日本初の女性内閣総理大臣誕生！高市新政権が不動産市場に与える影響は？|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

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2025.10.24

1 「サナエノミクス」とは？～新政権の経済政策 3つの柱～第
2 日本経済全体への影響予測～期待とリスク～
3 不動産市場への具体的影響～オーナー必見の4大ポイント～
4 オーナーが今、備えるべきこと～新政権下の不動産経営術～
5 まとめ

はじめに

不動産オーナーの皆様、こんにちは。このたび、日本政治において大きな転換点とも言える「高市新政権」が誕生しました。

新政権が掲げる経済政策、通称「サナエノミクス」は、これまでの経済運営とは一線を画す可能性を秘めており、すでに市場関係者の間で大きな注目を集めています。

デフレからの完全脱却、積極的な財政出動、そして経済安全保障の強化。これらの政策が、日本経済全体、そして私たちが身を置く不動産市場にどのような影響を及ぼすのでしょうか？

不動産オーナーとして、ご自身の資産価値や賃貸経営の将来を考える上で、新政権の経済政策を理解しておくことは非常に重要です。本コラムでは、「サナエノミクス」の核心に迫りながら、特に不動産市場への影響と、オーナー様が今から備えるべきことについて、分かりやすく解説していきます。

「サナエノミクス」とは？～新政権の経済政策 3つの柱～第

「サナエノミクス」と呼ばれる高市新首相の経済政策は、同氏のこれまでの発言や著書から、大きく分けて以下の3つの柱で構成されると予想されます。

柱①：デフレ完全脱却に向けた「大胆な金融緩和」の継続

第一の柱は、金融政策です。高市氏は、日本経済の最大の問題は長引くデフレであると一貫して主張してきました。

ポイント：

「物価安定目標2%」の必達: 日銀に対し、安定的に物価上昇率が2%を超えるまで、現在の「異次元」とも称される金融緩和策を粘り強く継続するよう強く求めると考えられます。
日銀との連携強化: 政府と日銀が一体となってデフレ脱却に取り組む姿勢を明確にするため、政策連携（アコード）の見直しなどに言及する可能性もあります。

オーナー様への影響（予測）： この政策が意味するのは、「当面、金利は上がりにくい」ということです。特に、住宅ローンや不動産投資ローンの基準となる長期金利は、日銀によって低位に抑え込まれる状況が続くと予想されます。これは、不動産投資における資金調達環境の良さ（低金利での借り入れ）が維持される可能性が高いことを示唆しています。

柱②：機動的かつ積極的な「財政出動」

第二の柱は、財政政策です。これが「サナエノミクス」の最大の特徴かもしれません。

ポイント：

プライマリーバランス（PB）黒字化目標の一時凍結: 高市氏はかねてより、デフレ脱却前にPB黒字化（国の基礎的財政収支を黒字にすること）に固執すれば、必要な財政出動ができず、かえって経済が停滞すると主張してきました。
インフレ率2%達成までの積極財政: 安定的なインフレが実現するまでは、国債を財源としてでも、大規模な財政出動を辞さない構えとみられます。
重点投資分野: 具体的な支出先としては、「防災・減災、国土強靭化」「老朽化インフラの更新」「防衛力の強化」「最先端技術（AI、量子、宇宙など）への研究開発投資」などが挙げられるでしょう。

オーナー様への影響（予測）： 政府が大規模にお金を使う（需要を創出する）ことで、**景気全体が刺激され、緩やかなインフラ（物価上昇）**が起こりやすくなります。また、重点投資分野に関連する企業や、インフラ整備が進む地域の経済活動が活発化することも期待されます。

柱③：「経済安全保障」の強化と国内投資の促進

第三の柱は、近年の国際情勢を反映した経済安全保障です。

ポイント：

サプライチェーンの強靭化: 半導体や医薬品など、国民生活に不可欠な重要物資の国内生産体制を強化するため、工場誘致や設備投資への補助金が拡充されると予想されます。
重要技術の保護・育成: 海外への技術流出を防ぎつつ、国内の技術革新を強力に後押しします。

オーナー様への影響（予測）： 政府の支援を受けた大規模な工場（例：半導体工場）や研究開発拠点が、地方に新設される動きが加速する可能性があります。これにより、当該地域では「雇用の創出」や「関連企業の進出」が起こり、社宅需要や賃貸住宅需要が局所的に高まることが期待されます。地方に物件をお持ちのオーナー様にとっては、新たなチャンスとなるかもしれません。

