その税金対策、本当に合っていますか？手残りを最大化するオーナー様必見ガイド|賃貸アパート経営・マンション経営の知識

2025年11月6日

アパートやマンションの賃貸経営は、単に家賃収入（キャッシュフロー）を得るだけでなく、税金とどう向き合うかで、その成果が大きく変わる「事業」です。経営者であるオーナーにとって、税金は最大のコストの一つであり、同時に、正しく理解すれば最強の「武器」にもなります。

しかし、不動産に関する税制は非常に複雑で、「知らなかった」では済まされないペナルティや、「知っていれば」回避できたはずの多額の税金が存在します。

この記事では、アパート・マンション経営の成功を目指すオーナー様に向けて、経営にかかる税金の全体像と、手元に資産を残すための「実践的な節税術」を、メリット・デメリット両面から徹底的に解説します。

1. なぜ税金対策が重要なのか？賃貸経営における「税務メリット」と「リスク」

まず、賃貸経営における税金対策の「光と影」を正しく理解することがスタートラインです。節税というメリットばかりに目が行くと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。

📈 メリット：税金対策がもたらす「4つの恩恵」

所得税・住民税の軽減（損益通算）サラリーマンオーナー（給与所得者）にとって最大のメリットの一つです。不動産経営で赤字が出た場合、その赤字を給与所得など他の所得と合算（＝損益通算）できます。これにより、すでに納めた税金（源泉徴収された所得税）が戻ってくる（還付される）、あるいは翌年の住民税が安くなる効果が期待できます。
相続税評価額の大幅な圧縮現金や更地（さらち）で資産を持つよりも、アパートなどの「貸家」が建つ土地（＝貸家建付地）として持つ方が、相続税を計算する際の評価額を大幅に下げることができます。これは、日本で最もポピュラーな相続税対策の一つです。
土地にかかる固定資産税の軽減土地は、更地のまま所有していると高い固定資産税がかかります。しかし、その土地にアパートやマンション（＝人の居住用）を建てることで、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税・都市計画税が最大で1/6にまで軽減されます。
経費計上による課税所得のコントロール事業であるため、経営にかかった費用（管理費、修繕費、借入金利子、専門家への報酬など）を必要経費として計上できます。これにより、課税対象となる所得（＝儲け）を正しく圧縮することが可能です。

📉 デメリット：税金対策の「4つのリスク（注意点）」

税制の複雑さと改正リスク不動産税制は非常に複雑であり、かつ毎年のように改正が行われます。「去年までは有効だった節税策が、今年は使えない（あるいは効果が薄れた）」ということは日常茶飯事です。常に最新の知識が求められます。
申告ミスによるペナルティ経費計上の範囲を間違えたり、減価償却の計算を誤ったりすると、税務調査で指摘され、本来納めるべき税金に加えて「過少申告加算税」や「延滞税」といったペナルティ（追徴課税）が科されるリスクがあります。
「節税」と「経営」の混同「赤字を出して損益通算する」こと自体が目的化してしまうと、本末転倒です。赤字（キャッシュフローは黒字だが、帳簿上は赤字）なら良いのですが、本当にお金が出ていくだけの赤字経営は、資産を増やすどころか減らしてしまいます。
収入がなくても発生するコスト最大のデメリットはこれです。たとえ空室が続き、家賃収入がゼロであっても、固定資産税や借入金の利息（元本も）は容赦なく発生します。税金対策以前に、安定した賃貸経営（入居率の維持）が最も重要です。

2. 【第1の節税】所得税・住民税をどう抑えるか？

賃貸経営で得た所得は「不動産所得」として、毎年（2月16日～3月15日）に確定申告が必要です。この不動産所得の計算方法を理解することが、所得税・住民税節税の第一歩です。

不動産所得＝総収入金額－必要経費

この「不動産所得」が赤字（マイナス）になった場合、前述の「損益通算」が可能になります。

最大の武器「減価償却費」を使いこなす

所得税節税の鍵は「必要経費」です。その中でも最も重要かつ強力なのが**「減価償却費」**です。

減価償却費とは？建物や設備は時間とともに価値が下がっていきます。その価値の減少分を、法定耐用年数（法律で定められた使用可能な期間）にわたって、毎年少しずつ経費として計上していく仕組みです。
なぜ強力なのか？減価償却費は、**「実際にはオーナーの財布からお金が出ていかないにも関わらず、帳簿上は経費として計上できる」**費用です。例えば、減価償却費が年間300万円計上できれば、他の収支がトントンでも、帳簿上は「300万円の赤字」となり、この赤字を給与所得などと損益通算できるのです。
構造別・法定耐用年数（例）
- 木造（W造）：22年
- 軽量鉄骨造（S造、骨格材の厚さによる）：19年または27年
- 重量鉄骨造（S造）：34年
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：47年

