【住宅ローン返済中でも家は売れるのか？】賃貸アパート経営・マンション経営の知識

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2025.06.01

1 住宅ローン残債と売却の基本
2 住宅ローン返済中に売却する方法
3 売却時にかかる税金と注意点
4 相続と住宅ローンの関係
5 まとめ

はじめに

住宅ローンを返済中の家を売ることは可能です。しかし、売却の際にはローン残高、売却価格、税金、相続の影響などさまざまな要素を考慮する必要があります。本コラムでは、住宅ローン返済中の家を売る際のポイントを分かりやすく解説します。

住宅ローン残債と売却の基本

住宅を売却する際に最も重要なのは、住宅ローンの残債と売却価格の関係を正しく把握することです。これらのバランスが適切であれば、スムーズな売却が可能になりますが、売却価格がローン残債を下回る場合は慎重な判断が求められます。ここでは、売却価格と残債の関係について詳しく見ていきます。

① 売却価格が残債を上回る場合
売却する住宅の価格が、住宅ローンの残債を超える場合、得た資金を使ってローンを一括完済できるため、非常にスムーズに売却が進みます。このケースでは、売却後にローンの負担がなくなるだけでなく、売却益が発生することもあります。

例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、売却価格が2,500万円だった場合、売却益として500万円が手元に残ります。この資金を、新たな住まいや生活の再建資金として活用できるのは大きなメリットです。

また、売却後に住宅ローンがなくなることで、新しい住宅を購入する際の資金計画が立てやすくなる点も魅力です。仮に買い替えを検討している場合、売却益を頭金として活用することで、次の住宅ローンの負担を軽減することが可能です。

② 売却価格が残債を下回る場合
一方で、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回るケースでは、売却によって得た資金だけではローンの完済ができず、不足分を自己資金で補う必要があります。例えば、住宅ローンの残債が2,500万円あるのに、売却価格が2,000万円の場合、不足する500万円を自己資金で用意しなければなりません。

このような状況では、売却を躊躇する人も多いですが、解決策として任意売却を選択することも可能です。任意売却とは、金融機関と交渉しながら市場価格に近い価格で売却する方法です。通常の売却よりもハードルは高いものの、競売になってしまうリスクを回避できる点でメリットがあります。

さらに、任意売却の場合、売却後も一定期間住み続けられるケースがあるため、引っ越しのタイミングを調整できる利点もあります。ただし、金融機関との調整が必要なため、早めに専門家へ相談することが重要です。

住宅ローン返済中に売却する方法

住宅ローンを返済中でも、さまざまな方法を活用することで売却は可能です。ただし、売却の進め方によって負担の軽減や条件の柔軟性が異なるため、状況に応じた適切な選択をすることが重要です。ここでは、代表的な3つの売却方法について詳しく説明します。

① 一括返済して売却する
最もシンプルで確実な方法は、住宅ローンを完済した上で売却することです。具体的には、貯蓄や他の資産を活用してローンを一括返済し、抵当権を抹消した状態で売却を進めます。この方法のメリットは、売却後にローンの負担が完全になくなるため、買い手との交渉がスムーズになる点です。買い手にとっても、抵当権がない状態の物件を購入できるため、金融機関との手続きが簡単になります。

例えば、住宅ローンの残債が1,500万円ある状態で、自身の貯蓄を利用して完済した後に売却をすれば、購入希望者は抵当権の心配をせずに契約を進めることができます。これにより、買い手が見つかりやすくなるというメリットもあります。ただし、一括返済には十分な自己資金が必要になるため、事前に返済計画を慎重に検討することが不可欠です。

② 買い替えローンを活用する
現在の住宅を売却しつつ、新しい住宅を購入する場合に有効な方法として「買い替えローン」があります。これは、既存のローンの残債と新たな住宅購入費用を組み合わせて、一本化したローンを組むという仕組みです。

例えば、現住居の住宅ローン残債が2,000万円で、新たに購入予定の住宅の価格が3,500万円の場合、買い替えローンを利用すると合計5,500万円のローンとして組み直すことができます。これにより、売却時にローンが残っていても、新しい住宅の購入をスムーズに進められるのが特徴です。

