不動産投資の裏技！？経費を計上して節税したい！|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.10.11

1 不動産投資における「経費」の基本ルール
2 【裏技！？】節税効果を最大化するテクニック
3 税務調査で慌てない！注意点とよくある間違い
4 まとめ：賢い節税で不動産投資を成功に導く

はじめに

「不動産投資は節税になる」という言葉を耳にしたことがある方は多いでしょう。しかし、具体的にどのようにして節税が可能なのか、どこまでが経費として認められるのか、そして、その効果を最大化するための「裏技」とは何なのか、詳しく理解している方は意外と少ないかもしれません。

不動産投資における節税の基本は、家賃収入から「必要経費」を差し引くことで、課税対象となる「不動産所得」を圧縮することです。この経費計上を合法的な範囲で最大限に活用することこそが、手元に残るキャッシュフローを増やし、投資効率を高めるための最も有効な戦略と言えます。

本コラムでは、不動産投資における経費計上の基本から、節税効果を飛躍的に高めるテクニック、そして注意すべき点まで、オーナー様が明日から実践できる知識を網羅的に解説します。これは脱税を勧めるものではなく、税法のルールを正しく理解し、賢く活用するための「合法的な節税術」です。この記事を読み終える頃には、あなたの不動産経営における税務戦略が、より明確で力強いものになっているはずです。

不動産投資における「経費」の基本ルール

まず大前提として、不動産投資で経費として計上できるのは**「不動産所得を得るために直接必要な費用」**です。個人的な支出や、事業と直接関連性のない費用は経費になりません。この「事業関連性」を客観的に説明できるかどうかが、税務署に認められるかどうかの分かれ道となります。

それでは、具体的にどのような費用が経費として認められるのか、そして認められないのかを見ていきましょう。

経費にできる費用の具体例

以下に挙げる費用は、適切に処理をすれば経費として計上できる代表的なものです。ご自身の確定申告書と見比べながら確認してみてください。

① 租税公課 物件を所有・取得することに関連して発生する税金です。

固定資産税・都市計画税: 毎年1月1日時点の所有者に課される税金。全額経費になります。
不動産取得税: 物件取得時に一度だけ課される税金。
登録免許税: 所有権移転登記や抵当権設定登記の際に課される税金。
印紙税: 売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代。

② 損害保険料 万が一の事態に備える保険料も、重要な経費です。

火災保険料・地震保険料: 物件にかける保険料は全額経費になります。ただし、数年分をまとめて支払った場合は、その年の分だけを経費として計上し、残りは翌年以降に繰り延べて計上する必要があります（期間按分）。

③ 管理に関わる費用 物件の維持管理に欠かせない費用です。

管理委託料: 管理会社に支払う集金代行や入居者対応などの手数料。
管理費・修繕積立金: 区分マンションの場合、マンション管理組合に支払う費用。

④ 減価償却費 不動産投資における節税の最大のポイントです。建物や設備は時間とともに価値が減少していきます。その価値の減少分を、会計上の「費用」として複数年にわたって計上するのが減価償却です。

特徴: 実際にお金が出ていくわけではない「帳簿上の経費」であるため、手元のキャッシュフローを悪化させることなく所得を圧縮できます。これが「不動産投資は儲かっているのに、税務上は赤字になる」現象の正体です。
計算方法: 取得価額 × 償却率 で計算します。償却率は、建物の構造（木造、鉄骨、RCなど）によって法律で定められた「法定耐用年数」によって決まります。
注意点: 土地は経年で価値が減少しないため、減価償却の対象にはなりません。

⑤ 修繕費 物件の原状回復や、設備の修理にかかる費用です。

例: 退去後の壁紙の張り替え、給湯器の修理、エアコンの交換（20万円未満など少額の場合）など。
ポイント: 後述する「資本的支出」と混同されやすいですが、資産の価値を高めるのではなく、元の状態に戻すための費用が修繕費となります。

⑥ 借入金利子 不動産投資ローンの返済額のうち、利息部分のみが経費になります。元本返済部分は経費にならないため、注意が必要です。また、建物と土地を一体で購入した場合、支払利息も建物部分と土地部分に按分する必要があります。

