【マンション経営の採算が取れるまでの期間は？プラス収支になるまでの計算法】賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.06.08

1 回収期間を決定する主要な要素
2 回収期間を計算する具体例
3 ローンを組んだ場合の影響
4 キャッシュフロー改善の重要性
5 不動産投資の「出口戦略」
6 まとめ

はじめに

不動産投資を検討している方が最も気になるポイントの一つが、「何年で元が取れるのか？」ということです。マンション経営は長期的な資産形成の手段として有効ですが、初期投資を回収するまでの期間を正しく把握しておかなければ、資金計画が狂い、予想外のリスクを抱えることにもなりかねません。本コラムでは、不動産投資の収益がプラス収支に転じるまでの計算法を分かりやすく解説します。

回収期間を決定する主要な要素

不動産投資の回収期間は、以下の複数の要素によって左右されます。具体的には、以下のような観点から計算が行われます。

・初期投資額

物件購入価格や契約時にかかる諸費用を含みます。これには、仲介手数料、登記費用、修繕費などが含まれる場合もあります。

・年間の純収益（NOI：Net Operating Income）

毎年得られる家賃収入から管理費や維持費、保険料などの運用コストを差し引いた実際の利益額を指します。NOIが高ければ回収までの期間は短くなります。

・ローン返済額

住宅ローンや不動産融資を利用している場合、元金の返済や利息の支払いが回収期間に大きな影響を与えます。ローンの条件によっては、返済額が重くなり回収までの時間が長くなることもあります。

・税金および減価償却

固定資産税や所得税のほか、建物部分の減価償却費を考慮することも重要です。減価償却によって税負担が軽減されるため、利益の確保につながる要素となります。

・将来的な売却益（キャピタルゲイン）

不動産は売却することで利益を得る場合があります。市場価値が上昇すれば、売却時に得られる収益が回収期間の短縮につながります。

投資回収期間の計算方法

これらの要素を踏まえ、一般的な投資回収期間の算出方法として「投資回収期間法（Payback Period）」 が使われます。これは、初期投資額を年間の純収益（NOI）で割ることで算出され、次のような計算式となります。

投資回収期間 = \frac{初期投資額}{年間純収益（NOI）}

例えば、初期投資額が 2,000万円 で、年間の純収益（NOI）が 200万円 の場合、

投資回収期間 = \frac{2,000万円}{200万円} = 10年

つまり、運用開始から10年後には、初期投資額を回収できることを意味します。ただし、市場の変動や空室率の影響を受けるため、実際の運用状況によっては多少の誤差が生じることもあります。そのため、長期的なリスク管理や資産運用戦略を考慮しながら、不動産投資を行うことが重要です。

回収期間を計算する具体例

例えば、以下のような条件でマンションを購入し、不動産運用を行うとします。

マンション購入価格：3,000万円
諸費用（登記、仲介手数料、リフォームなど）：300万円
総初期投資額：3,300万円（物件購入価格 + 諸費用）
年間家賃収入：200万円
年間運用コスト（管理費、固定資産税、修繕費など）：50万円
年間純収益（NOI：Net Operating Income）：150万円（年間家賃収入 – 年間運用コスト）

この条件をもとに、「投資回収期間法（Payback Period）」を用いて、資金を回収するまでの年数を計算します。回収期間は次の計算式で求められます。

投資回収期間 = \frac{総初期投資額}{年間純収益（NOI）}

これを具体的な数字に当てはめて計算すると、

投資回収期間 = \frac{3,300万円}{150万円} = 22年

つまり、運用を開始してから約22年間の経営を続けることで、初期投資額を回収できるということになります。これは単純な計算に基づく数値であり、実際の運用では以下のような要因を考慮する必要があります。

実際の運用で影響を受ける要因

計算上は22年で回収できると予測されますが、以下のような要因によって、回収期間が短縮・延長する可能性があります。

1.空室リスク 物件の立地や市場の需給バランスによって、一定期間空室が続くことがあります。空室期間が長引くほど、年間純収益（NOI）が減少し、回収期間が延びることになります。

2.家賃の変動 市場の変動によって家賃が上昇すれば、年間純収益が増加し、結果として回収期間が短くなる可能性があります。反対に、競争が激化して家賃を下げざるを得なくなる場合、収益が減り回収期間が長くなります。

3.運用コストの変動 管理費や修繕費、税金の増減など、運用コストが変動する要素も考慮する必要があります。特に、築年数が増えると修繕費が高くなる傾向があるため、長期的な運用計画が重要になります。

4.ローン返済条件 ローンを利用して物件を購入した場合、元金と利息の返済額が収益に大きく影響します。金利の変動により負担が増すと、回収までの期間に影響を及ぼす可能性があります。

5.キャピタルゲインの考慮 物件を売却する際、購入価格より高値で売却できれば、その売却益（キャピタルゲイン）によって回収期間が短縮されます。逆に、価格が下落して損失が発生すれば、回収が難しくなります。

ローンを組んだ場合の影響

例えば、以下のようなローンを組んでマンションを購入するケースを考えます。

借入額：2,500万円
金利：1.5%
返済期間：30年
月々の返済額：約86,000円
年間の返済額：103万円（86,000円 × 12か月）

このローン条件のもとで、不動産投資の収益を計算し、キャッシュフローを算出します。

キャッシュフローの計算

キャッシュフローとは、年間の純収益（NOI）からローン返済額を差し引いた金額を指します。これは投資の健全性を評価する重要な指標であり、プラスのキャッシュフローが維持できれば、安定した運用が可能になります。