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日本経済全体への影響予測～期待とリスク～

「サナエノミクス」が実行に移された場合、日本経済全体にはどのような変化が起こるのでしょうか。期待されるプラス面と、懸念されるリスクの両面から見ていきましょう。

プラス面（期待される効果）

名目GDPの成長: 大胆な金融緩和と積極的な財政出動の「両輪」がうまく回れば、国内の需要が喚起され、企業の売上や利益が改善します。その結果、経済全体の規模を示す「名目GDP」が成長軌道に乗ることが期待されます。
デフレ脱却と緩やかなインフレの定着: 経済が活性化し、モノやサービスへの需要が供給を上回るようになれば、長年の課題であったデフレから完全に脱却し、安定的な（年2%程度の）物価上昇、すなわち「良いインフレ」が定着する可能性があります。
賃金上昇への期待: 企業収益が改善すれば、それが従業員の給与（賃金）に反映されることが期待されます。国民の所得が増えれば、消費がさらに活発化するという好循環が生まれます。

マイナス面（懸念されるリスク）

財政規律の緩みと国債信認の低下: PB黒字化目標を凍結し、国債発行による財政出動を続ければ、日本の財政赤字はさらに拡大します。これが市場から「財政規律が緩すぎる」とみなされた場合、日本国債の信認が低下（＝国債が売られる）リスクがあります。
制御不能な金利急騰リスク: 国債が大量に売られると、国債価格が下落し、長期金利は急上昇します。日銀が国債を買い支える（金利を抑え込む）ことにも限界が来た場合、金融緩和の継続意思に反して、金利が急騰する「悪い金利上昇」が起こる可能性があります。これは、変動金利でローンを組んでいる人々や企業にとって大きな打撃となります。
「悪い円安」と輸入インフレの加速: 日本が金融緩和を続ける一方で、アメリカなどが利上げを続ければ、金利差から「円安」が進みやすくなります。円安は輸出企業には有利ですが、原油や食料品など、輸入に頼る品目の価格を押し上げます。賃金上昇が伴わない中での「悪いインフレ」は、国民生活を圧迫する（スタグフレーション）懸念があります。

不動産市場への具体的影響～オーナー必見の4大ポイント～

それでは、本コラムの核心である不動産市場への具体的な影響について、オーナー様の視点に立って詳しく分析していきます。

全体のトレンド：「資産インフレ」と「インフレヘッジ」

サナエノミクスが目指す「緩やかなインフレ」と「金融緩和（低金利）の継続」という組み合わせは、不動産市場にとって基本的に追い風となると考えられます。

資産インフレの継続: 市場に供給されるお金の量（マネー）が増え続ける一方で、金利が低ければ、そのお金はより高いリターンを求めて株式や不動産といった「実物資産」に向かいやすくなります。これにより、不動産価格全体が上昇基調を維持する、いわゆる「資産インフレ」が継続・加速する可能性があります。
「インフレヘッジ」としての不動産: インフレが進むと、現金の価値は相対的に目減りします。一方、不動産は、モノの価値（建築費など）が上がるにつれて資産価値そのものも上昇しやすく、また、インフレに伴って家賃収入を（緩やかに）引き上げられる可能性があるため、インフレから資産を守る「インフレヘッジ」手段としての魅力が一層高まります。

① 住宅市場（売買）への影響

住宅ローン低金利の継続: 金融緩和が続く限り、住宅ローン金利（特に変動金利）は歴史的な低水準が維持される可能性が高いです。これは、マイホームを購入しようとする実需層の購買意欲を強く下支えします。
「駆け込み需要」と「建築コスト高」: 「物価がこれから上がるなら、今のうちに買っておこう」というインフレマインドが、購買を後押しする可能性があります。一方で、財政出動による公共事業の増加や、輸入インフレによる資材高・人件費高騰は、建築コストをさらに押し上げ、新築物件の価格は高止まり、あるいは上昇を続けると予想されます。
カギを握る「実質賃金」: 物件価格の上昇に、購入者の「実質賃金」（給与から物価上昇分を引いたもの）の伸びが追いつかなければ、特に高値圏にある都心部の物件などは、次第に「高すぎて買えない」状態となり、売買が鈍化するリスクもはらんでいます。

② 賃貸市場への影響（オーナー様最重要！）

オーナー様にとって最も気になる賃貸市場への影響は、プラス面とマイナス面が混在します。

プラス要因（家賃上昇圧力）:
- 経済成長と賃金上昇: サナエノミクスが成功し、景気が良くなり、人々の給与が上がれば、より良い住環境を求めて住み替えが活発化したり、多少の家賃上昇を受け入れる余地が生まれたりします。
- 売買価格の高騰: 新築・中古物件の価格が高騰し続けると、「買うのは難しい」と判断した層が賃貸市場に留まるため、賃貸需要は底堅く推移します。
- インフレの連動: 物価全体が上昇する中で、家賃だけが据え置かれる状態は長くは続きません。特に、立地や設備が優良な物件では、緩やかな家賃上昇が期待できます。
マイナス要因（コスト増と抵抗感）:
- 運営コストの急増: これが最大の注意点です。インフレは、修繕費（資材費・人件費）、原状回復費用、各種設備（給湯器、エアコン）の交換費用、管理委託費など、賃貸経営にかかるあらゆるコストを直撃します。
- 実質賃金が伸びない場合の「家賃上昇抵抗」: もし「悪いインフレ」（賃金が上がらない中での物価高）が進行した場合、入居者の可処分所得は圧迫されます。その状況で家賃を上げようとすると、強い抵抗に遭ったり、退去につながったりするリスクが高まります。