＜オーナーへのアドバイス＞

耐用年数が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費は大きくなります。これが、あえて「中古の木造アパート」を購入し、短期間で大きく減価償却費を計上して節税する（＝損益通算する）手法が流行した理由です。（※ただし、2020年度の税制改正により、海外中古不動産を使った節税など、一部の過度な手法には規制が入っています。）

「経費」にできるもの、注意が必要なもの

どこまでが経費になるのか、その線引きは非常に重要です。

経費にできるもの（代表例）	経費にできないもの（代表例）
✅ 管理会社への委託料、清掃費	❌ 借入金の「元本」返済額
✅ 固定資産税、都市計画税、不動産取得税	❌ オーナー個人の所得税、住民税
✅ 損害保険料（火災保険、地震保険料）	❌ オーナー個人の飲食代や被服費
✅ 修繕費、リフォーム費用	❌ 資本的支出（資産価値を高める支出）※
✅ 借入金の「利息」部分	❌ 交通費（プライベートとの区別が曖 F
✅ 税理士、司法書士への報酬
✅ 入居者募集のための広告宣伝費
✅ 現地調査やセミナー参加のための交通費、通信費

※最重要注意点：「修繕費」 vs 「資本的支出」

修繕費（経費になる）: 壊れたものを直す、元の状態に戻すための費用（例：壊れた給湯器の交換、壁紙の張り替え）。その年の経費として一括計上できます。
資本的支出（資産になる）: 元の状態より良くする、資産価値を高めるための費用（例：間取りを2DKから1LDKに変更、屋上に太陽光パネルを設置）。これは「経費」ではなく「資産」とみなされ、減価償却を通じて何年にも分けて経費化（＝償却）しなければなりません。

この判断を誤ると、税務調査で「これは修繕費ではなく資本的支出だ」と指摘され、一括計上した経費が否認され、多額の追徴課税が発生する可能性があります。

「青色申告」で節税を加速させる

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があります。不動産経営を行うなら、迷わず「青色申告」を選択すべきです。

青色申告の主なメリット
1. 青色申告特別控除: 最大65万円（または55万円、10万円）を、不動産所得から無条件で差し引くことができます。
2. 赤字の3年間繰越: 経営が赤字になった場合、その赤字を翌年以降3年間にわたって繰り越せます。（例：1年目▲300万、2年目＋200万 → 2年目の所得は0円、残り▲100万を3年目に繰越）
3. 家族への給与（青色事業専従者給与）: 家族に管理業務などを手伝ってもらっている場合、その給与を全額経費にできます。（白色申告では上限あり）
青色申告（65万円控除）の主な要件
- 事業的規模であること（通称：5棟10室基準）:
  - アパートなら「10室」以上
  - 戸建てなら「5棟」以上
  - （※この基準を満たさなくても「10万円控除」は受けられる可能性が高いです）
- 複式簿記で記帳していること。
- e-Tax（電子申告）または電子帳簿保存を行うこと。（行わない場合は55万円控除）
- 事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出すること。

3. 【第2の節税】固定資産税・都市計画税をどう抑えるか？

毎年1月1日時点の不動産所有者に課されるのが「固定資産税」と「都市計画税」（市街化区域内のみ）です。これらは経営が赤字でも容赦なくかかります。

なぜアパートを建てると土地の税金が安くなる？

最大の節税策は**「小規模住宅用地の特例」**を適用させることです。

人が住むための建物（アパート、マンション、戸建て）が建っている土地は、税金が優遇されます。

住宅用地の特例
- 200㎡以下の部分（小規模住宅用地）
  - 固定資産税：評価額 × 1/6
  - 都市計画税：評価額 × 1/3
- 200㎡を超える部分（一般住宅用地）
  - 固定資産税：評価額 × 1/3
  - 都市計画税：評価額 × 2/3

更地（非住宅用地）にはこの特例がないため、税額に何倍もの差が出ます。

オーナーが実践できる具体策

【土地活用】空き地・更地・駐車場にアパートを建てる（元のコラム具体例3）最も分かりやすい節税策です。固定資産税が更地の最大1/6になるため、税負担が激減します。長期間放置している空き地や、収益性の低い駐車場（※駐車場は住宅用地ではないため特例対象外）を持っている場合、アパート建築は税金面で非常に有効な活用法です。
【新築時】建物の新築軽減措置も活用する土地だけでなく、新築した「建物」にも軽減措置があります。
- 3階建て以上の耐火・準耐火建築物（マンション等）：新築後5年間、建物の固定資産税が1/2
- 上記以外の一般住宅（アパート等）：新築後3年間、建物の固定資産税が1/2
【設計時】「戸数×200㎡」を意識する（元のコラム具体例1, 4）特例が最大（1/6）になるのは「200㎡以下」の部分です。例えば2000㎡の広大な土地に1棟だけ建てても、200㎡を超える1800㎡部分は1/3（または2/3）課税です。しかし、この土地に10戸のアパートを建てた場合、「1戸あたり200㎡まで」特例が使えるため、2000㎡（＝10戸 × 200㎡）の土地全体が1/6の特例対象となります。アパートの「戸数」が節税において非常に重要になるのです。
【併用住宅】自宅部分と賃貸部分のバランス（元のコラム具体例2）1階を賃貸、2階を自宅にするような「賃貸併用住宅」でも、住宅用地の特例は適用されます。ただし、建物の床面積のうち「居住部分の割合」に応じて特例が適用される土地の面積が変わるため、税理士やハウスメーカーと最適な設計を相談することが不可欠です。

