年収400万からでも不動産投資は可能か？|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

investment

2025.06.15

1 資金計画の重要性
2 ローン活用のポイント
3 物件選定のコツ
4 運用戦略とリスク管理
5 実践者の成功例
6 まとめ

はじめに

不動産投資というと、「高年収の人だけが手を出せるもの」というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。しかし、実際には年収400万円前後の方であっても、しっかりとした知識と戦略を持ち、計画的に進めることで、十分に不動産投資をスタートし成功させることができます。本コラムでは、年収400万円の方が現実的かつ堅実に不動産投資に取り組むためのアプローチについて、具体的な視点から解説していきます。

資金計画の重要性

年収400万円の方が不動産投資を始める上で、まず最初に重要となるのが「資金計画」です。つまり、自身が用意できる自己資金がどれくらいあるか、そして金融機関などからの借入可能額がどの程度かを明確に把握することが、最初のステップになります。

不動産投資には物件を購入する際の初期費用が必要であり、主に以下のような費用が発生します：

頭金（物件価格の5～20%程度）：ローンでは賄いきれない分を自己資金で支払う必要があります。
諸費用：物件の仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税など、物件価格とは別にかかる費用です。
修繕費・運転資金：物件を保有・運用するうえで発生する維持管理費、突発的な修繕費、家賃収入がない時期のカバー資金などが含まれます。

これらの費用をしっかりと見積もり、用意することが、投資を安全に進めるうえで不可欠です。

頭金を準備するためには、計画的な貯蓄が何よりも大切です。日々の生活費を見直し、ムダな支出を減らして毎月一定額を積み立てるほか、空いた時間を活用して副業に取り組んだり、少額から始められる投資を通じて資金を増やす方法もあります。こうした工夫を積み重ねることで、無理のない範囲で自己資金を増やし、将来的な投資への道筋を築くことができます。

ローン活用のポイント

年収400万円の方が不動産投資を始める際に、重要となるのが「ローンの賢い活用」です。自己資金だけで物件を購入するのは現実的ではないため、多くの方は金融機関からの融資を受けることになります。このとき、自身の年収を基にして算出される借入可能額は、一般的におよそ2,000万円から3,000万円程度が目安となります。ただし、これはあくまで目安であり、実際には勤続年数や勤務先の安定性、他の借入状況、信用情報など、さまざまな要素によって変動します。

多額の借入が可能だからといって「フルローン（物件価格全額を借入）」を選ぶのではなく、できる限り頭金を準備して借入額を抑えることが、長期的な安定経営につながります。頭金を用意することで、毎月の返済額を軽減でき、金利負担も減少します。また、余裕のある返済計画を立てることで、急な出費や収益の変動にも柔軟に対応できるようになります。

さらに、不動産投資ローンは住宅ローンとは異なる特性を持っており、その点も考慮が必要です。住宅ローンに比べて、金利がやや高めに設定される傾向があり、融資条件も厳しめに設定される場合があります。そのため、ローンを選ぶ際には、一つの金融機関だけで判断するのではなく、複数の金融機関を比較検討することが非常に重要です。

金利の水準はもちろん、返済期間の長さ、返済方法（元利均等返済か元金均等返済か）、融資にあたっての審査基準、保証人の要否、事務手数料など、さまざまな項目を総合的に比較しましょう。条件の違いによって、将来的な返済総額に大きな差が出ることもあるため、情報収集と事前相談を丁寧に行うことが、投資成功へのカギとなります。

物件選定のコツ

資金に余裕が限られている場合、高額な物件に無理して手を出すのではなく、自分の予算に見合った現実的で優良な物件を選ぶことが、不動産投資を成功に導く第一歩となります。つまり、「価格の安さ」だけでなく、「将来的な安定収益」や「管理のしやすさ」といった観点から、長期的にプラスとなる物件を見極めることが重要です。

以下に、年収400万円の方にとっておすすめとされる物件タイプをいくつか紹介します：

ワンルームマンション（築浅・駅近）

都市部においては、単身者向けの賃貸需要が安定しているため、築年数が比較的浅く、最寄り駅から近いワンルームマンションは非常に人気があります。このタイプの物件は初期投資額が比較的少なく済み、空室リスクも低めなのが特徴です。とくに社会人や学生が多いエリアでは、長期間にわたって高い稼働率を維持しやすいため、初心者の方にも取り組みやすい選択肢といえます。

地方の中古アパート・戸建て住宅

大都市圏では物件価格が高騰している一方で、地方の中古アパートや戸建て住宅は、比較的リーズナブルな価格で購入できる場合があります。こうした物件は利回りが高めに設定できることが多く、適切なエリアを選べば効率的な収益を狙えます。ただし、建物の老朽化や空室リスク、管理の手間などの課題もあるため、リフォーム費用の見積もりや管理体制の整備が欠かせません。

狭小地・訳あり物件

一般的な購入希望者からは敬遠されがちな、狭小地や訳あり物件（事故物件や接道義務を満たしていないなど）も、工夫次第では投資対象となり得ます。これらの物件は価格が大幅に抑えられる上、条件交渉の余地があるため、相場よりも有利な条件で取得できる可能性があります。ただし、特殊な条件が付く分、出口戦略（売却や再活用）までを想定した事前のシミュレーションが必要となります。

