もう資金で悩まない！リフォーム・リノベーションローンの賢い選び方|アパート経営・マンション経営の知識

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2025.10.16

1 なぜ今、賃貸リフォーム・リノベーションが必要なのか？
2 賃貸リフォーム・リノベーションで使えるローンの種類
3 【目的別】あなたの状況に最適なローンの選び方
4 知っておきたい！ローン審査のポイントと注意点
5 ローン申請から融資実行までの一般的な流れ
6 まとめ：ローンは賃貸経営を加速させるパートナー

はじめに

「所有する賃貸物件の競争力を高めるため、リフォームやリノベーションをしたい。でも、まとまった自己資金がない…」多くの賃貸オーナー様が抱えるこの悩み。空室対策や家賃下落の防止、ひいては資産価値の維持・向上のために、適切なタイミングでのリフォームは不可欠です。しかし、数百万円単位の費用がかかることも珍しくなく、資金調達は大きな課題となります。

ですが、ご安心ください。手元に資金がなくても、リフォーム・リノベーションを諦める必要はありません。賃貸オーナー様が活用できるローンは、実はいくつも存在します。

本コラムでは、賃貸物件のリフォーム・リノベーションで使えるローンの種類から、それぞれの特徴、選び方のポイント、審査で重視される点まで、オーナー様に役立つ情報を約5000文字で詳しく解説します。計画的な資金調達で、あなたの賃貸経営を成功に導きましょう。

なぜ今、賃貸リフォーム・リノベーションが必要なのか？

ローンについて解説する前に、なぜリフォーム・リノベーションが重要なのかを再確認しておきましょう。

空室対策と入居率の向上: 築年数が経過した物件は、デザインの古さや設備の老朽化により、入居者から敬遠されがちです。現代のライフスタイルに合った間取りへの変更や、人気の設備（無料インターネット、宅配ボックス、システムキッチンなど）を導入することで、物件の魅力は格段に向上し、空室リスクを大幅に低減できます。
家賃下落の防止と収益性の改善: 周辺の競合物件が新しい設備を導入する中、何もしなければ家賃を下げざるを得ない状況に陥ります。適切なリフォームを行うことで、家賃を維持、あるいは人気の設備やデザイン性を付加価値として家賃をアップさせることも可能です。
資産価値の維持・向上: 建物は経年劣化を避けられません。定期的なメンテナンスやリフォームは、建物の寿命を延ばし、将来的な売却時にも有利に働くなど、長期的な資産価値を守る上で極めて重要です。

このように、リフォーム・リノベーションは賃貸経営における「未来への投資」と言えます。そして、その投資効果を最大化するために、ローンを賢く活用する道筋を知っておくことが大切です。

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賃貸リフォーム・リノベーションで使えるローンの種類

賃貸物件のリフォーム・リノベーションに利用できるローンは、大きく分けて以下の3つに分類できます。それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身の状況に合わせて最適なものを選びましょう。

日本政策金融公庫の融資
民間金融機関（銀行・信用金庫など）のローン
信販会社のローン

1. 日本政策金融公庫の融資

政府系の金融機関である日本政策金融公庫は、中小企業や個人事業主の事業を支援することを目的としており、不動産賃貸業を営むオーナー様も融資対象となります。最大の魅力は、金利の低さと長期固定金利です。

特徴・メリット:
- 低金利: 民間金融機関に比べて金利が低めに設定されていることが多く、総返済額を抑えられます。
- 長期固定金利: 返済終了まで金利が変わらないため、将来の金利上昇リスクを心配することなく、安定した返済計画を立てられます。
- 長期の返済期間: 設備資金の場合、最長で20年といった長期の返済期間を設定できるため、月々の返済負担を軽減できます。
- 相談のしやすさ: 全国の支店で随時相談を受け付けており、事業計画の策定から親身にサポートしてくれます。
注意点:
- 審査に時間がかかる: 申し込みから融資実行まで1ヶ月〜2ヶ月程度かかる場合があるため、工事開始時期が決まっている場合は早めに相談する必要があります。
- 事業計画書が重要: あくまで「事業」に対する融資のため、リフォームによって収益性がどう改善するのかを示す、説得力のある事業計画書の提出が不可欠です。
こんなオーナー様におすすめ:
- とにかく金利を低く抑えたい方
- 長期的な視点で安定した返済計画を立てたい方
- 数百万〜数千万円規模の大規模なリノベーションを検討している方

