東京都江戸川区の賃貸管理 | 退去時トラブルについて

trouble

2024.12.07

トラブル内容

東京都江戸川区の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。

先日当社管理物件の退去立会の際に、請求金額について納得が出来ないので退去時の確認書にサインが出来ないと言われてしまいました。

実際にはお部屋の使い方があまり良くなく、借主負担での請求項目も多くなってしまっておりました。

今回は、退去時の費用負担や請求項目についてになります。

是非、最後までご覧ください。

状況

まず初めに、今回の物件は、入居が4年となっており、通常の劣化についても多い状況となっておりました。

その中で、床の傷やクロスの傷など、入居者様にてつけてしまった傷汚れも複数御座いましたので、ご請求の内容をお伝えさせていただきました。

尚、入居者様からは【入居が4年と短くはない状態で、今回の傷汚れは通常使用の範囲の物ではないのか？】とお話をいただきました。

実際に、通常使用の範囲によるものも御座いましたが、入居者様にてつけてしまっていて、通常使用の範囲ではないと判断できる傷汚れについても複数御座いました。

通常使用か故意過失による傷汚れなのかの判断は、状態によっては中々難しいことが多く御座いますが、基本的には国土交通省の【原状回復をめぐるトラブルとガイドライン】に基づいて判断をいたします。

ある程度の基準などは記載されておりますので、退去立会などを行う前にある程度内容を理解していれば、ガイドラインに沿った回答が出来るかと思います。

また、ガイドラインでは、建物の劣化等でお部屋の価値を減少させてしまう要因を、以下の3つに分類しております。

1.経年劣化による損耗
2.通常使用の損耗
3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗

1.経年劣化による損耗

経年劣化による損耗については、建物や設備等の自然的な劣化及び損耗となっております。

例としてよくあるのが、クロスや床の日焼け後であったり、湿気などにより木部がやられてしまったりすることについては、経年劣化に該当いたします。

こちらは年数が経つにつれ徐々に劣化してしまう形になるので、防ぐことは難しいことが多いです。

2.通常使用の損耗

通常使用の損耗については、入居者が通常にお部屋を使用している中で生じてしまう損耗となっております。

基本的には日常生活の中で自然と発生してしまう損耗箇所が通常損耗となっております。

例といたしましては、家具を設置していたことによる床の凹みであったり壁に対しての色移り、テレビや冷蔵庫を置いていたことによる背面焼け(後ろから出る排気によって生じてしまう汚れ)などが当てはまります。

こちらは一見入居者過失になるかと思いますが、普通の使い方をした上でどうしてもついてしまう汚れまで請求となりますと、入居者様が何も物を置けないような状態となってしまいますので、通常使用として判断する形になります。

3.借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗

故意とは【わざと傷をつけてしまう】、過失は【思いがけずつけてしまった傷】といった内容になっております。

善管注意義務違反とは「善良なる管理者としての注意義務」に違反することになります。例としては借主の不注意で窓を開けっ放しにしたことで、雨が吹き込み床を色落ちさせてしまったケースが善管注意義務違反に該当いたします。その他通常の使用を超えるような使用といたしまして、エアコンからの漏水を分かっていたうえで放置をして劣化してしまった場合などは該当いたします。

上記のような損耗が退去時には混在しておりますので、一つ一つの傷汚れを判断した上で請求できるものを選別の上請求する必要が御座います。

通常は請求できない物を請求してしまうのは過剰な請求となってしまいますし、理解してなく誤って請求をして取り消したとしても、入居者としては不信感が残ってしまうのでその後の話し合いでスムーズに進められなくなってしまいかと思います。

また、退去時の費用負担については揉めることが多く、裁判例なども多く御座います。

実際に誰の負担になるかの判断をする際に役立ちますので、一例として下記に記載いたします。

通常の使用による汚損・損耗は特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた事例

１事案の概要（原告：賃借人Ｘ被告：賃貸人Ｙ）
賃借人Ｘは、賃貸人Ｙから昭和62年5月本件建物を賃料12万円で賃借し、その際賃貸人Ｙに
敷金24万円を差し入れた。平成5年4月本件契約は合意解除され、同日賃借人Ｘは賃貸人Ｙに本
件建物を明け渡したが、賃貸人Ｙが敷金を返還しないので、その返還を求めた。
賃貸人Ｙは本件建物の明け渡しを受けた後、畳の裏替え、襖の張替え、じゅうたんの取替え
及び壁・天井等の塗装工事を行い、その費用として24万9780円を支出したと主張した。なお、
本件契約には、「賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対し、契約終了と同時に本件建物を現（原）状に回復
して（但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる）、明け渡さなけ
ればならない」という特約があった。
これに対して原審（豊島簡易裁判所判決、判決年月日不明）は、賃借人Ｘの主張を容認し、
賃貸人Ｙが控訴した。
2 判決の要旨
これに対して裁判所は、
（１）本件における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常
でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務付けたとするのが相当であ
る。
（２）賃借人Ｘは、本件建物に居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等
を行うともなく本件建物を明け渡したが、その際又は明け渡し後相当期間内に賃貸人Ｙ
や管理人から修繕を要する点などの指摘を受けたことはなかった。
（３）賃借人Ｘは本件契約を合意更新するごとに新賃料 1 か月分を更新料として支払ったが、
賃貸人Ｙは本件建物の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、賃借人Ｘとの間でその費
用負担について話し合うことはなかった。
（４）以上から、賃借人Ｘは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理
者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡したと認められるから、右通常の用法に従
った使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならない
とし、賃借人Ｘの請求を認容した原判決は相当であるとして、賃貸人Ｙの請求を棄却し
た。