20代からの不動産投資は実際のところどう？失敗例に学ぶ「成功のコツ」とは|賃貸アパート・賃貸マンション経営の知識

2025年11月7日

「20代で不動産投資なんて、早すぎるのではないか？」「自己資金も少ないし、知識もない。まずは本業に集中すべきだ」

そう考える方は非常に多いでしょう。確かに、不動産投資は数千万円という大きなお金が動く世界です。本業がようやく軌道に乗り始めた20代にとって、そのリスクは計り知れないものに感じるかもしれません。

しかし、「20代だからこそ」の強力なアドバンテージが存在することも事実です。そして、多くの人が懸念する「失敗」は、そのパターンを事前に学ぶことで、その多くを回避することが可能です。

近年、「かぼちゃの馬車」問題に代表されるような、若者をターゲットにした悪質な投資スキームが社会問題化しました。こうしたニュースは「不動産投資＝危険」というイメージを植え付けましたが、本質的な問題は不動産投資そのものではなく、**「知識のない投資家」と「誠実でない業者」**の組み合わせにあります。

この記事は、「不動産投資は怖い」と一括りにするのではなく、20代が陥りがちな「失敗例」を具体的に解剖し、そこから学ぶ「成功のための鉄則」を導き出す、未来のオーナーに向けた実践的コラムです。

1. なぜ「20代」が有利なのか？時間という最強の武器

まず、20代で不動産投資を始めることの「リアルな利点」を整理しましょう。これは精神論ではなく、極めて合理的な理由に基づいています。

① 「融資期間」を最長で組める

不動産投資の成否を分ける最大の要因の一つが「融資（ローン）」です。日本の金融機関は、多くの場合「完済時年齢」を80歳～85歳に設定しています。

25歳の場合: 完済時80歳とすれば、最長35年のローンが組めます。
45歳の場合: 完済時80歳とすれば、最長35年のローンが組めます。
55歳の場合: 完済時80歳とすれば、最長25年のローンしか組めません。

融資期間が短いと、月々の返済額（元本）が大きくなり、キャッシュフロー（手残り）が圧迫されます。期間を長く取れる20代は、月々の返済を抑え、安定したキャッシュフローを生み出しやすいという絶対的な優位性を持っています。

② 「個人の信用力（属性）」が高い

20代、特に上場企業や公務員、士業など安定した職に就いている場合、金融機関からの評価は「将来性が高い」と見なされます。勤続年数が短くても、これからの長い職業人生で得られる「生涯賃金」を担保に、有利な条件で融資を引き出せる可能性が高いのです。

年齢を重ねてから独立・転職すると、一時的に信用力が下がることもあります。安定した組織に属している20代の「今」こそが、融資戦略上の「旬」であるとも言えます。

③ 「時間」によるリスクヘッジと「複利」の効果

不動産投資は長期戦です。20代で始めれば、万が一、市況の悪化や一時的な空室で赤字が出たとしても、本業の収入でカバーしながら「回復を待つ」時間的余裕があります。

さらに、家賃収入から得られたキャッシュフローを再投資に回すことで、「複利」の効果を最大限に享受できます。30年、40年というスパンで資産を雪だるま式に増やしていく戦略を取れるのは、20代ならではの特権です。

2. 20代が「カモ」になる瞬間：典型的な失敗例 4選

メリットを理解したところで、本題である「失敗例」を見ていきましょう。なぜ20代は失敗しやすいのか。それは「知識・経験の不足」と「焦り」につけ込まれやすいからです。

失敗例①：「サブリース（家賃保証）だから安心」の罠

【概要】 営業マンから「新築のワンルームマンション」を勧められる。決め手は「30年一括借り上げ（サブリース）で家賃保証。空室の心配はありません」という言葉。本業が忙しく、管理の手間をかけたくないAさんは、シミュレーション通りの家賃が未来永劫入ってくると信じ込み、契約した。