2. 民間金融機関（銀行・信用金庫など）のローン

普段から取引のある銀行や信用金庫などが提供するローンです。大きく分けて「アパートローン」の特約でリフォーム資金を借り入れる方法と、「リフォームローン」を利用する方法があります。

アパートローン（リフォーム資金用途）
- 特徴: 物件購入時だけでなく、増改築やリフォーム資金としても利用できるアパートローンです。多くの場合、物件を担保に入れる「有担保型」となり、比較的高額な融資を受けやすいのが特徴です。
- メリット: 借入可能額が大きく、金利もリフォームローンよりは低めになる傾向があります。
- 注意点: 担保設定のための登記費用などの諸費用がかかります。審査も比較的厳格です。
リフォームローン
- 特徴: リフォームに特化したローン商品です。「無担保型」と「有担保型」があります。
  - 無担保型: 手続きが比較的簡便で、審査もスピーディーなのが魅力です。ただし、借入可能額は1,000万円程度まで、金利は有担保型より高くなるのが一般的です。
  - 有担保型: 自宅などを担保にすることで、高額な融資を低金利で受けられる可能性があります。
- 注意点: リフォームローンの中には「自己居住用」に限定されている商品も多いため、申し込みの際は**「賃貸物件のリフォームに利用可能か」**を必ず確認しましょう。
こんなオーナー様におすすめ:
- （アパートローン） 大規模なリノベーションで高額な資金が必要な方
- （無担保リフォームローン） 数百万円程度の比較的小規模なリフォームをスピーディーに行いたい方
- （共通） 既に取引があり、経営状況を理解してくれている金融機関に相談したい方

3. 信販会社のローン

リフォーム会社が提携している信販会社のローンを利用する方法です。

特徴・メリット:
- 手続きが簡単: 申し込み手続きをリフォーム会社が代行してくれるケースが多く、手間がかかりません。
- 審査がスピーディー: 銀行などに比べて審査基準が比較的緩やかで、結果が早く出ることが多いです。早ければ数日で融資が決定することもあります。
注意点:
- 金利が高め: 手軽な反面、金利は日本政策金融公庫や銀行ローンに比べて高めに設定されているのが一般的です。
- 借入可能額が少なめ: 無担保で手軽に借りられる分、融資額の上限は低めです。
こんなオーナー様におすすめ:
- とにかく急いで資金を調達したい方
- 金融機関とのやり取りが面倒だと感じる方
- 100万円〜300万円程度の小規模な修繕や設備交換を検討している方

【目的別】あなたの状況に最適なローンの選び方

ここまで解説した特徴を踏まえ、オーナー様の状況別に最適なローンの選び方を考えてみましょう。

ケース1：とにかく金利を抑え、総返済額を少なくしたい
- → 日本政策金融公庫が第一候補。
- 長期固定金利は、将来の返済計画を立てる上で大きな安心材料です。まずは日本政策金融公庫に相談し、並行して取引のある銀行にも低金利のローンがないか確認してみましょう。
ケース2：キッチンの交換など、100万円程度の小規模リフォームをすぐに行いたい
- → 信販会社のローンや、銀行の無担保型リフォームローンがおすすめ。
- スピードと手軽さが魅力です。複数のリフォーム会社から見積もりを取り、提携ローンの金利を比較検討するのが良いでしょう。
ケース3：間取り変更を含む、1,000万円超の大規模リノベーションを計画している
- → 日本政策金融公庫や、銀行のアパートローン（有担保）が適しています。
- 高額な融資には、事業計画の妥当性と物件の担保価値が重要になります。リフォーム後の家賃収入で十分に返済可能であることを示す、詳細な収支計画を準備して臨みましょう。
ケース4：既に他のアパートローンを借りている
- → まずは現在借入中の金融機関に相談してみましょう。
- これまでの返済実績や経営状況を評価し、追加融資や条件の良い借り換えを提案してくれる可能性があります。一本化することで管理が楽になるメリットもあります。

