相続税の納付期限はいつまで？～不動産オーナーが知るべき「10ヶ月」の壁とペナルティ～|賃貸アパート経営・マンション経営の知識

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2025.10.23

1 相続税の納付期限 – 厳格な「10ヶ月」ルール
2 10ヶ月は長い？短い？ – 不動産オーナーを悩ませる相続手続き
3 最大の恐怖 – 納付期限を過ぎた場合の重いペナルティ
4 不動産オーナーが陥りやすい「10ヶ月の壁」
5 期限に間に合わない…その時の「延納」「物納」とは
6 まとめ – 不動産オーナーが今すぐべきこと

はじめに

不動産オーナーの皆様にとって、「相続」は避けて通れない重要な課題です。ご自身が築き上げてきた大切な資産であるアパート、マンション、土地といった不動産は、多くの場合、相続財産の大部分を占めます。資産価値が高いがゆえに、相続税も高額になりやすいのが特徴です。

しかし、相続税は「いつまでに」「どのように」納めなければならないか、正確にご存知でしょうか。実は、相続税には非常に厳格な「納付期限」が定められています。万が一、この期限を過ぎてしまうと、本来納めるべき税額に加え、重いペナルティが課されてしまいます。

特に不動産は、預貯金と違って評価が複雑であったり、分割が難しかったりするため、手続きに時間がかかりがちです。気づいた時には期限間近、あるいは過ぎてしまっていた…という事態は、不動産オーナーにとって他人事ではありません。

本コラムでは、不動産オーナーの皆様が知っておくべき「相続税の納付期限」と、「期限を超過した場合の恐ろしい結末」について、具体的な対策とともに詳しく解説していきます。

相続税の納付期限 – 厳格な「10ヶ月」ルール

まず、結論から申し上げます。相続税の申告と納付の期限は、**「被相続人（亡くなった方）が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内」**です。

申告書の提出だけでなく、納税までをこの10ヶ月以内に完了させる必要があります。

「知った日」とは？

通常は、ご家族が亡くなったその日（死亡日）を「知った日」と解釈します。例えば、1月15日に亡くなった場合、その翌日である1月16日からカウントが始まり、10ヶ月後の11月15日が申告・納付の期限となります。

期限日が休日の場合は？

もし、10ヶ月後の期限日（例：11月15日）が土曜日、日曜日、祝日などの「閉庁日」にあたる場合は、その翌開庁日（通常は次の月曜日）が期限となります。

たった10ヶ月。これが、不動産オーナーにとって非常に大きな意味を持ちます。なぜなら、相続手続きには多くのステップがあり、特に不動産が絡むと時間がかかる要因が山積みだからです。