⑦ その他 事業運営に関連する様々な費用も経費にできます。

広告宣伝費: 入居者募集のために不動産会社に支払った広告料など。
交通費: 物件の視察や管理会社との打ち合わせのための移動費。
通信費: 不動産投資専用の携帯電話料金やインターネット料金。
新聞図書費: 不動産投資に関する書籍、新聞、セミナー参加費など。
接待交際費: 管理会社や情報交換を行う他のオーナーとの飲食代など。
税理士報酬: 確定申告を依頼した場合の費用。

経費にできない費用の具体例

一方で、以下のような費用は経費として認められません。誤って計上しないように注意しましょう。

ローン元本返済部分: 借金の返済であり、費用ではありません。
所得税・住民税: 事業の利益に対して課される税金であり、経費にはなりません。
個人的な支出: 家族との旅行や、事業と関係ない飲食代など。
スーツ代など: 他の目的にも使用できる衣類などは、原則として経費になりにくいです。
資本的支出: 修繕費と似ていますが、物件の価値を高めたり、使用可能期間を延長させたりする支出です。例えば、大規模リノベーションや、元々なかった設備（追い焚き機能など）を追加する工事が該当します。これらは一括で経費にはならず、資産として計上し、減価償却を通じて数年にわたって経費化されます。

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【裏技！？】節税効果を最大化するテクニック

基本的な経費を理解した上で、さらに一歩踏み込み、節税効果を最大化するためのテクニックをご紹介します。これらは合法的な範囲で、制度を賢く利用する方法です。

テクニック①：減価償却費をコントロールする

節税の王様である減価償却費をいかに多く、早く計上するかが鍵となります。

中古物件、特に「築古木造物件」を狙う 新築物件よりも中古物件の方が、法定耐用年数の残りが短いため、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなります。特に木造アパートの法定耐用年数は22年です。築22年を超えた木造物件の場合、税法上の簡便法により、法定耐用年数の20%である**「4年」**で償却することが可能です。
例えば、建物価格2,000万円の築古木造物件を購入した場合、単純計算で毎年500万円（2,000万円 ÷ 4年）もの減価償却費を計上できます。これにより、初年度から大きな「帳簿上の赤字」を作り出し、給与所得など他の所得と損益通算することで、所得税や住民税の大幅な還付・軽減が期待できるのです。これは、高所得者層にとって非常に有効な節税スキームとなります。
「建物」と「設備」の価格を分ける 不動産の売買契約書において、総額だけでなく「土地価格」「建物価格」「建物附属設備価格」を明記することが重要です。給湯器やエアコン、キッチンなどの設備は、建物本体よりも耐用年数が短い（例：10年～15年）ため、建物と分けて計上することで、より短い期間で減価償却費を計上でき、早期の節税効果を高めることができます。売主との交渉が必要ですが、検討する価値は十分にあります。

テクニック②：修繕費と資本的支出の境界線を活用する

修繕費は一括で経費にできますが、資本的支出は減価償却となるため、キャッシュフローの観点からは可能な限り修繕費として計上したいところです。この境界線には、税法上の判断基準が存在します。

少額不追求の原則: 1つの修理や改良にかかった費用が20万円未満の場合は、その内容にかかわらず修繕費として処理できます。
周期性の原則: おおむね3年以内の周期で行われることが明らかな修繕は、修繕費として認められやすいです。
形式基準の活用: 支出額が60万円未満である場合、または、その資産の前期末取得価額のおおむね10%相当額以下である場合は、修繕費として処理することが認められています。

これらの基準をうまく活用し、リフォーム計画を立てる際に、工事内容を適切に分けるなどの工夫で、一括経費にできる範囲を広げることが可能です。ただし、意図的に一つの工事を分割して計上するなどの行為は脱税と見なされるリスクがあるため、必ず税理士などの専門家と相談しながら進めましょう。

テクニック③：青色申告で特典をフル活用する

確定申告には「白色申告」と「青色申告」がありますが、不動産投資を行うなら青色申告一択です。事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要がありますが、そのメリットは計り知れません。

