神奈川県の不動産投資の現状は？おすすめエリアや成功のポイントも紹介|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.06.28

1 なぜ今、神奈川県が不動産投資で注目されるのか？
2 神奈川県のおすすめ不動産投資エリア5選
3 神奈川県で不動産投資を成功させるための5つのポイント
4 まとめ：情報収集と慎重な計画が成功への道

はじめに

東京に隣接し、独自の経済圏と多様な魅力を持つ神奈川県。不動産投資の対象として、常に高い注目を集めています。しかし、「東京と比べてどうなのか？」「具体的にどのエリアが狙い目なのか？」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

本コラムでは、最新の市場データや再開発情報をもとに、神奈川県の不動産投資の現状と将来性を徹底分析。目的別のおすすめエリアから、投資を成功に導くための具体的なポイントまで詳しく解説します。これから神奈川県で不動産投資を始めたい方、すでに物件を所有しているが次の戦略を練っている方も、ぜひご一読ください。

なぜ今、神奈川県が不動産投資で注目されるのか？

全国的に人口減少が進む中、神奈川県の不動産市場はなぜ投資家を惹きつけるのでしょうか。その背景には、堅調な地価、安定した人口、そして未来の価値を創造する大規模な再開発があります。

1-1. 神奈川県の不動産市場の概況

神奈川県の不動産市場は、活況を呈しています。2025年に発表された公示地価では、県全域の平均変動率が前年を上回る上昇を見せ、特に住宅地は高い伸びを示しています。これは、都心へのアクセスの良さに加え、コロナ禍以降のリモートワークの普及により、より広い居住空間や良好な住環境を求める需要が高まったことが背景にあります。

東京23区と比較すると、物件価格は総じて抑えめでありながら、安定した賃貸需要が見込めるため、利回りと資産価値のバランスが取れた投資先として魅力的です。特に横浜市や川崎市といった中心エリアでは、中古マンション価格も上昇を続けており、キャピタルゲイン（売却益）も視野に入れた投資戦略が可能となっています。

人口動態から見る神奈川県のポテンシャル

不動産投資の根幹を支えるのは、なんといっても「人口」です。神奈川県の人口は、2024年4月時点で約920万人。全国2位の規模を誇り、特に横浜市（約375万人）、川崎市（約153万人）、相模原市（約72万人）の3つの政令指定都市に人口が集中しています。

単身世帯やDINKS（共働きで子供のいない夫婦）の増加といった全国的な傾向は神奈川県も同様で、ワンルームや1LDKといったコンパクトな間取りの需要は底堅いものがあります。一方で、郊外に目を向ければ、豊かな自然環境や広い公園を求めて移住してくるファミリー層も多く、エリアによって多様な賃貸ターゲットが存在するのが神奈川県の強みです。

経済と再開発がもたらす価値向上

神奈川県の不動産価値を未来に向けて押し上げているのが、県内各所で進行中の大規模な再開発プロジェクトです。

・横浜駅周辺: 「日本のサグラダ・ファミリア」と揶揄された横浜駅ですが、近年開発が急ピッチで進んでいます。2025年4月には「横浜駅みなみ東口地区」の再開発事業概要が公表され、オフィスやホテル、商業施設からなる高さ約230mの超高層ビルが計画されています。これにより、横浜駅周辺のビジネス拠点としての機能がさらに強化され、就業人口の増加と賃貸需要の活性化が期待されます。

・川崎・武蔵小杉エリア: 都心へのアクセス利便性を武器に人口増加が続くエリアです。特に武蔵小杉駅周辺は、タワーマンションの建設ラッシュを経て、商業施設や公共施設が充実した成熟した街へと進化を遂げています。

・その他エリア: 相模原市の橋本駅周辺ではリニア中央新幹線の新駅設置工事が、相模大野駅前では伊勢丹跡地の複合施設開発が、海老名駅周辺では商業施設の拡充が進むなど、県内全域で街の価値を高めるプロジェクトが目白押しです。これらの開発は、新たな人の流れを生み出し、長期的な不動産価値の安定・向上に寄与します。

