物件の収益性を見極めるための「モノサシ＝利回り」|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.08.22

1 第一章：まずは押さえるべき2つの「利回り」
2 第二章：「高利回り」の罠とリスクの見極め方
3 第三章：利回りだけで判断は危険！オーナー目線の重要指標
4 第四章：結局、利回りは何%を目指すべきか？
5 まとめ：利回りを使いこなし、成功する大家になろう

はじめに

不動産投資は、将来の資産形成や安定した収入源として非常に魅力的な選択肢です。しかし、知識がないまま「儲かりそう」というイメージだけで飛び込むと、思ったような収益が得られず、最悪の場合、負債を抱えてしまうリスクも伴います。

成功する不動産投資家は、必ず物件の収益性を見極めるための「モノサシ」を持っています。その最も代表的で重要なモノサシが**「利回り」**です。

この記事では、不動産投資の入り口であり、かつ最も奥が深い指標である「利回り」について、基本的な知識から、広告の数字に騙されないための実践的な見方、そしてオーナーが本当に注目すべきポイントまで、5つの章に分けて徹底的に解説します。この記事を読めば、あなたは物件の収益性を正しく判断し、成功への第一歩を踏み出すことができるでしょう。

第一章：まずは押さえるべき2つの「利回り」

不動産情報サイトや販売図面を見ていると、必ず「利回り〇〇%」という記載があります。しかし、一口に利回りと言っても、実は大きく分けて2つの種類が存在します。この違いを理解することが、全ての基本となります。

1. 表面利回り（グロス利回り）- 物件選びの「入り口」

表面利回りとは、物件の販売価格に対して、年間の家賃収入がどれくらいの割合を占めるかを示した、最もシンプルな指標です。広告などで一般的に使われているのは、ほとんどがこの表面利回りです。

計算式：

\text{表面利回り（％）} = \left( \frac{\text{年間家賃収入}}{\text{物件価格}} \right) \times 100

計算例：

物件価格：2,000万円
月間家賃：10万円
年間家賃収入：10万円 × 12ヶ月 = 120万円

表面利回り（％） = (\frac{120 万円}{2, 000 万円}) \times 100 = 6.0 %

この場合の表面利回りは…

\frac{120 万円}{2 , 000 万円} \times 100 = 6.0%

となります。

表面利回りの特徴：

メリット： 計算が非常に簡単で、多数の物件を大まかに比較検討する際の初期スクリーニングに役立ちます。
デメリット： 不動産経営に必ず発生する経費（コスト）が一切考慮されていません。 そのため、この数字だけを信じて購入を決めると、後で「思ったより手元にお金が残らない…」という事態に陥ります。あくまで「参考値」と捉えることが重要です。

2. 実質利回り（ネット利回り）- より現実に近い「実力値」

実質利回りは、年間の家賃収入から、不動産を所有・運営するためにかかる諸経費を差し引いた上で、収益性を計算する指標です。購入時にかかった諸経費も考慮するため、より現実的な収益力を測ることができます。

計算式：

\text{実質利回り（％）} = \left( \frac{\text{年間家賃収入} – \text{年間諸経費}}{\text{物件価格} + \text{購入時諸経費}} \right) \times 100

計算例：

物件価格：2,000万円
月間家賃：10万円
年間家賃収入：10万円 × 12ヶ月 = 120万円
年間諸経費：25万円（内訳：管理費・修繕積立金15万円、固定資産税・都市計画税8万円、火災保険料2万円）
購入時諸経費：140万円（物件価格の7%と仮定）

\text{実質利回り（％）} = \left( \frac{120万円 – 25万円}{2,000万円 + 140万円} \right) \times 100

= (\frac{95 万円}{2, 140 万円}) \times 100 \approx 4.44 %

この場合の実質利回りは…

\frac{（ 120 万円 - 25 万円）}{（ 2,000 万円 + 140 万円）} \times 100 = \frac{95 万円}{2 , 140 万円} \times 100 \approx 4.4%

となります。

表面利回りの**6.0%と比較して、実質利回りは4.4%**まで下がりました。この差が、不動産経営のリアルな姿です。手間を惜しまず、必ず実質利回りをシミュレーションする癖をつけましょう。

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第二章：「高利回り」の罠とリスクの見極め方

不動産投資を始めたばかりの人が陥りがちなのが、「利回りが高ければ高いほど良い物件だ」という思い込みです。確かに利回りは高いに越したことはありませんが、その数字の裏に隠されたリスクを正しく見極める必要があります。

なぜ「高利回り」が実現するのか？

高利回りの物件には、必ずそうなっている理由があります。多くの場合、以下のいずれか、または複数の要因が絡んでいます。

物件価格が相場より安い
- 立地が悪い：最寄り駅から遠い、周辺に生活利便施設がない、治安に不安があるなど。
- 建物が古い（築古）：修繕費用がかさむリスク、耐震性への不安、融資が付きにくいなど。
- 特殊な条件がある：再建築不可、事故物件、旧耐震基準など、一般の買い手が避ける要因がある。
家賃が相場より高く設定されている
- 現在の入居者がたまたま高い家賃で住んでいるだけで、退去後には家賃を大幅に下げないと次の入居者が見つからない可能性があります。周辺の類似物件の家賃相場（レントロール）を必ず確認しましょう。