この方法のメリットは、住み替えがスムーズに行えることです。通常の売却では「先に現在の家を売却し、資金を確保してから新居を購入する」必要がありますが、買い替えローンなら両方のプロセスを同時進行できるため、住まいの移行がスムーズになります。ただし、買い替えローンの審査は通常の住宅ローンより厳しくなる傾向があるため、事前に金融機関と相談しながら進めることが重要です。

③ 任意売却を行う
住宅ローンの返済が厳しく、売却価格がローン残債を下回る場合、金融機関と相談しながら売却する「任意売却」という選択肢もあります。これは、住宅ローンの返済が滞る可能性がある場合に、金融機関の許可を得て市場価格に近い形で売却する方法です。

通常、ローンを返済できなくなると住宅は競売にかけられますが、競売は市場価格よりも低い価格で売却されることがほとんどです。一方、任意売却は市場価格に近い金額で売却できるため、ローン残債の負担を軽減しやすくなります。

例えば、住宅ローン残債が2,500万円の状態で、市場価格が2,200万円の住宅を売却する場合、金融機関と交渉しながら売却することで、競売よりも有利な条件で売却できる可能性が高くなります。

任意売却のメリットとして、売却後も一定期間住み続けられるケースがあることも挙げられます。これは、次の住まいを見つけるための猶予期間を確保できるという点で、大きなメリットとなります。ただし、任意売却は金融機関の許可が必要であり、交渉のプロセスを慎重に進める必要があります。専門家や弁護士に相談しながら進めることで、よりスムーズな売却を実現できるでしょう。

売却時にかかる税金と注意点

住宅を売却すると、売却価格や取得費、ローンの状況などによって税金が発生する可能性があります。特に注意が必要なのは、売却益にかかる税金や、住宅ローン控除の影響、売却損が発生した場合の対応です。ここでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

① 譲渡所得税とは？売却益が発生すると税金がかかる
住宅を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課されます。これは不動産売却時の利益に応じて税金が計算される仕組みです。

まず、譲渡所得は以下の計算式で求められます：譲渡所得＝売却価格－取得費－諸経費

取得費には、購入時の物件代金のほか、不動産会社への仲介手数料、リフォーム費用、登記費用などが含まれます。また、売却時にかかる登記費用や測量費なども諸経費として控除することが可能です。

譲渡所得税の税率は不動産の保有期間によって異なります。

短期譲渡所得（5年以下）：税率約39％（所得税30％＋住民税9％）

長期譲渡所得（5年以上）：税率約20％（所得税15％＋住民税5％）

つまり、購入後5年以内の売却は税率が高く、5年以上保有した後の売却は税率が低くなるという仕組みです。売却時期を調整することで税負担を軽減することも可能なため、売却前に保有期間を確認しておくとよいでしょう。

② 住宅ローン控除の影響—売却すると控除の適用がなくなる
住宅ローンを利用して購入した物件を売却する場合、住宅ローン控除の適用がどうなるのかも重要なポイントです。住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅ローンを利用して購入した場合、所得税の控除が受けられる制度ですが、売却すると控除の対象外となります。

例えば、住宅ローン控除を適用していて毎年20万円の税金が軽減されている場合、売却するとこの控除がなくなるため、年間20万円の税負担が増えることになります。また、住宅ローン控除の適用期間が残っている状態で売却すると、控除が途中で打ち切られるため、税制優遇を最大限活用してから売却するかどうかを検討することも一つの選択肢となります。

売却前に、住宅ローン控除の適用期間と税負担の増減を確認し、最適なタイミングで売却することが重要です。

③ 売却損が発生した場合—税負担を軽減できる可能性あり
売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合、売却損が発生します。つまり、住宅を売却してもローンを完済できず、自己資金で不足分を補う必要がある状態です。

しかし、一定の条件を満たすことで、税負担を軽減できる特例が適用される場合があります。主なものとして、以下の制度が挙げられます。

・損益通算（所得税を減らす制度）
売却によって発生した損失を、他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺できる制度です。例えば、売却損が200万円発生し、給与所得が600万円ある場合、損益通算を活用すると課税対象の所得が400万円に軽減されます。