とくに東京・横浜・大阪などの大都市圏では、人口の流入が続いており、ワンルームマンションに対する賃貸需要が今後も安定して見込めることから、不動産投資の初心者にはとても扱いやすい選択肢としておすすめされます。エリアによっては物件の価格差や利回りも大きく異なるため、物件そのものの条件に加え、周辺地域の将来性や賃貸市場の動向もあわせて検討することが大切です。

こちらの記事も読まれています！

【不動産投資を始めるなら知っておきたい！アパートローンの特徴と注意点】

運用戦略とリスク管理

不動産投資を安定して継続していくためには、「賃貸需要の見極め」と「想定利回りの確保」が大前提となります。特に年収400万円という限られた資金の中で投資を行う場合、無理のない堅実な運用方針と、潜在的リスクへの備えが不可欠です。本項では、その具体的な戦略とリスク管理の考え方について解説します。

■ 安定した運用戦略

長期保有による資産形成

短期的な売却によって利益を上げる「キャピタルゲイン狙い」の手法もありますが、年収400万円という状況下では、安定した家賃収入を得ながら、長期的に資産価値を維持・向上させていく「インカムゲイン重視の運用」が現実的です。長期保有によって毎月一定の収益が見込め、ローン返済を着実に進めながら将来的な資産形成を図ることができます。

管理会社を活用した運営効率化

自主管理で運営コストを抑える方法もありますが、日々の入居者対応や物件の維持管理には時間も労力もかかります。本業との両立を考慮すると、管理会社を活用してプロに運営を任せるのが効率的です。入居者募集、契約、トラブル対応、定期的な点検などを代行してくれるため、投資家は戦略立案や収支管理に集中できます。

適切な賃料設定で空室リスクを低減

空室は家賃収入ゼロの期間を意味するため、なるべく避けたいリスクです。これを防ぐためには、近隣の相場や競合物件の条件を入念に調査し、需要に見合った適正価格で賃料を設定することが重要です。安すぎると収益性が下がり、高すぎると空室が続く原因になるため、地域の市場に合った“ちょうど良い賃料”を見極めることがポイントです。

■ リスクへの備え

空室リスクへの対応

空室リスクを軽減するためには、立地条件の良い物件を選ぶことが最も効果的です。交通アクセスや生活利便性、周辺環境など、長期にわたって需要が見込めるエリアを選定しましょう。また、定期的なリノベーションや家具の設置などによって、物件の競争力を高めておくことも有効です。
修繕費の確保

建物は年数とともに劣化します。突発的なトラブル（給排水設備の故障や外壁の傷みなど）に備え、日頃から収益の一部を「修繕積立金」として確保しておくことが重要です。特に中古物件を扱う場合、修繕の頻度や規模が大きくなりやすい傾向があるため、想定以上のコストが発生する場合もあります。
ローン返済の計画

投資初期には返済可能なシミュレーションを立てたつもりでも、将来的に金利の変動や家賃収入の減少、空室の長期化といった変化に直面する可能性があります。これらの事態に柔軟に対応できるように、余裕を持った返済計画を組み、繰上返済や返済猶予制度の活用なども視野に入れておくと安心です。

実践者の成功例

年収400万円という限られた資金の中でも、工夫と戦略次第で不動産投資に成功している実例は数多く存在します。ここでは、具体的な投資スタイルの異なる2つの成功事例を紹介しながら、そのポイントを見ていきましょう。

ケース①：都心の中古ワンルームマンションで着実な資産運用に成功

ある会社員の方（年収約400万円）は、不動産投資をスタートするにあたり、都心部にある築浅の中古ワンルームマンション（価格1,500万円）を選択しました。この方は、頭金300万円を自己資金で用意し、残りの1,200万円をローンで借入。利回りとリスクのバランスを重視しながら、慎重に投資判断を行いました。

この物件は駅近・管理状態も良好で、安定した賃貸需要があるエリアだったことから、毎月の家賃収入は約8万円を確保。年間ベースでは利回り約6%を維持しており、ローン返済を差し引いても手元に一定の収益が残る運用が実現できています。また、将来的な資産価値の維持や売却によるリターンも視野に入れながら、長期保有による着実な資産形成を目指している好例といえるでしょう。

ケース②：地方の戸建てをDIYで再生し、高利回りを実現

別の実践者の事例では、地方にある中古の一戸建て住宅を、比較的安価（数百万円）で購入し、自らの手でリフォーム（DIY）を行ったケースです。購入時には築年数が古く、設備も老朽化していましたが、自力で内装の改修や外壁の塗装などを行うことでコストを抑え、魅力的な賃貸物件へと再生させました。

結果として、初期投資を大幅に抑えつつ、月々の家賃収入から高い利回り（10%以上）を実現。DIYに必要な時間と労力はかかりましたが、費用対効果の高い投資となり、空き家問題が深刻な地域で新たな活用モデルとなったことも注目されています。

このように、資金規模や居住地に関係なく、「自身の強みや環境を活かした戦略」を立てることで、年収400万円からでも成功につなげることは十分に可能です。