千葉県千葉市の賃貸管理 | 退去時トラブルについて

trouble

2025.04.26

トラブル内容

千葉県千葉市の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。

先日当社管理物件の退去の際に、請求された項目の金額に納得がいかずに、サインはできないといわれてしまった案件がございました。

入居は短かったものの、何か所か傷汚れ及び破損個所があり、それに伴って修繕の必要がございましたので実際に請求でお話を進めておりました。

今回は、退去時の費用負担や請求項目についてになります。

是非、最後までご覧ください。

状況

まず初めに、今回の物件は、入居が2年弱と短い期間での退去となっており、全体的にはきれいな状態ですが2点ほど借主の過失による傷汚れがございました。

1点目が、木巾木に亀裂が入ってしまっており、状況は分からないですが恐らく家具か何かがぶつかってしまい、木部が割れてしまっている状況かと推測できる状態となっておりました。

2点目が、キッチンパネルを入居者様にてお掃除する際に、研磨剤のようなもので擦ってしまい、パネル表面に傷が入りさらに材料の灰色の着色も移ってしまっており、汚れと傷の2点が原因で原状回復をする必要がございました。

尚、入居者様には、請求項目を説明の上、内容(傷汚れの箇所を入居者様がやってしまったこと)については納得いただいているものの、その個所を修繕する際の費用について納得できないといった状況でした。

今回の施工内容が、木巾木については【リペア補修】でキッチンパネルについては【パネルの上張り】での修繕になる状態でしたが、どちらも高額にはなってくるので、納得ができない状況でした。

ですが、どちらも工事内容として決して安いものではなく、どの業者でお見積りをしてもそれなりの金額になってしまう項目にはなっており、実際に弊社から請求のお話の金額についても、相場を大きく超えたものではないため、高額な理由と共にご説明をさせていただきました。

尚、金額が安い業者も中に入るかと思いますが、あまりにも相場より安い場合には、クオリティなどどこかほかの部分で問題がある場合が多いので安さばかりを重視すると仕上がり具合に影響が出てしまう場合もございます。

また、入居者様は不動産業については素人になりますので、実際に請求された金額が妥当なものなのかを判断する知識が乏しい為、施工内容に対しての相場動向より請求された金額に対しての高いかどうかといった判断しかできません。

特に、立ち合いの際にその場で説明の上金額を提示しておりますので、実際にその場では妥当なのかの判断ができずに後ほど調べてから回答をしたいと言ってくるお客様も一定数いる印象になります。

弊社としては、調べたとしても相場を大きく超える請求をしているわけではございませんので、後日お調べいただいたうえで金額について協議させていただくケースもあり、今回についてもその場では判断ができずに後日調べたうえで回答をする形となりました。

尚、入居中の傷や汚れについては場合によってはご加入いただいている火災保険が使える場合がございます。

内容によって異なるのと最終的には保険会社の判断になってきますので、どれが使えてどれが使えないといったお話はできませんが、請求している項目に対して1度保険会社に保険申請ができるかの確認を取ってみるといいかもしれません。

また、退去時の原状回復費用の請求については、判断が難しいものも多くございますので、基本的には国土交通省の【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】に基づいて判断をいたします。

ある程度の基準などは記載されておりますので、退去立会などを行う前にある程度内容を確認していれば、ガイドラインに沿って回答が出来るかと思います。

尚、ガイドラインには裁判例も記載されており、近しい案件があれば確認の上どうゆう結果になるのかの説明ができるかと思います。

実際に記載されていた裁判例を一部抜粋させていただきます。

〇賃借人がハウスクリーニング代を負担するとの特約を有効と認めた事例〇

東京地方裁判所判決平成21年5月21日〔敷金27万円返還12万6570円〕

１事案の概要（原告：賃借人Ｘ被告：賃貸人Ｙ）賃貸人Ｙは、賃借人Ｘに対し平成9年9月27日、本件建物（木造モルタル2階建て一戸建住宅）を賃貸し、賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対し、同日、敷金27万円を交付した。その後平成17年10月6日、本件賃貸借契約は、賃料月額13万円、期間2年（平成17年10月1日から平成19年9月30日まで）、明け渡しをするときは、専門業者のハウスクリーニング代を負担するとの特約（本件特約）を内容として更新された。

本件賃貸借契約の終了にあたり、賃借人Ｘは、賃貸借契約は平成19年4月30日に終了し明け渡しを行ったとして、賃貸人Ｙに対して敷金27万円の返還を求めた。賃貸人Ｙは、本件特約に基づくクリーニング代、賃借人Ｘの通常の使用を超える損耗の原状回復のための内装工事費、内装工事終了時までの2か月分の賃料等が敷金から控除されると争った。

賃借人Ｘが敷金の支払を求める支払督促を申し立てたのに対し、賃貸人Ｙが異議を申し立てたため訴訟に移行し、原審が賃貸人Ｙに対して5万372円の支払い等を命じたところ、双方が控訴した。

2 判決の要旨これに対して裁判所は、（１）最高裁判所平成17年12月16日判決（事例24参照）を引いた上で、（２）ハウスクリーニング費用を賃借人の負担とする本件特約は、本件賃貸借契約の更新の際に作成された契約書に明記されており、その内容も、賃借人が建物を明け渡すときは、専門業者のハウスクリーニング代を負担する旨が一義的に明らかといえる。したがって、ハウスクリーニング代は、賃借人Ｘが負担すべきである。（３）本件特約以外に賃借人の原状回復義務についての特約は存在しないから、賃借人Ｘは、故意・過失によると認められる通常損耗を超える損耗（特別損耗）についてのみ補修の義務を負う。（４）和室壁面のタバコのヤニによる汚損でクリーニング等によっても除去できない程度に至っている和室壁面、大きく破れている箇所が認められる和室の障子、トイレの扉やや下方の汚れ及び、和室の畳の内2枚の黄ばみと黒いシミと茶色のシミは、通常損耗を超えたものと認められる。したがって、和室2室のクロスの張替え費用、和室障子の張替え費用、建具ダイノックシート張替え費用、畳2枚の張替え費用は、本件敷金に充当されるべきである。その他の内装工事費は、本件敷金に充当されるべきものとは認められない。（５）本件における通常損耗を超えた損耗の補修は、通常損耗の補修と同時に行い得るものであるから、平成19年4月30日の賃借人Ｘの明け渡し時以後、その補修期間に相当する賃料相当損害金を敷金に充当すべき法的根拠はない。（６）以上から、敷金のうちクリーニング代6万3000円と内装工事費8万430円を差し引いた12万6570円の支払いを賃貸人Ｙに対して命じた。