・繰越控除（最大3年間適用可能）
損益通算をしても所得と相殺しきれない場合、売却損を翌年以降に繰り越して控除することが可能です。例えば、売却損が300万円でその年の所得が200万円しかなかった場合、翌年に100万円分の控除を適用できます。繰越控除は最大3年間適用されるため、損失が大きい場合は活用するとよいでしょう。

売却損が発生する可能性がある場合は、これらの制度を活用できるかどうか、税理士や専門家に相談しながら進めるのがベストです。

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相続と住宅ローンの関係

住宅ローンを抱えたまま相続が発生すると、相続人はその不動産をどのように扱うべきか慎重に判断する必要があります。住宅ローンの残債がある場合、ローンの返済義務や団体信用生命保険（団信）の適用、さらには相続税の負担など、さまざまな要素が絡んできます。ここでは、それぞれのポイントについて詳しく解説します。

① 相続人がローンを引き継ぐ—支払い能力が重要な判断基準
相続が発生すると、被相続人（亡くなった方）の財産だけでなく、負債も引き継ぐ可能性があります。つまり、住宅ローンが残っている場合、相続人がローンを引き継ぐことになるケースがあります。

例えば、被相続人が3,000万円の住宅ローン残債を抱えた状態で亡くなった場合、相続人はその債務を受け継ぐことになります。しかし、ローンを引き継ぐには、相続人が金融機関の審査をクリアする必要があります。特に以下の点が審査の対象になります。

・相続人の収入状況（継続的にローンの返済が可能か）

・信用情報（過去の借入履歴や返済能力に問題がないか）

・ローンの種類（団信が適用されるかどうか）

もし相続人がローンの返済能力を満たせない場合、金融機関から新たな融資を受けることが難しくなり、売却を検討せざるを得ないこともあります。そのため、相続が発生した際には、まずローンの残債額と自身の返済能力を確認し、無理のない選択をすることが重要です。

② 団体信用生命保険（団信）の適用—ローンの負担を軽減できる可能性
多くの住宅ローンには、契約者が亡くなった際にローン残債を完済できる保険（団体信用生命保険＝団信）が付帯しています。これは、住宅ローン契約時に金融機関が設定する生命保険の一種であり、契約者が死亡すると保険金によって住宅ローンの残債がゼロになるという仕組みです。

仮に、団信が適用されると、相続人は住宅ローンの負担を背負う必要がなくなり、住宅をそのまま相続することが可能になります。つまり、「ローンが残った状態で住宅を受け継ぐ」のではなく、「ローンが完済された状態で住宅を取得できる」ため、相続後も安心して住み続けることができます。ただし、団信の適用にはいくつかの条件があります。

・契約者の死亡や高度障害などが適用条件（病気や事故による死亡が対象）

・団信に加入していない場合は適用されない（任意加入のケースもあり）

・住宅ローン契約時の団信内容によっては一部補償のケースもある

このため、相続人は「団信が適用されるかどうか」を確認することが不可欠です。もし団信が適用されない場合は、相続人自身で住宅ローンの返済義務を負うため、負担の大きさを慎重に検討する必要があります。

③ 相続税と売却の関係—評価額を理解して有利に売却を進める
相続によって不動産を取得すると、その不動産には相続税が発生する可能性があります。相続税は「相続財産の総額」によって決定され、不動産の評価額が相続税額を左右する重要なポイントとなります。

相続税の計算では、路線価や固定資産税評価額などを基準に不動産の価値が算定されますが、この評価額が市場価格と異なる場合がある点に注意が必要です。例えば、相続税評価額が2,500万円の物件でも、市場価格では3,200万円で売却できる可能性があります。

・相続税評価額が低ければ税負担が軽減される

・市場価格が高ければ売却益が増える可能性がある

・売却時には譲渡所得税が発生するため、税金の二重負担を避けるために慎重に計画を立てる

このように、相続税と売却の関係を理解しながら進めることで、より有利に不動産を処分できる可能性があります。特に、相続時に評価額が低い状態で不動産を取得し、数年後に市場価格が上昇してから売却することで、より多くの売却益を確保できるケースもあります。

また、売却を検討する際には、以下の点も事前に確認すると良いでしょう。

・相続登記の手続き（不動産の所有権移転をスムーズに進める）