エアコンの交換はまとまった費用がかかるため、賃貸経営を行ううえで見逃せないポイントのひとつです。「交換費用を負担するのは借主（入居者）なのか、それとも貸主（オーナー）なのか」という点や、急な故障はトラブルになりやすいポイントでもあります。そこで今回は、賃貸物件におけるエアコン交換の費用負担とトラブルを防止するための対策をわかりやすく解説していきます。
エアコンの故障と聞くと、すぐに業者を呼ばなければ…と思いがちですが、実は自分で簡単に直せるケースもあります。
フィルターの掃除やリモコンの設定確認、電源やブレーカーのチェックなど、ちょっとした手順で改善することも。
詳しい方法やポイントについては、こちらで詳しく解説していますので、ぜひチェックしてみてください。
＞＞エアコンについて
エアコン修理・交換費用は貸主・借主どちらの負担？
賃貸物件に備え付けられたエアコンは、契約上「設備」と「残置物」に分類されます。この分類によって、故障や交換時の費用負担が貸主（オーナー）なのか借主（入居者）なのか大きく変わるため、事前に理解しておくことがトラブル回避のポイントです。
■「設備」として扱われるエアコン
エアコンが「設備」として設置されている場合、それは物件に付随している必須の機器のひとつとみなされます。つまり、貸主が物件の価値を維持するために提供するものであり、通常は貸主が交換・修理の責任を負うことになります。
例外として借主がエアコンの使用に過失があった場合、借主の負担になる場合があります。
■ 「残置物」として扱われるエアコン
エアコンが「残置物」として扱われるのは、入居者が設置したものや、前の入居者が置き忘れたもの、または契約時に「物件に付随していない」と明記されたものです。この場合、貸主は修理や交換の義務を負いません。よって借主が修理・交換費用を負担します。
ただ、借主にとっては「急に壊れたら自分が全額負担？」と不安を感じやすいのが現実です。特に真夏や真冬の使用ピーク時に故障すると、生活に直結するだけにストレスも大きくなります。
事前準備で安心！トラブル対策一覧
賃貸物件に設置されたエアコンは、単なる家電ではなく、入居者にとって日々の生活に欠かせない必需品です。特に真夏や真冬など、快適な室内環境が求められる時期に故障してしまうと、些細なトラブルでもクレームに発展する可能性があります。
そこで、貸主としてできるエアコンに関するトラブル対策をいくつかご紹介します
１） 契約時に故障時はどちらが修理・交換するか確認する
エアコンは住人にとって生活必需品です。曖昧にしておくと、故障時に「どちらが対応するのか？」でトラブルが発生しやすくなります。真夏・真冬の故障はすぐに修理を依頼しなければ死活問題です。
契約時点で、エアコンは「設備」なのか「残置物」なのかを明確にしておきどちらが修理・交換するのか等確認しておくことが重要です。また「設備」なのか「残置物」なのかを明確にしておくことで、退去時にエアコンを借主が撤去するのか等のトラブルも防ぐことができます。
2）設置から10年超のエアコンは積極的に交換
一般的に、家庭用エアコンの寿命は 10年前後 といわれています。メーカーの部品保有期間も多くが「製造終了から約10年」とされており、この時期を過ぎると修理が難しくなったり、故障が増えたりする傾向があります。
また、エアコンの故障は年間を通して起きますが、 特に真夏と真冬に一気に増える 傾向があります。理由はシンプルで、エアコンがもっとも酷使される季節だからです。
また、この時期は修理依頼が集中するため、
・業者の予約が取れない
・部品の取り寄せに時間がかかる
などスムーズに対応できず入居者トラブルにつながる可能性があります。
そのため、「まだ動くから」と先延ばしにするのはリスクがある部分です。貸主としては、稼働年数を把握し、寿命を迎える前に計画的に交換を検討することが安心につながります。
３） エアコンの型番・製造年を記録して台帳化
どの部屋のエアコンが何年物か、交換した年や故障履歴を台帳化しておくと、管理が非常にスムーズになります。
✅型番・製造年の記録
✅交換履歴・故障履歴の管理
✅入居前のエアコンの写真
貸主ができるエアコンの故障対策
エアコンの修理や交換は、どうしても費用がかさみがちです。だからこそ、できるだけ故障を防いで長く使えるようにしたいもの。ここでは、オーナー目線で押さえておきたいエアコン故障対策をいくつかご紹介します。
1. 定期的なフィルター点検の声かけ
- 入居者に「月1回のフィルター掃除」をお知らせ
- 掃除方法の簡単な説明や掲示板・管理アプリで案内
- 掃除していない部屋があれば声をかける
2. 室外機まわりの安全・清掃確認
- 室外機の周囲に物や植栽がないかチェック
- 落ち葉やごみが溜まっていれば取り除く
- 過積載や水はけ不良の有無も確認
３. 季節ごとの簡易メンテナンス
- 夏前・冬前に運転テストを行い、異常の早期発見
- 内部のほこりやカビの発生状況をチェック
- 必要に応じてプロの点検・クリーニングを手配
４. 入居者への啓発
- 適切な設定温度（冷房28℃前後、暖房20℃前後）を掲示
- 過度な温度変更や長時間連続運転を避けるよう案内
- 湿度管理や結露防止の簡単な方法も伝える
費用負担と管理のまとめ
■費用負担
エアコンが設備か残置物かによって、修理・交換費用の負担者が変わります。
設備扱い → 貸主が修理・交換し費用を負担
（例外として借主がエアコンの使用に過失があった場合、借主の負担になる場合があり）
残置物扱い → 借主が修理・交換し費用を負担
（ただし、借主に不安を感じさせる可能性あり）
■トラブル対策
１）契約時に故障時はどちらが修理・交換するか確認する
「設備」なのか「残置物」なのかを明確に！
２）設置から10年超のエアコンは積極的に交換
３） エアコンの型番・製造年等を記録して台帳化
■故障対策
1. 定期的なフィルター点検の声かけ
2. 室外機まわりの安全・清掃確認
3. 季節ごとの簡易メンテナンス
4. 入居者への啓発
いかがでしたでしょうか。。故障や交換の費用負担をあらかじめ整理しておくこと、定期的なメンテナンスや事前の交換計画を立てることが、トラブル防止と入居者満足度向上につながります。
また、意外に知られていませんが、エアコンの設置や交換に対して、国や自治体から補助金が出る場合があります。特に省エネタイプのエアコンや、災害時の電力消費を抑える高効率機器への交換では、補助制度を活用できることも。
こうした補助金をうまく利用すれば、入居者に快適な空間を提供しつつ、初期費用負担を抑えることが可能です。地域や時期によって条件が変わるため、最新の情報をチェックしてみてくださいね。
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