【落とし穴】

「保証」のワナ: 多くのサブリース契約には「2年ごと（あるいは一定期間ごと）に家賃を見直す」という条項が小さな文字で書かれています。新築時の「相場より高い」保証家賃は、最初の見直しで（あるいは周辺相場の下落に伴い）容赦なく引き下げられます。
「免責期間」のワナ: 入居者が退去した後、次の入居者が決まるまで「○日間は家賃を支払わない」という免責期間が設定されているケースがあります。
「高額な手数料」のワナ: サブリース業者は、相場家賃の80%～90%程度をオーナーに支払います（＝手数料が10%～20%）。これは通常の管理委託手数料（約5%）より格段に高く、収益性を圧迫します。

【結末】 数年後、家賃は引き下げられ、ローンの返済額を下回るように。さらに修繕積立金や管理費は年々値上がりし、毎月数万円の「持ち出し（赤字）」が発生。売却しようにも、新築時に上乗せされた業者の利益分が大きく、ローン残債以下の価格でしか売れない「含み損」状態に陥りました。

失敗例②：「フルローン・オーバーローン」という暴走

【概要】 「自己資金ゼロで始められます！」「諸費用もまとめてローンに組み込みましょう！」という甘い言葉に乗り、Bさんは物件価格の100%（フルローン）、あるいは諸費用も含めた110%（オーバーローン）で融資を組んだ。

【落とし穴】

「レバレッジ」の逆噴射: 自己資金ゼロということは、投資の全額を借金で賄っている状態です。これはレバレッジ（てこの原理）を最大に効かせている一方、リスクも最大になっています。
「金利上昇」への脆弱性: 自己資金を投入していないため、借入額が異常に大きくなります。変動金利で組んでいた場合、わずかな金利上昇が、月々の返済額を直撃し、即座にキャッシュフローを悪化させます。
「緩衝材」の欠如: 突発的な修繕（給湯器の故障、エアコンの交換など）が発生した際、手元にキャッシュがありません。すべて本業の給与や貯蓄から持ち出すことになります。

【結末】 購入後すぐに入居者が退去。想定外の原状回復費用と、空室期間中のローン返済（家賃収入ゼロ）が同時に発生。自己資金のバッファがないため対応できず、わずか1年で任意売却、あるいは競売へと追い込まれました。

失敗例③：「高利回り」の数字だけに釣られる

【概要】 投資サイトで「表面利回り15%！」という地方の築古アパートを見つけたCさん。都内の物件が利回り5%前後なのに比べ、圧倒的な高利回りに魅力を感じ、現地調査もそこそこに購入を決めた。

【落とし”穴”】

「表面利回り」のマジック: 表面利回り＝（年間家賃収入 ÷ 物件価格）です。ここには管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料、仲介手数料などの「経費」が一切考慮されていません。
「隠れたコスト」の爆弾: 築古物件（特に木造や鉄骨造）は、購入直後に大規模修繕（屋根、外壁、給排水管など）が必要になるケースが多発します。この費用が数百万円単位で発生し、数年分の家賃収入が一瞬で吹き飛びます。
「賃貸需要」の枯渇: 地方の物件は、なぜ安いのか？「借り手がつかないから」です。満室想定で計算された利回りは絵に描いた餅であり、現実の入居率は50%…ということも珍しくありません。

【結末】 購入後、空室が埋まらない。やっと入居者が決まっても、すぐに退去。そのたびに高額なリフォーム費用と広告費がかかる。経費を引いた「実質利回り」はマイナスになり、売るにも売れない「負動産」を抱えることになりました。

失敗例④：「節税」という人参に釣られる

【概要】 年収が上がり、税金の高さに不満を持っていたDさん。セミナーで「不動産投資は節税になります」と聞かされる。「建物の減価償却費で赤字を作り、本業の給与所得と損益通算すれば、所得税と住民税が戻ってきます」と説明され、それが目的で購入した。

【落とし穴】

「節税＝赤字」の現実: 節税ができるということは、帳簿上（あるいは実際）の不動産経営が「赤字」であるということです。
「微々たる還付金」: 節税のために意図的に赤字を出すことは、本末転倒です。例えば、年間20万円の赤字を出して、税率20%の人なら4万円が戻ってきますが、差し引き16万円の「純粋な損失」です。お金を減らしてまで節税する意味はありません。
「減価償却」の期限: 節税のキモである減価償却費は、建物の構造と築年数で期間が決まっています。特に新築は償却期間が長いため、年間の償却費は少なく、大した節税効果は生まれません。償却期間が終われば、この節税マジックも終了します。