高利回りに潜む具体的なリスク ⚠️

空室リスク：立地や物件の魅力が低いと、入居者が退去した後に次の入居者が決まらず、家賃収入がゼロになる期間が長引きます。
家賃下落リスク：建物の老朽化や周辺環境の変化により、将来的に家賃を下げざるを得なくなるリスクです。
修繕リスク：築古物件では、給排水管の交換、屋上防水、外壁塗装など、予期せぬ大規模修繕が発生し、数百万円単位の出費が必要になることがあります。
売却リスク：購入時と同様の理由で、将来売りたいと思った時に買い手が見つからず、希望価格で売却できないリスクです。

重要なのは、「なぜこの物件は高利回りなのか？」という理由を徹底的に調査し、そのリスクが自分でコントロール可能か、許容できる範囲内かを見極めることです。安易に数字の高さだけに飛びついてはいけません。

第三章：利回りだけで判断は危険！オーナー目線の重要指標

実質利回りは非常に重要な指標ですが、それでもまだ完璧ではありません。特に、融資（ローン）を利用して物件を購入する場合、オーナーが最終的に手にするお金を考える上では、さらに踏み込んだ指標で判断する必要があります。

1. キャッシュフロー（CF）- あなたの「手残り」はいくらか

キャッシュフローとは、簡単に言えば**「税引前の年間手残り額」**のことです。家賃収入から、諸経費と銀行へのローン返済額を差し引いて計算します。

計算式：

年間キャッシュフロー = 年間家賃収入 - 年間諸経費 - 年間ローン返済額

【計算例】

第一章の実質利回りの例を使用
年間家賃収入：120万円
年間諸経費：25万円
年間ローン返済額：70万円（借入額、金利、期間による）

この場合のキャッシュフローは…

120 万円 - 25 万円 - 70 万円 = 25 万円

となります。

たとえ実質利回りが高くても、ローンの返済額が大きければキャッシュフローはマイナス（赤字）になります。不動産経営の目的は、このキャッシュフローを安定的に生み出すことです。毎月、毎年、あなたの口座にいくらお金が残るのか。 これこそが、オーナーにとって最も実感の湧く、そして最も重要な指標と言えるでしょう。

2. 自己資金収益率（CCR）- 投下した「自己資金」の回収効率

自己資金収益率（Cash on Cash Return）は、投下した自己資金に対して、年間のキャッシュフローがどれくらいの割合になるかを示す指標です。レバレッジ（てこの原理）を効かせる融資利用時には特に重要となります。

自己資金収益率の計算式：

\text{自己資金収益率（％）} = \left( \frac{\text{年間キャッシュフロー}}{\text{投下自己資金}} \right) \times 100

※ 投下自己資金の定義：

\text{投下自己資金} = \text{物件価格} + \text{購入時諸経費} – \text{ローン借入額}

計算例：

年間キャッシュフロー：25万円
物件価格：2,000万円
購入時諸経費：140万円
ローン借入額：1,800万円

\text{投下自己資金} = 2,000万円 + 140万円 – 1,800万円 = 340万円

この場合の自己資金収益率は…

\frac{25 万円}{340 万円} \times 100 \approx 7.35%

となります。

これは、「あなたが投下した340万円が、年間7.35%の利回りで運用できている」ことを意味します。物件自体の利回り（実質利回り4.4%）よりも高いリターンを得られているのは、ローンによるレバレッジが効いているからです。複数の物件で迷った時、**「どちらが自分の資金をより効率的に増やしてくれるか」**を判断する上で非常に役立つ指標です。

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第四章：結局、利回りは何%を目指すべきか？

多くの人が抱く「利回りの目安は？」という疑問。残念ながら、「何%以上なら絶対に買い」という魔法の数字は存在しません。なぜなら、目指すべき利回りは、物件の所在地、種類、築年数、そしてあなた自身が許容できるリスクの度合いによって大きく異なるからです。

以下に、一般的な利回りの目安をエリアや物件種別ごとに示します。

【築年数による考え方】

築浅物件：利回りは低め。修繕リスクが少なく、融資も受けやすい。安定志向の方向け。
築古物件：利回りは高め。修繕費がかさむリスク、融資期間が短くなるなどのデメリットを理解する必要がある。キャッシュフロー重視の方向け。

これらの目安はあくまで参考です。大切なのは、そのエリアの賃貸需要や将来性、ハザードマップなどのリスク要因を総合的に調査し、自分が納得できる利回り水準かどうかを判断することです。

まとめ：利回りを使いこなし、成功する大家になろう

最後に、不動産投資で成功するための「利回り」との付き合い方をまとめます。

「表面利回り」で広く浅く物件を探す まずは広告の表面利回りを使い、興味のある物件をリストアップします。
「実質利回り」で厳しく絞り込む リストアップした物件について、管理費や税金などの経費を可能な限り正確に調べ、「実質利回り」を必ず計算します。この時点で多くの物件が候補から外れるはずです。
「高利回りの理由」を徹底的に分析する 絞り込んだ物件がなぜその利回りなのか、その裏にあるリスク（立地、築年数、入居者属性など）を現地調査やヒアリングを通じて深く理解します。
「キャッシュフロー」と「CCR」で最終判断を下す 融資プランを固め、最終的に自分の手元にいくら残り（キャッシュフロー）、自己資金がどれだけ効率的に運用されるか（CCR）を計算し、投資判断を下します。

利回りは、不動産の収益性を測るための万能なツールですが、一つの数字に一喜一憂するのではなく、その数字が持つ意味を多角的に分析する「複眼的な視点」が不可欠です。

不動産投資は、購入がゴールではありません。そこからがオーナーとしての経営のスタートです。正しい知識と判断基準を身につけ、あなたの不動産投資を成功へと導いてください。