10ヶ月は長い？短い？ – 不動産オーナーを悩ませる相続手続き

「10ヶ月もあれば十分だろう」と思われるかもしれませんが、相続発生後の手続きは多岐にわたります。特に不動産オーナーの場合、以下のステップで時間がかかりがちです。

相続発生（死亡日）
- 死亡届の提出（7日以内）
相続手続きの開始（～3ヶ月以内）
- 遺言書の確認：公正証書遺言以外は、家庭裁判所での「検認」手続きが必要です。
- 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍など）を収集し、相続人を確定させます。これだけでも市区町村をまたぐと数週間かかることがあります。
- 財産・債務の調査：ここが不動産オーナーの最初の関門です。
  - 不動産：所有する全ての不動産の登記簿謄本、固定資産税評価証明書、測量図などを収集します。
  - 預貯金：全ての金融機関の残高証明書（死亡日時点）を取得します。
  - 有価証券：株式や投資信託の評価。
  - 借入金：アパートローンなどの債務も相続財産です。金銭消費貸借契約書、残高証明書を確認します。
  - 生命保険：みなし相続財産として把握します。
- 相続放棄・限定承認の検討：債務が多い場合など、相続を放棄するかどうかの判断を3ヶ月以内に行う必要があります。
所得税の準確定申告（～4ヶ月以内）
- 被相続人が不動産所得などを得ていた場合、死亡した年の1月1日から死亡日までの所得税の申告（準確定申告）を4ヶ月以内に行う必要があります。
相続財産の評価
- 収集した資料をもとに、全ての財産を相続税法上のルールで評価します。
- 不動産評価は非常に専門的で複雑です。土地は路線価方式や倍率方式で評価しますが、土地の形状（不整形地）、角地、私道に面しているかなどで評価額が大きく変わります。アパートなどの収益物件は「貸家建付地」「貸家」として評価減が適用できるかなど、専門知識が不可欠です。この評価だけで数ヶ月かかることも珍しくありません。
遺産分割協議
- 相続人全員で、「誰がどの財産をどれだけ相続するか」を話し合います。
- 不動産は預貯金のように簡単に分割できません。「誰がアパートを引き継ぐのか？」「自宅の土地はどう分けるのか？」「不動産を貰う代わりに、他の相続人に現金を渡す（代償分割）か？」「売却して現金で分ける（換価分割）か？」など、意見が対立しやすい最大の難関です。
- 協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印を押印します。
相続税申告書の作成・提出（～10ヶ月以内）
- 確定した財産評価と遺産分割に基づき、相続税申告書を作成し、税務署に提出します。
相続税の納付（～10ヶ月以内）
- 算出された相続税額を、原則として現金一括で納付します。

いかがでしょうか。不動産の評価や遺産分割協議が難航すれば、10ヶ月という期間はあっという間に過ぎてしまいます。

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最大の恐怖 – 納付期限を過ぎた場合の重いペナルティ

もし、この「10ヶ月」という期限までに申告と納付が間に合わなかった場合、どうなるのでしょうか。答えは、非常に重いペナルティ（追徴課税）が課される、です。ペナルティは大きく分けて「延滞税」と「加算税」の2種類があります。

1. 延滞税（利息に相当）

延滞税は、納付期限（10ヶ月）を1日でも過ぎた場合に、納付するまでの日数に応じて自動的に課される、利息のようなものです。

問題はその税率の高さです。延滞税の税率は2段階になっています。

(A) 納期限の翌日から2ヶ月を経過する日まで
- 原則：年7.3%
- 特例：年「特例基準割合 ※ ＋ 1%」
- ※ 「特例基準割合」は市中金利に合わせて毎年変動します。令和6年（2024年）中は年1.4%でしたので、この間の延滞税率は 年2.4% となります。
(B) 納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以降
- 原則：年14.6%
- 特例：年「特例基準割合＋ 7.3%」
- 令和6年（2024年）中の場合、1.4% + 7.3% = 年8.7% となります。

（※税率は将来変動する可能性があります。）

年8.7%という数字は、現在の低金利時代において、いかに高利であるかがお分かりいただけるでしょう。消費者金融並み、とまでは言いませんが、銀行の融資利率と比べ物にならない高さです。

《計算例》

仮に、納付すべき相続税が 5,000万円 あり、納付が 6ヶ月（約180日） 遅れた場合（令和6年の税率で計算）

(A) 2ヶ月（約60日）分： 5,000万円 × 2.4% × (60日 / 365日) ≒ 197,260円
(B) 残り4ヶ月（約120日）分： 5,000万円 × 8.7% × (120日 / 365日) ≒ 1,430,136円
合計：約162万円

本来払う必要のなかったお金が、たった半年の遅れで160万円以上も発生してしまうのです。

2. 加算税（申告に対する罰金）

延滞税に加えて、申告の状況に応じて「加算税」が課されます。これは罰金的な性格のものです。

(1) 過少申告加算税

期限内に申告はしたものの、税務調査などで計算間違いや財産隠しが発覚し、納める税額が少なかった場合に課されます。

税率：追加で納める税額の 10%
（追加税額が「当初の申告税額」と「50万円」のいずれか多い金額を超える部分については 15%）
※税務調査の通知前に、自主的に修正申告をすれば課されません。