多様な賃貸需要に応えるエリアの魅力

神奈川県は、「一つの県」という言葉では収まらないほど、エリアごとに多様な顔を持っています。

・ビジネスと商業の中心地: 横浜・川崎

・洗練された港町: みなとみらい・元町

・独自のライフスタイルを誇る: 湘南エリア

・歴史と文化が薫る: 鎌倉

・自然豊かな温泉郷: 箱根・湯河原

この多様性こそが、神奈川県不動産投資の最大の魅力です。都心へ通勤する単身者、子育てに最適な環境を求めるファミリー層、ゆったりとした暮らしを望むシニア層、そして海を愛するサーファーまで、あらゆるターゲットに対応できる物件とエリアが存在します。投資家は自らの戦略に合わせて、最適な市場を選択することができるのです。

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神奈川県のおすすめ不動産投資エリア5選

神奈川県のポテンシャルを理解したところで、次は具体的なエリア選定です。ここでは、投資の目的やターゲットに合わせて、特におすすめの5つのエリアを深掘りしていきます。

横浜市：安定性と将来性を両立する王道エリア

県都であり、最大の人口を誇る横浜市は、不動産投資における「王道」エリアです。市内でも、地区によって異なる特徴を持っています。

・中区・西区（みなとみらい、関内、横浜駅周辺）:

特徴: みなとみらい21地区を筆頭に、商業施設、オフィス、観光スポットが集積する神奈川県の中心地。圧倒的なブランド力と利便性を誇ります。

ターゲット: 高所得な単身者、DINKS。

ポイント: 物件価格は県内で最も高い水準ですが、その分、資産価値は非常に安定しています。家賃下落リスクが低く、長期的に安定したインカムゲイン（家賃収入）を狙う投資家に最適です。前述の横浜駅周辺の再開発は、このエリアの価値をさらに高めるでしょう

・港北区（新横浜、日吉、綱島）:

特徴: 東海道新幹線の停車駅である新横浜駅を擁し、2023年3月には東急新横浜線が開業。都心へのアクセスが飛躍的に向上しました。慶應義塾大学のキャンパスもあり、学生需要も旺盛です。

ターゲット: 都心へ通勤するビジネスパーソン、ファミリー層、学生。

ポイント: 交通利便性の向上を背景に、人口流入が続いています。新横浜駅はリニア中央新幹線の乗り換えも想定されており、将来性は抜群。比較的新しい街並みで、ファミリー層からの人気も高いエリアです。

2-2. 川崎市：都心へのアクセス抜群！人口増加が続く成長エリア

東京都との県境に位置し、その利便性から人口増加が著しい川崎市。特にファミリー層と単身者の両方から高い支持を得ています。

・中原区（武蔵小杉）:

特徴: JR、東急線の複数路線が乗り入れ、新宿・渋谷・東京・品川といった都内主要駅へ30分以内でアクセスできる交通の要衝。駅周辺の再開発により、商業施設や医療機関が充実し、洗練された街並みが形成されています。

ターゲット: 都心勤務のパワーカップル、子育て世代のファミリー層。

ポイント: タワーマンションのイメージが強いですが、少し駅から離れれば中古のアパートやマンションも存在します。賃貸需要が非常に旺盛で、高い入居率が期待できます。ただし、競争も激しいため、物件の差別化が成功のカギとなります。

・川崎区（川崎駅周辺）:

特徴: JR3路線と京急線が乗り入れる巨大ターミナル川崎駅を中心に、大型商業施設が集積。羽田空港へのアクセスも良好です。

ターゲット: 単身赴任者、空港関係者、都心や横浜へ通勤する単身者。

ポイント: 工業地帯のイメージから、近年は駅西口を中心に開発が進み、住環境が向上しています。横浜や武蔵小杉に比べるとまだ価格が手頃な物件も見つかりやすく、利回りを重視する投資家にとって魅力的なエリアです。

藤沢市・茅ヶ崎市：湘南ブランドと独自のライフスタイルが魅力のエリア

「湘南」という唯一無二のブランド力を持つこのエリアは、コロナ禍以降、その価値をさらに高めています。

特徴: 海に近い開放的な環境と、おしゃれなカフェやショップが点在する独特のカルチャーが魅力。リモートワークの普及により、都心に毎日通勤する必要のない層からの移住が増加しています。
ターゲット: ライフスタイルを重視する20〜40代の単身者・カップル、サーファー、セカンドハウス需要。
ポイント: 藤沢駅や辻堂駅周辺では再開発が進み、生活利便性も高いレベルにあります。都心へのアクセスもJR東海道線で1時間弱と十分に通勤圏内。夏場の短期賃貸など、特色ある運用も考えられます。「湘南に住む」という付加価値が、安定した賃貸需要を下支えします。

