

ただし、単に「税金が高い」という理由だけでは認められません。近隣の類似した土地や家屋の評価額と比較して明らかに高い、評価の前提となる土地の状況（例：路線価）の認定に誤りがある、といった客観的な根拠を示す必要があります。情報収集や資料作成の手間はかかりますが、評価額が是正されれば翌年度以降の税額も下がるため、検討する価値はあります。