【結末】 確かに初年度は少し税金が戻ってきたが、キャッシュフローは毎月赤字。節税額よりも持ち出す現金のほうが多く、「何のために投資をしているのか分からない」状態になりました。

3. 失敗から学ぶ、20代からの不動産投資「成功のコツ」

これらの失敗例は、すべて「知識武装」と「慎重な行動」で防げます。20代が成功するために守るべき鉄則を、失敗例の教訓から導き出します。

成功のコツ①：「業者」ではなく「自分」を主語にする（vs 失敗例①）

サブリースや「お任せ」を謳う業者は、オーナーの「手間をかけたくない」という心理につけ込みます。

対策:
- 「儲かる」話は疑う: 「絶対儲かる」「保証する」という言葉が出たら、即座に警戒してください。投資に「絶対」はありません。
- 契約書は「アラ探し」のつもりで読む: 特にサブリース契約は、家賃の改定条項、免責期間、解約条件（オーナー側から解約しにくいことが多い）を徹底的に確認します。
- 「管理」こそがキモと知る: 物件は「買って終わり」ではありません。「管理・運営」こそが本番です。信頼できる管理会社を「自分で選ぶ」ことが、長期的な成功の鍵です。

成功のコツ②：「自己資金」こそが最強の安全弁（vs 失敗例②）

「自己資金ゼロ」は、無謀なギャンブルです。金融機関が貸してくれるからといって、それが「安全な投資」である証明にはなりません。

対策:
- 最低でも「物件価格の10%＋諸費用」を貯める: 諸費用（登記費用、ローン手数料、不動産取得税、仲介手数料など）は物件価格の7%～10%かかります。これに加えて、頭金10%を用意するのが理想です。
- 自己資金のメリット:
  1. 借入額が減り、月々の返済が楽になる（＝キャッシュフロー改善）
  2. 金融機関の評価が上がり、金利交渉で優位に立てる
  3. 突発的な修繕や空室に耐えられる「精神的な余裕」が生まれる
- 貯蓄の訓練: 頭金を貯めるプロセス自体が、投資家として必要な「規律」と「我慢」を養う訓練になります。

成功のコツ③：「実質利回り」と「出口戦略」でシミュレーションする（vs 失敗例③）

表面利回りは「広告」でしかありません。重要なのは、あなたの手元に「いくら残るか」です。

対策:
- 「最悪」のシナリオを想定する: シミュレーションは「満室・家賃下落なし」の甘いものではなく、以下の現実的な数字で作り直します。
  - 空室率: そのエリアの平均（例：10%～20%）を差し引く。
  - 経費: 管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、原状回復費（年間家賃の5%程度）などをすべて計上する。
  - 家賃下落: 年1%程度の下落を織り込む。
- 「出口戦略」を先に決める: 「誰に、いつ、いくらで売るか？」を購入前に決めておきます。
  - 投資家に売るのか？ → 収益性（キャッシュフロー）が重要。
  - 実需（自分で住む人）に売るのか？ → 立地、間取り、住みやすさが重要（例：都市部のファミリー向けマンション）。
- 現地調査の徹底: 昼だけでなく夜も、平日だけでなく休日も歩き、人の流れ、スーパーの客層、街灯の有無、騒音などを自分の五感で確かめます。

成功のコツ④：「節税」は「結果」であり、「目的」ではない（vs 失敗例④）

不動産投資の目的は、節税ではなく「資産形成（キャッシュフロー）」であるべきです。

対策:
- 「キャッシュフロー・イズ・キング」: ローン返済、経費、税金をすべて支払った後に、手元にプラスのお金が残る（＝キャッシュフローがプラス）物件以外は、原則として手を出してはいけません。
- 節税の「賞味期限」を知る: 節税効果は、減価償却（特に中古の耐用年数切れ物件）が終われば消滅し、むしろ税金が増える「デッドクロス」を迎えます。節税目的で入ると、デッドクロス後に行き詰まります。
- 順序の徹底: あくまで「①キャッシュフローが出る優良物件を探す」→「②結果として減価償却による節税効果も得られた」というのが正しい順序です。