相模原市：リニア開通で化ける？将来性を見据えた先行投資エリア

政令指定都市でありながら、これまで投資先としてやや注目度が低かった相模原市。しかし、リニア中央新幹線の計画がその将来性を一変させました。

・特徴: リニア中央新幹線の「神奈川県駅（仮称）」が橋本駅南側に設置されることが決定しており、現在工事が進行中です。

・ターゲット: 長期的な視点を持つ投資家、学生、市内の工業団地への通勤者。

・ポイント: 開業は2035年以降と見込まれており、まだ時間はかかりますが、開通すれば品川まで約10分、名古屋まで約60分で結ばれる一大拠点へと変貌します。現在はまだ物件価格が比較的安価なため、将来の大きな資産価値向上（キャピタルゲイン）を狙った「先行投資」としての妙味があります。駅周辺のまちづくり計画と合わせて、長期的な視点で注視したいエリアです。

海老名市：県央の拠点として急成長！ファミリー層に人気のエリア

神奈川県のほぼ中央に位置し、「県央の雄」として急速な発展を遂げているのが海老名市です。

・特徴: 小田急線、相鉄線、JR相模線の3路線が乗り入れ、横浜・都心方面へのアクセスが良好。特に相鉄・JR直通線の開業で渋谷・新宿方面への利便性が大きく向上しました。駅前には「ららぽーと海老名」などの大型商業施設が立地し、生活利便性は非常に高いです。

・ターゲット: 子育て世代のファミリー層。

・ポイント: 平坦な地形で、公園や子育て支援施設も充実していることから、若いファミリー層の流入が続いています。ファミリー向けの2LDKや3LDKといった間取りの賃貸需要が非常に旺盛です。価格も横浜・川崎エリアに比べれば手頃で、安定した家賃収入を目指すインカムゲイン狙いの投資に適しています。

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神奈川県で不動産投資を成功させるための5つのポイント

魅力的なエリアが多い神奈川県ですが、投資である以上、成功を収めるためには押さえるべきポイントがあります。ここでは、特に重要な5つの戦略を解説します。

ポイント1：明確なターゲット設定とエリア選定

これは不動産投資の鉄則ですが、神奈川県のように多様なエリアが存在する場所では特に重要です。「誰に貸したいのか」を具体的にイメージすることから始めましょう。

・例1：都心勤務の20代単身女性 → 武蔵小杉や日吉など、都心へのアクセスが良く、駅周辺におしゃれな店やカフェがあるエリア。オートロックやモニター付きインターフォンなどセキュリティを重視した物件。

・例2：小さな子供がいる30代ファミリー → 海老名や藤沢など、公園が多く、保育園や小学校が近く、駅前に大型スーパーがあるエリア。追い焚き機能や収納が豊富な2LDK以上の物件。

ターゲットを明確にすることで、選ぶべきエリア、駅からの距離、間取り、必要な設備が自ずと絞り込まれ、ミスマッチを防ぐことができます。

ポイント2：物件種別のメリット・デメリットを理解する

不動産投資には様々な物件種別があります。それぞれの特徴を理解し、自分の戦略に合ったものを選びましょう。

・新築 vs 中古:

新築: 最新の設備で入居者が決まりやすい。融資も受けやすい。一方、価格が高く利回りは低くなる傾向。

中古: 価格が安く、高い利回りを狙える。リフォームで価値を高めることも可能。一方、修繕リスクや融資条件が厳しくなることも。神奈川では、築年数が古くても立地が良い物件が多数存在するため、中古物件は有力な選択肢です。

・区分マンション vs 一棟アパート・マンション:

区分: 比較的少額から始められる。管理は管理組合に任せられる。一方、大規模修繕など管理の自由度が低い。

一棟: 土地も所有でき資産性が高い。家賃収入が大きく、リフォームなども自由に行える。一方、投資額が大きく、空室リスクや管理の手間も増える。

初心者の方はまず中古の区分マンションから始め、経験を積んでから一棟物件に挑戦するのが王道パターンです。

ポイント3：ファイナンス戦略と金融機関選び

不動産投資は「いかに良い条件で融資を引くか」が成功を左右します。神奈川県の不動産投資では、地元の金融機関を味方につけることが重要です。

・地元の金融機関: 横浜銀行、神奈川銀行、かながわ信用金庫、横浜信用金庫、川崎信用金庫といった地域の地銀や信用金庫は、担当エリアの不動産事情に精通しており、アパートローンなどの商品を積極的に扱っています。メガバンクやネット銀行に加えて、これらの地元の金融機関にも相談してみることをお勧めします。