4. 【第3の節税】相続税をどう抑えるか？

「親の相続対策でアパート経営を勧められた」という話はよく聞かれます。なぜアパート経営が相続税対策になるのか、その「3つの評価減」の仕組みを解説します。

仕組み1：建物の評価減（建築費と評価額の差）

現金を1億円持っている人が相続を迎えた場合、相続税評価額は当然「1億円」です。

しかし、その1億円でアパートを建築した場合、相続税を計算する際の建物の評価額は、建築費（時価）ではなく**「固定資産税評価額」**で計算されます。

固定資産税評価額は、建築費のおおむね50%～70%程度とされています。

つまり、1億円でアパートを建てた瞬間、相続税の評価上は「5,000万～7,000万円」の資産価値となり、3～5割の評価減が実現できます。

仕組み2：土地の評価減（貸家建付地）

さらに、そのアパートが建っている土地（元々所有していた土地）の評価も下がります。

自分で使っている土地（自用地）や更地と違い、入居者に「貸している」土地は、オーナーが自由に利用・売却できない（＝権利が制限されている）とみなされます。

この制限分、評価額が割り引かれるのが**「貸家建付地（かしやたてつけち）」**評価です。

評価額は一般的に、更地（自用地）評価額の約80%程度（※地域や借地権割合による）となり、約2割の評価減が期待できます。

仕組み3：土地の特例（小規模宅地等の特例）

仕組み2（貸家建付地）で評価を下げた上で、さらに使える特例があります。

相続した土地で「引き続き賃貸経営を行う」場合、「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」が適用できれば、土地の評価額を200㎡まで、さらに50%減額できます。

＜相続税対策のまとめ＞

現金1億円と更地（評価額1億円）を持つAさんが、その現金で更地にアパートを建てた場合…

現金1億円 → 建物（評価額約6,000万円）に【▲40%】
更地1億円 → 貸家建付地（評価額約8,000万円）に【▲20%】
さらに「小規模宅地等の特例」で土地評価額が【▲50%】

このように、複数の評価減を組み合わせることで、相続税評価額を劇的に圧縮できるのです。（※注：元コラムの「80%評価減」は自宅（特定居住用）の場合であり、賃貸用地（貸付事業用）は「50%減」が原則です。）

＜オーナーへのアドバイス＞

相続税対策は非常に有効ですが、危険も伴います。「相続税対策のため」だけに、入居者が見込めない土地に多額の借金をしてアパートを建てては、相続税は減っても、残された家族が空室と借金返済に苦しむ「負動産」を残すことになります。あくまで「賃貸経営」として成立することが大前提です。

5. 【上級編】いつ「法人化」を検討すべきか？

経営規模が大きくなり、不動産所得（利益）が増えてくると、個人事業主のままでは税率が非常に高くなります。

個人（所得税＋住民税）:所得が増えるほど税率が上がる「累進課税」。最大で約55%。
法人（法人税など）:利益がいくらでも税率はほぼ一定。「実効税率」は**約25%～35%**程度。

「法人化」検討のタイミング

一般的に、不動産所得（経費を引いた後の利益）が安定して800万円～1,000万円を超えるようになってきたら、法人化（＝資産管理会社を設立）を検討するタイミングです。

個人の税率が法人の実効税率を上回る「分岐点」だからです。

法人化のメリット

税率差の活用: 上記の通り、個人の最高税率（55%）より法人の税率（～35%）が低いため、利益が大きくなるほど節税効果が高まります。
経費計上の範囲拡大:
- 役員報酬: オーナー自身や家族に「給与（役員報酬）」を支払えます。この給与には「給与所得控除」が使えるため、個人で全額所得にするより税金上有利です。
- 退職金: オーナー自身や家族に退職金を支払うことができ、これは税金上非常に優遇されています。
- 生命保険料: 個人では一部しか控除できない生命保険料も、法人契約なら全額または半額を経費にできる商品があります。
相続対策: 個人の資産を法人に移すことで、個人の相続財産を増やさない（＝将来の相続税を抑える）効果や、法人の「株価」として対策を講じることが可能になります。