はじめての不動産投資は築古戸建がおススメ？メリット・デメリットを解説|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識
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- 不動産投資
はじめに
「将来のために、何か資産形成を始めたい」「給与所得以外に、安定した収入の柱が欲しい」 こうした考えから、不動産投資に興味を持つ方が増えています。しかし、いざ始めようとすると、都心の新築ワンルームマンションや一棟アパートなど、数千万円から億単位の高額な物件が目に付き、初心者にはハードルが高いと感じる方も少なくないでしょう。
そんな中、不動産投資家の間で「最初の第一歩」として、また経験者からも根強い人気を誇るのが「築古戸建（ちくふるこだて）投資」です。
数百万円から購入可能な手軽さから注目を集める一方で、「古い家で本当に大丈夫？」「修繕費が莫大にかかるのでは？」といった不安の声も聞かれます。
そこで本記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている方に向けて、築古戸建投資の具体的なメリット・デメリットから、成功させるための実践的なポイントまで徹底的に解説します。この記事を読めば、築古戸建投資があなたにとって最適な選択肢となり得るか、その判断材料がきっと見つかるはずです。
そもそも「築古戸建」とは？
まず、本記事で扱う「築古戸建」の定義を明確にしておきましょう。
明確な定義はありませんが、一般的に不動産投資の世界では、木造戸建で築20年～30年以上経過した物件を指すことが多いです。
なぜこの築年数が一つの目安になるのでしょうか。それは、税法で定められた**「法定耐用年数」**が関係しています。事業用の木造建物の法定耐用年数は22年と定められており、この年数を超えると、金融機関からの融資評価が付きにくくなる傾向があります。つまり、担保価値が低いと見なされ、結果として物件価格が大きく下がることが多いのです。
投資家はこの「価格が下がりきった状態」を逆手に取り、高利回りを狙う戦略を取ります。
築古戸建投資の絶大なメリット5選
なぜ、多くの投資家が築古戸建に魅了されるのでしょうか。そこには、他の投資対象にはない、際立ったメリットが存在します。
メリット1：圧倒的な物件価格の安さ
最大のメリットは、何と言っても物件価格の安さです。 エリアや状態にもよりますが、地方都市や郊外であれば、300万円～500万円程度で売りに出されている物件も珍しくありません。中には100万円台、いわゆる「空き家バンク」などでは数十万円といった破格の物件も見られます。
この価格帯であれば、多額のローンを組む必要がなく、自己資金（現金）での購入も十分に視野に入ります。初めての投資で数千万円の借金を背負うのは精神的なプレッシャーが大きいですが、数百万円であれば、万が一失敗した際のリスクも限定的です。
この「始めやすさ」と「失敗しても再起不能になりにくい」点は、初心者にとって計り知れない安心材料と言えるでしょう。
メリット2：高い利回りを実現しやすい
不動産投資の収益性を測る指標に「利回り」があります。築古戸建は、この利回りが高くなりやすいという特徴があります。
【表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】
例えば、400万円で購入した戸建を、月7万円の家賃で貸せたとします。
・年間家賃収入：7万円 × 12ヶ月 = 84万円
・表面利回り：84万円 ÷ 400万円 × 100 = 21％
都心の新築ワンルームマンションの表面利回りが3～5％程度であることを考えると、いかに高い数値であるかが分かります。もちろん、ここから固定資産税や修繕費、管理費などの経費を差し引いた「実質利回り」で考える必要がありますが、それでも高い収益性を期待できるのが築古戸建の魅力です。
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メリット3：資産価値が下がりにくい
不動産の価値は、一般的に「建物」と「土地」で構成されます。 新築物件は、人が住んだ瞬間に価値が2～3割下がると言われるほど、建物価値の下落スピードが速いのが特徴です。