・金利と期間: 金利の低さだけにとらわれず、融資期間にも注目しましょう。融資期間が長ければ、月々の返済額を抑え、キャッシュフローを厚くすることができます。中古物件の場合、「耐用年数 – 築年数」が融資期間の目安となることが多いため、建物の構造（法定耐用年数：木造22年、鉄骨造34年、RC造47年）も重要な要素です。

・自己資金: フルローン（自己資金ゼロ）やオーバーローン（諸費用まで借り入れ）を謳う業者もいますが、自己資金をある程度用意することで、金融機関の選択肢が広がり、より良い条件の融資を引き出しやすくなります。物件価格の1〜2割程度の自己資金は準備しておくのが理想です。

ポイント4：信頼できるパートナー（管理会社）を見つける

特に県外にお住まいの方や、本業が忙しい方にとって、賃貸管理を委託する管理会社の選定は極めて重要です。

・管理会社の役割: 入居者募集（客付け）、家賃集金、クレーム対応、退去時の立ち会い・精算、建物の清掃・メンテナンスなど、その業務は多岐にわたります。

・良い管理会社の選び方:

客付け力: 周辺の家賃相場を把握し、適切な募集活動ができるか。空室期間が長引くと収益に直結します。

管理戸数と入居率: 実績の指標となります。ただし、大手だから良いとは限りません。

地元への精通度: 地元の不動産ネットワークや地域特性を熟知している会社は、迅速な客付けやトラブル対応が期待できます。

担当者の質: レスポンスが早く、親身に相談に乗ってくれるか。最終的には人と人との信頼関係が大切です。

複数の管理会社から話を聞き、管理委託料だけでなく、サービス内容をしっかりと比較検討しましょう。

ポイント5：ハザードマップの確認と災害リスクへの備え

神奈川県は相模湾に面し、県内には多くの河川が流れています。そのため、不動産投資を行う上で災害リスクの確認は必須です。

・ハザードマップの確認: 購入を検討している物件の所在地について、各自治体が公表しているハザードマップを必ず確認しましょう。「津波浸水想定区域」「洪水浸水想定区域」「土砂災害警戒区域」などに該当していないか、事前に把握しておく必要があります。これらのエリアに該当する物件は、価格が安く利回りが高く見えることがありますが、将来的な資産価値の下落や入居者離れのリスクを抱えています。

・保険への加入: 地震保険や火災保険（水災補償付き）への加入は必須です。万が一の事態に備え、大切な資産を守るためのコストと捉えましょう。

・建物の耐震性: 1981年6月1日に導入された「新耐震基準」を満たしているかは最低限のチェックポイントです。これ以前の「旧耐震基準」の物件は、価格が安くても融資が付きにくかったり、大規模な地震で倒壊するリスクが高かったりするため、初心者は避けるのが無難です。

まとめ：情報収集と慎重な計画が成功への道

本コラムでは、神奈川県の不動産投資市場の現状から、具体的なエリア、成功のポイントまでを網羅的に解説しました。

改めて神奈川県の魅力をまとめると、

・安定した人口と多様な賃貸需要

・東京に比べて手頃な価格と、期待できる利回り

・再開発や新線開業による将来的な価値向上

・横浜、川崎、湘南など、特色あるエリアの選択肢の多さ

などが挙げられます。これらのポテンシャルを最大限に活かすためには、表面的な利回りだけでなく、その背景にある人口動態、街の将来性、そして潜在的なリスクまでを深く理解することが不可欠です。

本記事で紹介したエリアやポイントを参考に、まずは現地に足を運び、ご自身の目で街の雰囲気や人の流れを確かめてみてください。そして、信頼できる不動産会社や金融機関、管理会社といったパートナーを見つけること。地道な情報収集と慎重な事業計画こそが、神奈川県での不動産投資を成功へと導く最も確実な道筋となるでしょう。