(2) 無申告加算税

最も避けたいケースの一つです。10ヶ月の期限内に申告書を提出しなかった場合に課されます。

税率：納付すべき税額に対し 15%
（税額50万円を超える部分は 20%）
※税務調査の通知前に、自主的に期限後申告をすれば 5% に軽減されます。

先の5,000万円の例で言えば、期限後に自主的に申告しても 5,000万円 × 5% = 250万円、税務調査で指摘されると 50万円×15% + 4,950万円×20% = 997万5千円もの無申告加算税がかかる計算になります（実際には延滞税もかかります）。

(3) 重加算税

最も重いペナルティです。財産を意図的に隠したり（隠蔽）、事実を偽って（仮装）申告した場合に課されます。

過少申告の場合：過少申告加算税に代えて 35%
無申告の場合：無申告加算税に代えて 40%

重加算税が課されると、その後の税務調査も厳しくなる傾向にあり、社会的信用も失墜しかねません。

このように、相続税の期限超過は、アパート経営の利回り数年分が一瞬で吹き飛ぶほどの金銭的ダメージをもたらすリスクを秘めているのです。

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不動産オーナーが陥りやすい「10ヶ月の壁」

なぜ、不動産オーナーは特に期限に間に合わなくなりがちなのでしょうか。それには不動産特有の4つの「壁」があります。

壁1：複雑怪奇な「不動産評価」

相続税の計算の第一歩は、財産の評価です。預貯金なら残高を見れば一目瞭然ですが、不動産はそうはいきません。

土地の評価：路線価方式、倍率方式が基本ですが、「土地の形が悪い（不整形地）」「接道義務を果たしていない」「私道にしか面していない」「高低差がある」など、個別の事情によって評価額を減額（補正）できます。この判断には高度な専門知識が必要です。
建物の評価：原則として固定資産税評価額ですが、賃貸しているアパートなどは「貸家」として評価が下がります。
アパート敷地の評価：アパートが建っている土地は「貸家建付地」として、更地よりも評価が下がります。

これらの評価を適切に行うには、相続に強い税理士や不動産鑑定士の力が必要不可欠です。しかし、専門家に依頼しても、現地調査や役所調査、測量などが必要になれば、評価額が確定するまでに数ヶ月を要することも珍しくありません。

壁2：「分けられない」資産ゆえの遺産分割トラブル

不動産は、物理的に「分割」するのが難しい資産です。これが、相続人の間で「争族」を引き起こす最大の原因となります。

「長男がアパート経営を引き継ぐべきだ」
「実家（土地・建物）は母親に相続させたいが、他の兄弟に渡す現金がない」
「駅前の土地は価値が高いから、公平に売却して現金で分けたい」
「共有名義にすると、将来売却するときに揉めるから嫌だ」

このような話し合いがまとまらなければ、遺産分割協議書が作成できず、相続税の申告も進められません。感情的な対立が加わると、10ヶ月という時間はあっという間に過ぎ去ってしまいます。

壁3：特例適用のタイムリミット

相続税には、税額を大幅に軽減できる強力な特例が2つあります。

配偶者の税額軽減（配偶者控除）
- 配偶者が相続した財産が「1法定相続分」または「1億6,000万円」のいずれか多い金額まで、相続税がかからない制度。
小規模宅地等の特例
- 被相続人の自宅や事業用（アパート経営含む）の土地について、一定の要件を満たせば、土地の評価額を最大80%（居住用・事業用）または50%（貸付用）減額できる制度。

不動産オーナーにとって、特に「小規模宅地等の特例」は節税の要です。しかし、これらの特例は、原則として**「申告期限（10ヶ月）までに遺産分割が完了していること」**が適用要件となっています。

もし、遺産分割が揉めて10ヶ月以内にまとまらなかった場合、これらの特例を使えないまま、一旦「法定相続分」で分割したものとして申告・納税（未分割申告）しなければなりません。

例えば、特例を使えば相続税がゼロになるケースでも、未分割申告では数千万円の納税が必要になることもあり得ます。この一時的な納税負担は、手元資金に余裕のないオーナーにとっては致命的です。（※未分割申告後、3年以内に分割がまとまれば「更正の請求」により税金を取り戻せますが、一旦は高額な納税資金が必要になります。）