一方、築古戸建の場合、建物の価値はすでにゼロに近い状態まで下落しています。そのため、購入後に建物価値がさらに大きく下落するリスクは極めて低いと言えます。むしろ、価値の大部分を占めるのは「土地」です。景気の大きな変動がない限り、土地の価値は比較的安定しており、急激に下がることは考えにくいです。
物件によっては、ほぼ**「土地値（とちね）」**で購入できるケースもあります。これは、実質的に土地をタダ同然で手に入れ、その上に建っている家を利回りを生む資産として活用できる、非常にお得な状態と言えるでしょう。
メリット4：意外と高い！戸建賃貸の需要
「古い戸建なんて、誰も借りてくれないのでは？」と考えるのは早計です。実は、戸建賃貸にはアパートやマンションにはない独自の魅力があり、安定した需要が存在します。
・ファミリー層からの根強い人気：子供が走り回っても階下を気にする必要がなく、庭があればビニールプールや家庭菜園も楽しめます。集合住宅の騒音問題から解放されたいと考えるファミリー層にとって、戸建賃貸は非常に魅力的です。
・ペット飼育のしやすさ：ペット可の集合住宅は増えましたが、それでも制限が多いのが実情です。戸建であれば、大型犬の飼育や多頭飼いなど、入居者の希望に柔軟に対応しやすく、他の物件との差別化が図れます。
・DIYによる自由度の高さ：近年人気の「DIY可」物件。入居者が自分の好きなように壁紙を張り替えたり、棚を取り付けたりできる自由度の高さは、クリエイティブな層や自分らしい暮らしを求める層に強くアピールします。オーナーにとっても、入居者が費用をかけて内装をきれいにしてくれるというメリットがあります。
・駐車スペースの確保：地方や郊外では車社会が基本です。敷地内に駐車スペースが確保できる戸建は、大きなアドバンテージになります。
これらの理由から、適切なリフォームを施し、相場に合った家賃設定を行えば、築古戸建でも十分に長期的な入居者を見つけることが可能です。
メリット5：出口戦略（売却）の多様性
不動産投資では、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、最終的に物件をどう売却するかという「出口戦略（キャピタルゲイン）」も非常に重要です。築古戸建は、その出口が複数考えられる点も強みです。
１．実需（マイホーム）としての売却：賃貸として貸し出した後、リフォームしてマイホームを探している一般の方に売却する。
２．投資家向けにオーナーチェンジで売却：入居者がいる状態で、次の投資家に売却する。購入者にとっては、すぐに家賃収入が見込めるため魅力的に映ります。
３．更地にして土地として売却：建物を解体し、土地として近隣の住民や不動産デベロッパーに売却する。
４．買取業者への売却：現状のまま、スピーディーに現金化したい場合に、不動産買取業者へ売却する。
このように、状況に応じて柔軟な出口を選べるため、リスクヘッジがしやすいと言えます。
見過ごせない！築古戸建投資のデメリットと注意点
ここまでメリットを強調してきましたが、もちろん良いことばかりではありません。初心者が陥りがちな失敗を避けるためにも、デメリットと注意点を正確に理解しておくことが極めて重要です。
デメリット1：想定外のリフォーム・修繕費
築古戸建投資における最大のリスクと言っても過言ではないのが、このリフォーム費用です。内見時にはきれいに見えても、実際に購入してみると、目に見えない部分に深刻な欠陥が隠れているケースがあります。
・雨漏り：天井のシミや壁の変色から発覚することが多いですが、原因箇所の特定が難しく、修繕費用が高額になることがあります。屋根全体の葺き替えとなれば100万円以上の費用がかかることも。
・シロアリ被害：床下や柱など、構造上重要な部分が食い荒らされている可能性があります。駆除費用に加え、被害箇所の補修・交換で多額の出費が必要になります。
・建物の傾き：地盤沈下や基礎の問題で家が傾いている場合、修正には数百万円単位の費用がかかることもあり、現実的ではないケースが多いです。
・給排水管の劣化・故障：見えない地中や壁の中で配管が劣化・破損していると、漏水や詰まりの原因になります。修理費用も高額になりがちです。
・残置物（ざんちぶつ）の多さ：前の所有者が残していった家具やゴミの処分費用も、意外と高額になることがあります。