青色申告特別控除:
- 10万円控除: 簡易な帳簿付け（単式簿記）で適用可能。事業的規模でなくても受けられます。
- 55万円控除: 正規の簿記（複式簿記）で記帳し、貸借対照表と損益計算書を添付すれば適用可能。
- 65万円控除: 55万円控除の要件に加え、e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存を行うことで、控除額が最大になります。所得から最大65万円を無条件で差し引けるため、絶大な節税効果があります。
純損失の3年間繰越控除: 減価償却などにより不動産所得が赤字になった場合、その赤字を翌年以降3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺することができます。これにより、将来発生する税金を抑えることが可能です。
青色事業専従者給与: 生計を同一にする配偶者や親族に、不動産管理業務を手伝ってもらっている場合、その対価として支払った給与を全額経費にできます（事前に届出が必要）。これにより、所得を家族内で分散させ、世帯全体での税負担を軽減できます。

これらの特典を受けるには、不動産貸付が**「事業的規模」であると認められる必要があります。一般的に「5棟10室基準」**（戸建てなら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上）が目安とされていますが、物件の規模や状況によっては個別判断となる場合もあります。

テクニック④：法人化を検討する

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がる「超過累進課税」（最大45%＋住民税10%）です。不動産所得が大きくなってくると、個人で所有し続けるよりも、資産管理会社などの法人を設立して物件を所有した方が、税率上有利になる場合があります。

法人化のメリット:
- 税率: 法人税の実効税率は、所得800万円以下の部分は約25%、800万円超の部分でも約34%程度と、個人の最高税率よりも低い。
- 経費の範囲: 個人では認められにくい生命保険料や、役員への退職金なども経費として計上可能です。
- 所得分散: 自身や家族を役員とし、役員報酬を支払うことで所得を分散できます。役員報酬は給与所得控除の対象となるため、さらなる節税につながります。
- 相続対策: 相続時に不動産そのものではなく、会社の株式を相続することになるため、評価額のコントロールなどがしやすくなります。
法人化のタイミング: 一般的に、課税所得が800万円～900万円を超えてくるあたりが、法人化を検討する一つの目安と言われています。ただし、法人設立・維持コスト（登記費用、税理士報酬、社会保険料など）も発生するため、個々の状況に合わせて慎重なシミュレーションが必要です。

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税務調査で慌てない！注意点とよくある間違い

節税テクニックを駆使する上で、絶対に忘れてはならないのが「税務調査のリスク」です。税務署に経費を否認されないために、以下の点を必ず守りましょう。

① 領収書・証拠書類の徹底保管 経費計上の大前提です。領収書やレシート、契約書などの証拠書類は、法律で定められた期間（青色申告の場合は原則7年間）の保管義務があります。日付、金額、支払先、内容が明確にわかるように整理しておきましょう。最近では、電子帳簿保存法の改正により、スキャナ保存や電子取引データの保存ルールも厳格化されているため、注意が必要です。

② 家事按分の客観的な基準を持つ 自宅の一部を事務所として使用している場合、家賃や水道光熱費、通信費の一部を経費にできます。これを「家事按分」と言います。しかし、その割合は客観的かつ合理的に説明できなければなりません。

良い例:「自宅全体の面積が100㎡で、不動産投資業務専用の書斎が10㎡なので、家賃の10%を経費にしています」「インターネットは、平日の業務時間である8時間（1日の1/3）を事業利用として、通信費の30%を経費にしています」
悪い例:「なんとなく20%くらい使っている気がするから」

③ 「なんでも経費」という考えは捨てる 「社長だから何でも経費で落ちる」というのは大きな誤解です。事業との関連性が説明できない支出は、税務調査で必ず指摘されます。

否認されやすい例: 家族旅行の費用、友人との個人的な飲食代、業務内容と不相応な高級車の購入費など。これらの費用を無理に経費計上すると、本来納めるべき税金に加え、過少申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。

④ 出口戦略と「デッドクロス」への備え 減価償却をフル活用する戦略は、特に初期の節税効果が高いですが、いずれ減価償却期間が終了します。すると、ローン返済額（特に元本）は変わらないのに、経費にできる減価償却費がなくなるため、帳簿上の利益が急増し、税負担が一気に重くなる現象が起こります。これを**「デッドクロス」**と呼びます。

デッドクロスに陥ると、キャッシュフローが大幅に悪化し、経営を圧迫します。これを避けるためには、減価償却期間が終わる前に、物件を売却する、あるいは新たな物件を買い増して減価償却費を確保する、といった「出口戦略」をあらかじめ計画しておくことが極めて重要です。