③ 投資市場への影響

有利な資金調達環境の継続: 前述の通り、低金利が続けば、不動産投資家は引き続き低コストで資金を調達できます。これは、投資市場の活況を支える最大の要因です。
利回り（キャップレート）の低下圧力: 投資マネーが不動産市場に流入し続けると、物件の奪い合いが起こり、物件価格は上昇します。家賃が価格ほど急速に上がらない場合、結果として「表面利回り（キャップレート）は低下」する傾向が続くと予想されます。特に都心部や優良物件では、低利回りでの取引が常態化するでしょう。
「経済安保・国土強靭化」関連地域の活性化: 第1部で触れたように、政府が財政出動で重点的に投資する地域（例：半導体工場の新設エリア、防災インフラが整備されるエリア）では、新たな不動産需要（産業用地、社宅、アパート）が生まれ、局地的な「ミニバブル」が発生する可能性も秘めています。

④ 税制への影響

消費税: 高市氏は、デフレ脱却までは消費税増税に慎重、あるいは凍結すべきとの立場を（過去に）示してきました。新政権下で当面、消費税が引き上げられる可能性は低いかもしれません。
その他の税金（固定資産税など）: 一方で、積極的な財政出動の「財源」をどこかで確保する必要性はいずれ出てきます。将来的に、富裕層への課税強化や、資産課税（固定資産税の見直しなど）が議論の対象となる可能性はゼロではありません。ただし、これは現時点では不明瞭であり、今後の議論を注視する必要があります。

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「サナエノミクス」がもたらす「インフレ」と「低金利（当面）」という環境変化は、不動産オーナーにとって「守り」と「攻め」の両面での戦略見直しを迫るものです。

1. 「デフレ」から「インフレ」へのマインドセット転換

最も重要なのは、オーナー様ご自身の意識改革です。「家賃は下がらないように維持するもの」「コストは徹底的に切り詰めるもの」というデフレ時代の経営感覚から、「世の中の物価は上がるもの」というインフレ時代のマインドセットに切り替える必要があります。

2. インフレ時代の「コスト管理」の徹底

家賃収入が増える期待がある反面、コスト増は確実にやってきます。

計画的な修繕積立: 将来の修繕費や設備交換費用が、現在想定している金額よりも大幅に上昇することを見越して、早め早めに、かつ多めに修繕積立金（あるいは自己資金）を確保しておく戦略が重要です。
コスト上昇のシミュレーション: 例えば、「修繕費が年3%ずつ上昇したら、10年後のキャッシュフローはどうなるか」といったシミュレーションを行い、経営計画に織り込んでください。
省エネ設備への投資: 電気代などの光熱費も上昇が予想されます。断熱性能の向上（二重窓など）や、省エネ効率の高いエアコン・給湯器へ先行投資することは、入居者の光熱費負担を減らし（＝家賃の実質的な値下げ効果）、物件の競争力を高める上でも有効です。

3. 「コスト転嫁」を意識した適正な家賃戦略

インフレ下では、上昇したコストを適切に家賃に転嫁できなければ、オーナー様の実質的な手取り（利益）は目減りしてしまいます。

周辺相場の徹底的な把握: 周辺の競合物件がどのような家賃設定をしているか、どのような設備がついているかを常に把握し、ご自身の物件が見劣りしないよう維持・改善することが大前提です。
「価値」に見合った家賃設定: 安易な値下げ競争から脱却し、リフォームや設備更新によって「物件の価値」を高め、その価値に見合った適正な家賃を設定（あるいは更新時に増額交渉）する勇気も必要になります。
入居者満足度の向上: コスト増を家賃に転嫁するには、入居者に「この物件に住み続けたい」と思ってもらう必要があります。日頃からの丁寧な管理や、迅速なトラブル対応が、これまで以上に重要になります。

4. 将来的な「金利上昇リスク」への備え

サナエノミクス下では「当面は低金利継続」がメインシナリオですが、「万が一」のリスク（第2部で触れた制御不能な金利急騰）にも備える必要があります。

変動金利で借りている場合: 現在の返済額だけでなく、「もし金利が1%上がったら？」「2%上がったら？」の返済シミュレーションを必ず行い、それでも経営が破綻しないかを確認してください。
借り換えの検討: 金利が歴史的低水準にある「今だからこそ」、リスクを避けたい方は、変動金利から固定金利（または長期の固定期間選択型）への借り換えを検討する良いタイミングかもしれません。