これらのリスクを回避するためには、購入前の物件チェックが非常に重要です（後述します）。また、物件価格とは別に、最低でも100万円～200万円程度のリフォーム・修繕費用をあらかじめ資金計画に組み込んでおくべきでしょう。
デメリット2：金融機関からの融資が受けにくい
メリットの裏返しになりますが、築古戸建は建物の担保価値が低いため、金融機関からの融資（ローン）を受けるのが難しいという現実があります。特に、法定耐用年数（木造22年）を超えた物件に対しては、多くのメガバンクや地方銀行は融資に消極的です。
そのため、築古戸建投資は、
・自己資金（現金）で購入する
・日本政策金融公庫やノンバンクなど、比較的柔軟な金融機関に相談する
・すでに所有している他の不動産を共同担保に入れる といった戦略が必要になります。
これから始める初心者にとっては、まず現金で購入できる範囲の物件を探すのが現実的なスタートラインとなるでしょう。
デメリット3：自主管理の手間と空室リスク
物件価格が安い分、管理会社に委託すると手数料が収益を圧迫するため、自主管理を選ぶオーナーも少なくありません。しかし、築古物件は突発的なトラブルが発生しやすいものです。
「入居者から『給湯器が壊れた』と連絡があり、急いで業者を手配した」 「台風の後に『雨漏りしているようだ』と連絡が来た」
など、予期せぬ対応に時間と労力を取られる可能性があります。本業が忙しい方にとっては、大きな負担になりかねません。
また、どんなに良い物件でも、立地や募集条件が悪ければ空室になります。家賃が入ってこなければ、固定資産税や修繕費などの持ち出しだけが発生するマイナスの資産となってしまいます。周辺の賃貸需要や競合物件の家賃相場を徹底的にリサーチし、適切な家賃設定と効果的な入居者募集を行うことが不可欠です。
デメリット4：「再建築不可物件」という罠
物件を探していると、相場より明らかに安い物件に出会うことがあります。その場合、**「再建築不可物件」**である可能性を疑う必要があります。
これは、建築基準法で定められた「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務を満たしていないなどの理由で、今ある建物を取り壊しても、新しい建物を建てることができない土地のことです。
再建築不可物件は、
・火災などで全焼してしまったら、二度と家を建てられない
・大規模なリフォームや増改築が制限される
・資産価値が著しく低く、売却が非常に困難
・金融機関からの融化は絶望的
といった致命的なデメリットを抱えています。リフォームして貸し出すことは可能ですが、出口戦略が極端に制限されるため、初心者には絶対にお勧めできません。物件の購入前には、必ず不動産会社に**「再建築は可能か」**を確認しましょう。
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【実践編】築古戸建投資を成功に導く5つのポイント
メリット・デメリットを理解した上で、実際に成功確率を高めるためには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。具体的なアクションプランを5つご紹介します。
1. 成功は「物件選び」で9割決まる
何よりも重要なのが、最初の物件選びです。以下のポイントを必ずチェックしましょう。
・エリア選定：まずは賃貸需要が見込めるエリアであることが大前提です。人口動態（減少が緩やかか、子育て世帯が多いかなど）、近隣の大学や工場の有無、生活利便性（スーパー、駅、学校までの距離）などを調査します。自分が土地勘のあるエリアから始めるのがセオリーです。
・ハザードマップの確認：購入を検討している物件が、洪水、土砂災害、津波などの危険区域に指定されていないか、自治体が公表しているハザードマップで必ず確認します。災害リスクの高い物件は避けるべきです。
・現地での徹底的な内覧：内覧時には、以下の点を重点的にチェックします。
✓建物の傾き：ビー玉を床に転がしてみる、スマートフォンの水平器アプリを使うなどして確認。
✓雨漏りの痕跡：天井や壁の隅、窓サッシ周りにシミやカビがないか。押入れの中も要チェック。
✓シロアリの痕跡：基礎や束石（つかいし）の近くに蟻道（ぎどう）がないか、床がフカフカする場所はないか。
✓基礎の状態：大きなひび割れ（クラック）がないか。
✓水回りの状態：キッチン、浴室、トイレの給排水はスムーズか、異臭はないか。
