【賃貸アパートの長期修繕計画】　

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2025.04.13

～安定した経営のための具体的な対策～

賃貸アパート経営において、修繕計画は物件の価値を守り、入居者満足度を維持するための要です。突発的な修繕や将来的な大規模改修に備えるためにも、計画を立てることが欠かせません。本稿では、修繕計画の主要ポイントを詳しく解説するとともに、実際の事例を交えながら具体的な取り組み方法を紹介します。

分譲マンションにおける長期修繕計画との比較

分譲マンションでは管理組合が中心となり、国土交通省のガイドラインに基づき、大規模修繕をおおよそ12〜15年ごとに実施します。この体系的な計画により、建物の耐久性を高め、資産価値を保つ仕組みが整っています。

これに対して賃貸アパートでは、オーナー様の自由度が高い反面、修繕計画の立案から資金準備、実行に至るまで、全てを自主的に進める必要があります。効率的かつ経済的にメンテナンスを進めるためにも、分譲マンションの修繕計画を参考にすることが推奨されます。

木造アパート（10戸、1LDK〜2DK）の修繕計画モデル

以下に、国土交通省が示す「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」に基づいたモデルケースを提示します。この計画は、木造アパートの具体的な修繕箇所と費用目安をまとめたもので、オーナー様の計画立案に役立てられる内容です。

計画を当初から立てる重要性

修繕計画は、物件の取得時点から立案することが重要です。新築の場合は建築時、中古物件では購入時に計画を始め、将来の費用や作業スケジュールを見える化しましょう。

事例 1：新築アパートでの計画立案

新築木造アパート（10戸、2DK）のオーナーが物件完成時から修繕計画を立てたケースでは、以下の工程を設定しました。

築5年目：外壁や共用部の軽微な補修。
築12年目：外壁塗装の再施工と防水工事。
築20年目：排水管交換や屋根の全面補修。

結果：積立金を用意していたため、費用を確保でき、大規模修繕をスムーズに完了。

事例 2：中古物件での早期対応

築15年のアパートを購入したオーナーが、物件購入時に下記の優先度を設定しました。

緊急対応：給湯器3基の交換（冬場対策として）。
短期計画：排水管の高圧洗浄（詰まり防止のため）。
中期計画：築年数に応じた屋根塗装の再施工。

ポイント：劣化状況を確認して優先順位をつけることで、限られた資金内で効率的に修繕を実施しました。

修繕履歴を記録し管理する

修繕履歴は次回の計画を立てる際や、物件売却時に大きな利便性を発揮します。物件の「履歴書」として使用できるため、修繕の度に必ず詳細を記録しましょう。

記録すべき内容

施工箇所と内容：例：ベランダ防水工事、防錆処理。
費用と施工業者：例：防水工事費50万円、地元の専門業者「○○株式会社」。
修繕前後の写真：問題箇所を特定し、補修後の状態を比較するための記録。

事例 3：修繕履歴による効率的な売却

築20年の物件を売却したオーナーが、過去の修繕履歴を提示したところ、物件の信頼性が向上し、他の競合物件よりも高値で売却に成功。

ポイント：履歴が整然としているほど、次回の修繕計画の立案や物件価値の証明に役立ちます。

修繕費を地道に積み立てる

修繕費は多額になるため、日々の収益から計画的に積立を行い、突発的な出費に備えることが重要です。

積立シミュレーション

月額積立例：1戸あたり月々5,000円を積立 → 10戸で月5万円、年間60万円を確保。
修繕サイクル例：築15年時点での外壁塗装費（約120万円）の半分を積立金でカバー。

事例 4：突発的な修繕に備える築7年の木造アパートで、外壁のヒビ割れが発覚。積立金が60万円あったため、追加費用40万円の借入だけで対応可能でした。

教訓：積立金は毎月一定額を確保することで、緊急時の資金不足を回避できます。

修繕費を抑えるための具体的なポイント

修繕費を抑えるためには、計画的な取り組みと効率的な工夫が重要です。経費削減を実現しつつ、物件の価値を維持するために、以下の具体的なポイントを検討することをおすすめします。

1. 定期点検と予防修繕

問題が軽度のうちに修繕を行うことで、大規模修繕を回避。例えば、外壁のヒビ割れを早期に補修すれば、防水層への浸水や建物内部の腐食を防げます。

事例 5: 定期点検の成果築10年の物件で定期点検を実施。屋根部分に小さな亀裂を発見し、10万円の補修で対応。放置すれば全面補修で50万円が必要でした。

2. 足場工事の一括実施

屋根塗装や外壁補修、雨樋工事を一度に行うことで、足場費用を削減。

事例 6: 効率的な足場利用屋根と外壁の塗装工事を同時に発注し、通常の足場費用（約20万円）を半分の10万円に抑えることに成功。

3. 火災保険や補助金の活用

災害による損傷や環境対策の改修工事には、火災保険や自治体の補助金を積極的に利用。

事例 7: 補助金で大規模修繕を実施耐震基準を満たす改修工事に対して、自治体から上限100万円の補助金を受け、大規模修繕費用を大幅に削減。

専門家や賃貸管理会社との連携

修繕計画においては、専門家や賃貸管理会社との連携が重要な役割を果たします。これらの協力者をうまく活用することで、計画の精度を向上させ、物件の価値を最大限に引き上げることが可能です。たとえば、専門家の技術的な知識を活用して修繕箇所の適切な診断や効果的な対策を導入したり、賃貸管理会社の市場分析力を活かして修繕後の物件の競争力を高めることが考えられます。

事例 8: 賃貸管理会社のアドバイス

実際の事例として、ある物件オーナーが経験豊富な賃貸管理会社と協力し、築15年の物件にリノベーション計画を導入した例が挙げられます。この管理会社は、物件の現状を詳細に評価した上で、オーナーに具体的な修繕案を提案しました。リノベーション内容には、内部設備のアップグレードや外観の改良が含まれており、これにより物件の魅力を大幅に向上させることができました。結果として、以前よりも多くの入居希望者を引き付けることに成功し、空室率は著しく改善しました。また、賃料収入は約10%増加し、オーナーにとっては非常に満足のいく結果となりました。