東京都板橋区の賃貸管理 | 天井から漏水が発生している。

トラブル内容

東京都板橋区の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。

先日、賃貸アパートの入居者様から天井のダウンライト付近から多量の漏水が発生しており、至急対応してほしいとの事で、お問い合わせをいただきました。

【多量】という言葉が気になったため、詳しい状況をヒアリングしたところ、「ダウンライト周りから早いペースで水が垂れてきており、漏電する事も考えられるレベル」のようでした。

まずは、入居者様へご協力いただき、バケツやタオルなどで2次被害が出ないようにしていただきながら、現状を動画および写真撮影の上、データをお送りいただくようにお願いさせていただき、平行して上階の方とオーナー様へ状況を報告して、業者手配などの打ち合わせをさせていただきました。

今回は意外と厄介な階下漏水が発生した際のトラブル事例～解決方法をご紹介いたします。

是非、最後までご覧いただければ幸いです。

漏水の調査方法と対処法

漏水は住宅にとって大きな問題ですが、早めの対処で被害を最小限に抑えることができます。以下に、漏水の調査方法と対処法を詳しく説明します。

≪水道メーターを確認する≫

漏水の有無は、水道メーターを確認することで調べることができます。以下の手順で確認してみましょう。

家にあるすべての蛇口を閉める。

水道メーターにある「パイロット」と呼ばれる部品が動いているか確認する。※パイロットが動いている場合は、どこかから水が漏れている可能性があります。

≪水漏れ箇所の特定≫

漏水の原因箇所を特定するために、以下の場所を確認してみましょう。

▶キッチン

キッチンの水漏れが起こりやすい場所:

• 蛇口
• 排水口と排水管の接続部分
• 排水ホース
• 給水湯管
• シンク本体

▶トイレ

トイレの水漏れが起こりやすい場所:

• レバーの付け根
• タンクと便器の接続部分
• 便器内
• 便器と床の接続部分
• ウォシュレット
• 止水栓、給水管

▶洗面所（台）

洗面台の水漏れが起こりやすい場所:

• 蛇口
• 蛇腹ホース
• 給水管、止水栓
• 排水パイプ（ホース）
• 排水口と排水パイプの接続部分

▶お風呂

お風呂からの水漏れが起こりやすい場所:

• シャワーヘッド
• シャワーホース
• シャワーヘッドの取り付け部分
• お風呂の排水口

これらの箇所を確認して、水漏れが見つかった場合は専門家に修理を依頼しましょう。

漏水対策と原因箇所の見つけ方

漏水は住宅にとって大きな問題ですが、早めの対処で被害を最小限に抑えることができます。以下に、漏水対策と原因箇所の見つけ方を詳しく説明します。

≪家の中で漏水が起こりやすい場所≫

漏水は給水管や排水管が通っている箇所ならどこでも起こりますが、特に「水まわり」と呼ばれる次の場所に注意しましょう。

1. トイレ:
   • トイレタンク本体や便器の接合部、給水管の接合部、便器本体などが漏水しやすい部位です。
2. キッチン・浴室・洗面台の水栓:
   • 蛇口の先の吐水口やハンドル、水栓の根元、シンクや洗面ボウル下の給水・給湯ホース、排水管などが漏水の原因となります。
3. 洗濯機周辺:
   • 水栓の壁の接合部や給水ホース、排水口などが漏水しやすいです。
4. 屋外の水道設備:
   • 立水栓の根本や蛇口、散水栓なども漏水のリスクがあります。

≪漏水が起こる主な原因≫

1. パッキンの破損や部品の劣化:
   • 水栓内部のコマパッキンや給水管の接合部などが劣化すると、水漏れが発生します。
2. 給水管・排水管の破損や老朽化:
   • 古い給水管は赤錆によって薄くなり、水圧で破損しやすくなります。
3. 地震や台風などの自然災害による破損:
   • 大きな力が加わると地下に埋設された給水管が破損し、漏水が起こります。

≪漏水の見つけ方≫

以下のサインに注意して、漏水を早めに見つけましょう。

• 水栓や給水管まわりが濡れている
• 水道代が急に増えた
• 水が変色した・異臭がする

≪漏水に気が付いたときの対処法≫

1. 応急処置を試す:
   • 大元の水栓を閉めるなど、被害を最小限に抑える方法を試してください。
2. 業者への依頼を早めに検討:
   • 漏水の原因を特定し、専門家に修理を依頼しましょう。
3. 漏水調査や水漏れ修理の費用相場:
   • 漏水調査や修理の費用は、専門業者に相談していただく事が確実ではございますが、相場を調べてみたので、参考にしてみてください。

修理時の概算費用

一般的な相場ではございますが、修理をする際の概算をご紹介します。以下は、キッチンやお風呂などの漏水修理の料金事例です。

1. キッチンの漏水・水漏れ修理:
   • 台所蛇口の水漏れ修理:
     • 水栓カートリッジ交換: 19,470円
   • シンク排水部の水漏れ修理:
     • 排水栓交換: 40,183円
   • 台所のワンホール混合水栓交換:
     • ワンホール混合水栓交換: 52,250円
2. お風呂の漏水・水漏れ修理:
   • 浴室の漏水調査:
     • 漏水調査軽作業: 8,800円
   • シャワーヘッド、シャワーホース交換:
     • その他部品交換: 16,000円
3. 洗面所の漏水・水漏れ修理:
   • 洗面台のSトラップ交換:
     • Sトラップ交換: 21,500円
   • 給湯器故障による洗面所の水漏れ修理:
     • 給水管工事: 44,000円

上記はあくまでも概算費用です。

実際の金額については、現地調査をおこない、どのような修繕方法になるかで金額に変動が出てきますので、ご注意ください。

解決

今回のアパート漏水は、天井と上階の床下に通っている給湯管の破損により、漏水が発生してしまっており、大掛かりな工事になってしまいましたが、天井や床に穴を空け、配管の引き直し工事を実施いたしました。

天井と床を開口して配管を引き直し、再び天井と床を塞いで（点検口に変更）対応は全て完了です。

被害を受けてしまった側については、被害品（家財）はオーナー様の建物の保険で弁償させていただき、施工費はほぼオーナー様の実費になってしまいました。

分譲マンションなどは、管理組合や建物管理会社等が打ち合わせをして、1年に1回や半年に1回のペースで【排水管洗浄】などをおこなっているケースが多いですが、一棟アパートやマンションなどは、放置になりがちです。

もちろん、火災保険や建物の保険などでカバーできると思いますが、経年劣化などの漏水事故は保険申請が難しい場合もございます。

給排水管からの漏水は、状況次第では少量でも大きな被害を生む事が多いので、この記事をご覧になった皆様は是非一度、大きな被害を受けるまでに点検などをご検討いただき、入居者様が快適に暮らせるようにしてあげてください。

※賃貸借契約の更新率にも関わってくると思いますので、是非前向きに！

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