年間純収益（NOI）は、以下の計算式で求めます。

年間純収益（ N O I ） = 年間家賃収入 - 運用コスト

今回のケースでは、

年間家賃収入：200万円
年間運用コスト（管理費・固定資産税・修繕費など）：50万円

したがって、

年間純収益（ N O I ） = 200 万円 - 50 万円 = 150 万円

ここから、ローン返済額を差し引いたキャッシュフローを計算します。

キャッシュフロー = 年間純収益（ N O I ） - ローン返済額

キャッシュフロー = 150 万円 - 103 万円 = 47 万円

つまり、ローン返済後に手元に残る資金は年間47万円となります。

投資回収期間の再計算

次に、このキャッシュフローをもとに投資回収期間を計算します。通常の投資回収期間は、以下の式で求められます。

投資回収期間 = \frac{総初期投資額}{キャッシュフロー}

今回のケースでは、

総初期投資額：3,300万円（物件購入費 3,000万円 + 諸費用 300万円）
キャッシュフロー：47万円

したがって、

投資回収期間 = \frac{3,300万円}{47万円} = 約70年

この計算結果から分かるように、ローンを組むことで回収期間が大幅に長くなり、70年という長期間の運用が必要となることが示されました。

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キャッシュフロー改善の重要性

ローン返済の影響で回収期間が延びるため、キャッシュフローを改善する施策を検討することが非常に重要です。以下のような方法を考えることで、収益性を向上させ、回収期間を短縮できる可能性があります。

1. 賃料アップ

物件の付加価値を高めることで、家賃収入を増やすことが可能です。例えば、リフォームや設備の充実により、借主の満足度を向上させ、より高い賃料設定を目指すことができます。

2. 運用コストの削減

管理費や修繕費の削減を図ることで、年間純収益を増やすことができます。例えば、管理会社の選定を見直す、修繕計画を適切に立てるなどの工夫が有効です。

3. ローン条件の最適化

金利の低いローンを選択したり、借り換えを検討することで、返済額を軽減することが可能です。返済負担を減らすことで、より余裕のある資金運用ができるようになります。

4. 追加投資による収益向上

複数物件を所有することで、総収益を増加させる戦略もあります。賃貸収入の柱を増やし、リスクを分散することで、安定したキャッシュフローを確保しやすくなります。

不動産投資の「出口戦略」

不動産投資において、資金回収までの期間が長くなる場合でも、最終的に物件を売却することで投資の成果を確定させる「出口戦略」が重要です。出口戦略とは、物件をどのタイミングでどのように売却するかを計画し、最適な利益を得るための手法です。ここでは、代表的な3つの出口戦略について詳しく解説します。

1.長期保有で家賃収入を得る

この戦略では、物件を長期間所有しながら家賃収入を得ることで、継続的な収益を確保することが目的です。毎月の賃料収入を活用し、ローン返済や運用コストを賄いながら、最終的に売却益も得ることで投資を成功させる方法です。

メリット

毎月安定した収益が得られるため、計画的な資産形成が可能。
長期的な家賃収入を得ることで、ローン返済を行いながら資産価値を維持できる。
市場の変動を見ながら、売却のタイミングを柔軟に決めることができる。

注意点

空室リスクが発生すると収益が減少し、投資回収期間が延びる可能性がある。
物件の経年劣化に伴い、修繕費や管理費が増加することがある。
市場の状況によっては、売却時の価格が期待より低くなる可能性もある。

2.物件価値が高いうちに売却

市場の動向を分析し、物件の価値が高いタイミングで売却することで、キャピタルゲイン（売却益） を最大化する戦略です。不動産市場は経済状況や地域の発展によって変動するため、適切な売却タイミングを見極めることが重要です。

メリット

物件価格が上昇している時期に売却すれば、大きな売却益を得られる可能性がある。
短期間で利益を確定できるため、投資回収期間を短縮できる。
売却資金を次の投資に回すことで、さらなる資産形成のチャンスが広がる。

注意点

市場価格の下落が予測される場合、思うように高値で売却できないことがある。
早期売却を狙う場合、ローン残債の処理方法を慎重に考える必要がある。
売却のタイミングを誤ると、資産価値の低下により想定よりも利益が少なくなる可能性がある。

3.物件をリフォームして価値を高める

リフォームやリノベーションを行い、物件の価値を向上させることで、高価格で売却する戦略です。特に、築年数が経過した物件や競争力が低下した物件の場合、適切な改修を行うことで買い手の関心を高め、売却価格を向上させることができます。

メリット

競争力のある物件にすることで、購入希望者の関心を集めやすくなる。
内装や設備のグレードを上げることで、売却価格を引き上げることが可能。
リフォーム後に家賃を高く設定できれば、賃貸運用の選択肢も広がる。

注意点

リフォーム費用が高額になると、収益性を圧迫する可能性がある。
改修後の市場評価が期待通りにならない場合、コスト回収が難しくなることがある。
どの程度のリフォームを施すか慎重に計画しないと、過剰投資になるリスクがある。

まとめ

マンション経営がプラス収支になるまでの計算方法を理解することで、投資リスクを抑え、安定した収益を確保できます。回収期間を短縮するためには、適切な家賃設定、ランニングコストの削減、借入条件の最適化、節税対策などが有効です。さらに、出口戦略を考慮することで、投資の最終的な収益を最大化することができます。

不動産投資は慎重な計画と戦略が必要ですが、長期的な視点で取り組めば、大きな資産形成につながる可能性があります。ぜひ、計算をしっかり行いながら投資戦略を検討してみてください。