アパート・マンション売却時の税金と、賢く節税するための特例制度を徹底解説|賃貸アパート経営・マンション経営の知識

**ポイントは「所有期間が5年を超えるかどうか」**です。税率が約2倍も違うため、売却のタイミングを検討する上で極めて重要な要素となります。

【注意点：所有期間の数え方】 この「所有期間」の数え方には注意が必要です。単純な購入日から売却日までの期間ではありません。 「売却した年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかで判断します。

例えば、2020年8月1日に購入した物件を2025年9月1日に売却した場合、単純な期間は5年1ヶ月ですが、2025年1月1日時点ではまだ5年を超えていないため、「短期譲渡所得」に分類されます。この物件が「長期譲渡所得」とみなされるのは、2026年1月1日以降に売却した場合となります。

オーナーが使える節税の特例制度

ここからが本コラムの核心部分です。譲渡所得税は高額になりがちですが、国は特定の条件を満たすことで税負担を軽減できる特例制度を設けています。賃貸物件のオーナー様が利用できる可能性のある代表的な制度を2つご紹介します。

特例①：所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

「居住用財産の特例」と聞くと、「賃貸物件には関係ない」と思われるかもしれません。しかし、過去にオーナー様ご自身が住んでいた物件を、その後賃貸に出して売却するケースでは、この特例を使える可能性があります。

【条件】

• 自分が住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
• 売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
• 親子や夫婦など、特別な関係の相手への売却ではないこと。

【内容】 この特例が適用されると、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税率がさらに軽減されます。

通常の長期譲渡所得の税率が20.315%ですから、課税所得6,000万円までの部分について税率が大幅に下がるのが大きなメリットです。例えば、課税譲渡所得が5,000万円だった場合、通常の長期譲渡なら税額は約1,015万円ですが、この特例を使えれば約710万円となり、300万円以上も節税できる計算になります。

転勤などを機にマイホームを賃貸に出しているオーナー様は、売却タイミングを検討する際にこの条件に当てはまるか必ず確認しましょう。

特例②：特定の事業用資産の買換えの場合の特例

こちらは、賃貸経営を継続していく意思のあるオーナー様にとって、非常に強力な制度です。

【概要】 簡単に言うと、**「賃貸物件（事業用資産）を売却し、その代金で新たな賃貸物件（事業用資産）に買い換えた場合、売却した年の課税を将来に繰り延べ（先送り）できる」**という制度です。

【内容】 原則として、売却した物件の譲渡所得のうち、**最大80%の課税を繰り延べることができます。**つまり、その年の納税額を20%部分に圧縮できるのです。

• 例： 譲渡所得が1億円出た場合
  • 通常： 1億円全体に課税される。
  • 買換え特例適用： 80%にあたる8,000万円分の課税は次の機会に繰り延べ。その年は残りの20%である2,000万円に対してのみ課税される。

あくまで「免税」ではなく「繰り延べ」ですが、手元に残る資金が大幅に増えるため、より規模の大きい物件や収益性の高い物件への買い換えが可能になり、事業拡大の大きな足がかりとなります。

【主な適用条件】 この特例は要件が非常に複雑ですが、主なポイントは以下の通りです。

• 売却した資産も、購入する資産も**事業用（賃貸用）**であること。
• 原則、売却した年の前後1年以内（売却した年の前年、当年、翌年）に買換資産を取得すること。
• 買換資産は、一定の条件（土地なら300㎡以上など）を満たす必要がある。
• 売却資産の所有期間が10年以上であること（首都圏などの既成市街地内の土地から、地方の土地へ買い換える場合など、条件によっては5年以上で認められるケースもある）。

この特例は、適用できるかどうか専門的な判断を要します。利用を検討する場合は、必ず税理士などの専門家に相談してください。

具体例で見る！税額シミュレーション

では、具体的な数字を使って税額がどのくらいになるか計算してみましょう。

【設定】

• 物件： 12年前に購入したワンルームマンション
• 売却価格： 2,500万円
• 譲渡費用（仲介手数料など）： 100万円
• 購入時の価格（取得費の元本）： 土地1,000万円、建物1,500万円（合計2,500万円）
• 建物の減価償却費の累計額： 600万円

Step 1：取得費を計算する まず、減価償却費を考慮した取得費を算出します。

• 土地の取得費：1,000万円（土地は減価償却しません）
• 建物の取得費：1,500万円 – 600万円 = 900万円
• 合計取得費：1,000万円 + 900万円 = 1,900万円

Step 2：課税譲渡所得を計算する 次に、課税対象となる譲渡所得を計算します。

• 譲渡所得 = 2,500万円 – ( 1,900万円 + 100万円 ) = 500万円
• 課税譲渡所得：500万円

Step 3：納税額を計算する 所有期間が12年なので、「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

• 納税額 = 500万円 × 20.315% = 1,015,750円
• 納税額：約101.6万円

このケースでは、購入時と同じ価格で売れているにもかかわらず、減価償却のために約101.6万円の税金が発生することが分かります。もし、この物件が元々マイホームで、軽減税率の特例が使えたなら、税率は14.21%となり、税額は約71万円まで抑えられます。

手続きと注意点：確定申告を忘れずに

不動産を売却して利益が出た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、ご自身で確定申告を行い、納税する必要があります。たとえ特例を適用して納税額がゼロになったとしても、その特例の適用を受けるためには確定申告が必須ですので、絶対に忘れないようにしましょう。

【確定申告に必要な主な書類】

• 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
• 仲介手数料や印紙代などの領収書のコピー
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 減価償却費の計算がわかる書類（過去の確定申告書の控えなど）

これらの書類は、税額計算の根拠となる非常に重要なものです。購入時の契約書なども含め、大切に保管しておきましょう。

まとめ：賢い売却は、正しい知識と専門家との連携から

賃貸アパート・マンションの売却には、譲渡所得税という大きなコストが伴います。しかし、その仕組みは決して複雑怪奇なものではありません。

税金は「利益（譲渡所得）」にかかる

利益 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

賃貸物件は「減価償却費」を取得費から引くことを忘れない

所有期間が5年超か以下かで税率が大きく変わる

条件が合えば、税負担を大きく軽減できる特例制度がある

これらのポイントを押さえるだけでも、ご自身の状況を客観的に把握し、売却戦略を立てる上で大いに役立つはずです。

ただし、特に特例制度の適用要件は複雑で、個々の状況によって判断が分かれることも少なくありません。最終的な判断や手続きは、不動産税務に詳しい税理士に相談することを強くお勧めします。専門家と連携し、大切な資産を守りながら、最善の形で売却を実現させましょう。