壁4：高額な「納税資金」の不足

最後の壁は、納税資金そのものです。相続財産のほとんどが不動産で、金融資産（預貯金）が少ない場合、「資産価値は高いのに、納付する現金がない」という事態に陥ります。

相続税は、前述の通り「現金一括納付」が原則です。 10ヶ月の期限が迫る中、慌てて不動産を売却しようとしても、買い叩かれてしまったり、そもそも買い手がつかなかったりするリスクがあります。納税のために、大切な収益物件を手放さざるを得なくなるケースも少なくありません。

期限に間に合わない…その時の「延納」「物納」とは

万が一、どうしても現金での一括納付が10ヶ月以内に間に合わない場合、救済措置として「延納」と「物納」という制度が用意されています。

1. 延納（分割払い）

延納とは、相続税を分割で納付する制度です。ただし、誰でも利用できるわけではなく、以下の要件を満たす必要があります。

相続税額が10万円を超えていること。
金銭で一括納付することが困難である理由があること。
納期限（10ヶ月）までに申請書と担保提供関係書類を提出すること。
担保（不動産、国債、有価証券など）を提供すること（延納税額が100万円以下かつ延納期間が3年以下の場合は不要）。

延納が認められれば、最長20年（相続財産に占める不動産の割合による）の分割払いが可能になります。ただし、延納期間中は、銀行預金の利息よりもはるかに高い**「利子税」**（延滞税とは別）がかかります。

2. 物納（モノで納める）

物納とは、延納によっても金銭で納付することが困難な場合に、相続財産そのもの（不動産や株式など）で相続税を納める制度です。

これは「最終手段」であり、ハードルは非常に高いです。

延納によっても金銭納付が困難であること。
納期限（10ヶ月）までに申請書を提出すること。
物納できる財産は、国が管理・処分するのに適した「管理処分不適格財産」でないこと。

特に不動産の場合、境界が不明瞭であったり、権利関係で争いがあったり、土壌汚染があったりする物件は「管理処分不適格」として認められません。また、物納する際の不動産の価格（収納価額）は、時価ではなく「相続税評価額」となります。一般的に相続税評価額は時価より低いため、時価で売却して現金で納付するよりも損になるケースが多いです。

延納も物納も、あくまで例外的な措置です。手続きも非常に煩雑であり、期限までに申請が必要なため、間に合わないと分かった時点ですぐに税理士に相談する必要があります。

まとめ – 不動産オーナーが今すぐべきこと

相続税の納付期限は、「死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内」。この期限は絶対です。

不動産オーナーは、「財産評価の複雑さ」「遺産分割の難航」「納税資金の不足」という特有のリスクにより、この10ヶ月の期限をクリアできない事態に陥りやすいと言えます。

期限を1日でも過ぎれば、高額な「延滞税」が日割りで加算され、申告が遅れれば「無申告加算税」、悪質と判断されれば「重加算税」という重いペナルティが待っています。

相続は「争族」であり、同時に「納税」との戦いでもあります。

この「10ヶ月の壁」を乗り越えるために、不動産オーナーの皆様にできることは2つです。

生前からの対策（相続「前」対策）
- ご自身の財産を正確に把握し、概算の相続税評価額と納税額をシミュレーションしておく。
- 納税資金対策（生命保険の活用、一部不動産の売却検討、アパートの法人化など）を講じておく。
- 遺産分割で揉めないよう、ご自身の意思を「遺言書」（できれば公正証書遺言）として残しておく。
- 信頼できる相続専門の税理士や不動産コンサルタントを見つけておく。
相続発生後の迅速な行動（相続「後」対策）
- 相続が発生したら、悲しみの癒えないうちでも、すぐに専門家（税理士）に相談し、10ヶ月のスケジュールを確認する。
- 財産調査、特に不動産の評価を早急に開始する。
- 遺産分割協議を早めにスタートさせる。