・周辺環境の確認：曜日や時間帯を変えて何度か訪れ、日当たりや騒音、近隣住民の様子などを確認します。嫌悪施設（ゴミ処理場、騒音の出る工場など）が近くにないかもチェックしましょう。
2. 「ホームインスペクション」の活用を検討する
自分でのチェックに自信がない場合は、専門家である**ホームインスペクター（住宅診断士）**に物件調査を依頼することを強くお勧めします。
費用は5万円～10万円程度かかりますが、屋根裏や床下など、素人では確認できない部分まで専門的な機材を使って徹底的に診断してくれます。購入前に重大な欠陥を発見できれば、数百万円の損失を防ぐことにつながります。診断結果を基に、売主に対して価格交渉を行う材料としても使えます。
3. 綿密な「資金計画」と「リフォーム戦略」
物件価格だけで判断してはいけません。以下の費用をすべて洗い出し、総額でいくら必要になるのか、 realisticな資金計画を立てましょう。
・物件購入価格
・購入時諸費用：仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税など（物件価格の7～10%が目安）
・リフォーム費用：どこまで手を入れるか。最低限の修繕で済ませるのか、付加価値を高めるリフォームを行うのか。
・当面の運転資金：購入後すぐに入居者が決まるとは限りません。半年分程度の固定資産税やローン返済（組む場合）に耐えられる資金を手元に残しておきましょう。
リフォームについては、コストを抑えるためにDIYに挑戦するのも一つの手です。壁紙の張り替えや床のクッションフロア設置などは、比較的初心者でも挑戦しやすいでしょう。ただし、電気工事や水道工事など専門資格が必要な部分は、必ずプロの業者に依頼してください。業者に依頼する際は、必ず複数の業者から相見積もりを取り、費用と内容を比較検討することが鉄則です。
4. 信頼できる「パートナー」を見つける
不動産投資は一人ではできません。各分野の専門家と良好な関係を築くことが、成功への近道です。
・不動産会社：特に、築古戸建の取引実績が豊富な会社や担当者を見つけましょう。非公開の優良物件情報を紹介してくれたり、的確なアドバイスをくれたりする心強い味方になります。
・リフォーム業者：安かろう悪かろうでは意味がありません。腕が良く、レスポンスが速く、良心的な価格で対応してくれる業者を見つけておくことは、将来の資産となります。
・賃貸管理会社：自主管理が難しい場合は、管理委託を検討します。客付け（入居者募集）に強く、地元の賃貸事情に精通した会社を選びましょう。
・司法書士・税理士：不動産登記や確定申告など、専門的な手続きや税務相談に乗ってくれる専門家です。
5. 「不動産投資は事業である」という意識を持つ
最後に、最も大切な心構えです。 築古戸建投資は、手軽に始められるとはいえ、決して「楽して儲かる」ものではありません。物件を購入したら終わりではなく、そこからがスタートです。
空室を埋めるためのマーケティング、入居者に快適に住んでもらうためのメンテナンス、収支を管理し、節税対策を考え、次の投資へつなげるための戦略を練る。これらはすべて**「経営」**そのものです。
常に学び、情報を収集し、リスクを管理し、迅速に行動する。この「事業家」としての意識を持つことが、築古戸建投資を成功させ、あなたの人生を豊かにする資産へと育て上げるための鍵となるでしょう。
まとめ
はじめての不動産投資として「築古戸建」は、「ハイリスク・ハイリターン」な側面と、「ローリスク・ミドルリターン」な側面を併せ持つ、非常に魅力的な選択肢です。
低価格で始められ、高い利回りと安定した資産価値が期待できる一方、想定外の修繕費や融資の付きにくさといった明確なリスクも存在します。
成功の秘訣は、これらのメリット・デメリットを正確に理解し、リスクを可能な限りコントロールすることに尽きます。物件選びを徹底し、綿密な資金計画を立て、信頼できるパートナーと共に「不動産事業」として真摯に取り組む。
この記事が、あなたの不動産投資家としての輝かしい第一歩を踏み出す一助となれば幸いです。まずは、興味のあるエリアの物件情報をインターネットで検索してみることから始めてみてはいかがでしょうか。その小さな一歩が、未来の大きな資産へと繋がっているかもしれません。
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