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知っておきたい！ローン審査のポイントと注意点

ローンを利用するには、必ず金融機関の審査を通過する必要があります。審査で重視されるポイントと、契約時の注意点を事前に把握しておきましょう。

審査で重視されるポイント

金融機関は「貸したお金が、きちんと返済されるか」を最も重視します。その判断材料となるのが以下の項目です。

事業計画の妥当性:
- なぜリフォームが必要なのか？
- リフォーム後、家賃はいくらになり、入居率はどう改善するのか？
- その結果、キャッシュフローはどのように変化し、ローン返済は問題なく行えるのか？
- これらの点を、客観的なデータ（周辺の家賃相場など）に基づいて具体的に示した事業計画書は、審査において極めて重要です。
物件の収益性と担保価値:
- 現在の物件の収益性（利回り）や、担保としての価値も評価されます。立地や築年数、建物の構造などがチェックされます。
申込者の属性:
- オーナー様個人の年収、自己資金の額、他にどのような借入があるか（個人の住宅ローンなども含む）、過去の返済履歴（クレジットヒストリー）などが総合的に判断されます。
提出書類の正確性:
- 確定申告書やレントロール（賃貸借条件一覧表）、工事の見積書など、求められた書類を正確に、かつ速やかに提出することが信頼につながります。

ローンを組む際の注意点

諸費用を忘れずに: ローン契約時には、融資手数料、保証料、印紙代、有担保の場合は抵当権設定登記費用などが発生します。リフォーム費用だけでなく、これらの諸費用も含めて資金計画を立てましょう。
無理のない返済計画を: リフォーム後の家賃収入から、ローン返済、管理費、固定資産税などの経費を差し引いても、手元に十分なキャッシュが残る計画を立てることが鉄則です。空室期間なども考慮し、余裕を持ったシミュレーションを行いましょう。
金利タイプの理解: 変動金利は当初の金利が低い魅力がありますが、将来金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。一方、固定金利は返済額が一定で安心ですが、金利は高めに設定されています。それぞれのメリット・デメリットを理解して選びましょう。
団体信用生命保険（団信）: ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済される保険です。万が一の際に家族や共同事業者に負担をかけないために、加入を検討しましょう（加入が必須の場合もあります）。

ローン申請から融資実行までの一般的な流れ

情報収集・相談: 金融機関のウェブサイトや窓口で情報を集めます。リフォーム会社に提携ローンについて相談するのも良いでしょう。
リフォーム会社から見積もり取得: 複数の会社から詳細な工事見積書を取得します。これが融資額の根拠となります。
金融機関へ仮審査申し込み: 見積書や本人確認書類、収入証明書類などを提出し、仮審査（事前審査）を申し込みます。
仮審査承認: 仮審査が通ると、融資可能な金額や金利の目安が提示されます。
本審査申し込み: 工事請負契約書など、追加の必要書類を提出して本審査に進みます。
本審査承認: 本審査が承認されると、正式な融資条件が決定します。
ローン契約: 金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。
融資実行: 契約に基づき、指定の口座に融資金が振り込まれます。多くの場合、リフォーム会社へ直接振り込まれる形になります。
リフォーム工事開始・完了
返済開始: 融資実行の翌月などから、返済がスタートします。

まとめ：ローンは賃貸経営を加速させるパートナー

「手元に資金がないから」と、必要なリフォーム・リノベーションを先送りにすることは、長期的には空室の増加や家賃下落を招き、経営を悪化させる可能性があります。

今回ご紹介したように、賃貸オーナー様が活用できるローンには様々な選択肢があります。日本政策金融公庫の低利な融資から、銀行の事業ローン、信販会社の手軽なローンまで、それぞれの特徴は異なります。

最も大切なのは、「なぜリフォームをするのか」という目的を明確にし、それによって収益性がどう改善するのかという事業計画をしっかりと立てることです。その計画に基づいて、ご自身の状況（必要な金額、希望する返済期間、かけられる手間など）に最も合ったローンを選択することが、成功への鍵となります。

まずは、信頼できるリフォーム会社や、日頃取引のある金融機関、あるいは日本政策金融公庫の窓口に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。専門家のアドバイスを受けながら計画的な資金調達を行うことで、ローンは単なる「借金」ではなく、あなたの賃貸経営を未来へ向けて加速させる力強い「パートナー」となるはずです。