【アパート・マンション経営で押さえたい税金のポイントと節税術】

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2025.04.04

～アパート経営・マンション経営で知るべき税金と賢い節税方法～
アパートやマンションの経営は、収益を得るだけでなく、適切な税金対策を行うことで資産形成に大きく貢献します。不動産賃貸経営にかかる税金を正しく理解し、節税方法を実践することで、税負担を軽減しながら効率的な資産運用が可能になります。この記事では、メリットとデメリット、賃貸経営における主要な税金の種類とその節税方法を詳しく解説します。

●メリットとデメリット
アパート経営やマンション経営には税金対策と節税方法を理解することが重要です。メリットとして、まず税金の負担が軽減されることが挙げられます。固定資産税や都市計画税の軽減措置、小規模住宅用地特例などを活用することで、コスト削減が可能です。また、損益通算を活用すれば所得税や住民税の負担を抑えることができ、安定的な収入源として家賃収入を確保しながら、長期的な資産形成にもつなげられます。相続税対策としても貸家建付地の評価減や小規模宅地の特例を活用することで、相続時の税負担を軽減できます。さらに、経費計上や青色申告特別控除を利用することで課税所得をさらに削減することが可能です。不動産はインフレーション対策としても有効であり、物価上昇時にも資産価値が保たれやすいという利点があります。

一方で、デメリットとして初期コストの高さが挙げられます。アパートやマンション建築には多額の資金が必要であり、借入金を利用する場合は利息負担が発生します。また、不動産経営には物件管理や入居者対応といった運営負担がつきものです。税制が複雑で、適切な知識がないと間違った申告や計上により後日ペナルティが科されるリスクもあります。また、空室リスクがあるため、賃貸収入が得られない場合でも固定資産税や維持費を負担する必要があります。さらに、税制改正により現在利用できる節税効果が制限される可能性がある点にも注意が必要です。老朽化した物件では資産価値が低下することがあり、長期的な収益計画に影響を及ぼすリスクもあります。アパート経営やマンション経営を成功させるためには、これらのメリットとデメリットを踏まえたうえで慎重に計画を立て、必要に応じて専門家の助言を活用することが重要です。

１. 賃貸経営にかかる主な税金

不動産賃貸経営において、以下のような税金が発生します。それぞれの特徴を理解することが節税の第一歩です。

・固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物などの固定資産を所有している人に課される税金です。税額は「固定資産税評価額」に税率（各市町村ごとに設定）を掛けて算出されます。住宅用地の軽減措置により、200㎡以下の部分については評価額が1/6に引き下げられるため、節税効果があります。
・都市計画税
都市計画税は、市街化区域内の土地や建物に対して課される税金で、税率は最大0.3％に設定されています。固定資産税と同様に、住宅用地については軽減措置が適用される場合があります。
・所得税と住民税
賃貸収入から経費を差し引いた所得に対して課される税金です。損益通算などの仕組みを活用することで、節税を図ることができます。
・相続税
賃貸物件を相続する場合、「貸家建付地」として評価額が低くなる特例があり、更地や自宅用地よりも相続税負担を軽減することが可能です。

２. 固定資産税・都市計画税の節税方法

賃貸物件の敷地が小規模住宅用地に該当する場合、固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。この仕組みを活用することで、大幅に税金を抑えることができます。特に広い敷地を所有している場合、この軽減措置は大きなメリットとなります。

具体例１：アパートの設計を最適化
広い土地を利用してアパートを建築する場合、建物を複数戸に分けて設計することで、1戸あたりの敷地面積を200㎡以下に調整することが可能です。例えば、2000㎡の土地に10戸のアパートを建てた場合、それぞれの敷地が200㎡となり、小規模住宅用地の特例が全戸に適用されます。この軽減措置により、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減され、大幅な節税が実現できます。

工夫ポイント：
・建物の配置計画を綿密に行い、均等に敷地を配分する。
・地域の条例や建築基準法を確認して、分割プランを策定する。

具体例２：賃貸併用住宅の設計
自宅と賃貸スペースを組み合わせた「賃貸併用住宅」を建築するケースです。例えば、自宅部分が100㎡、賃貸部分が300㎡の建物を設計した場合、自宅部分と賃貸部分がそれぞれ独立して200㎡以下の軽減措置を受けられるように土地を分割すると、固定資産税と都市計画税の負担が大幅に軽減されます。

工夫ポイント：
・自宅部分と賃貸部分の割合を明確に区分する。
・賃貸部分の敷地に対して最大限の特例が適用されるよう設計を工夫する。

具体例３：空き地をアパート建築用地に転用
長期間放置されている空き地は、更地として固定資産税の軽減措置が適用されず、税金が高額になります。この場合、アパートやマンションを建築して住宅用地として利用することで、200㎡以下の部分が小規模住宅用地として評価額の1/6に軽減されます。
工夫ポイント:
・土地活用の初期投資として建築費を計画し、将来的な収益と節税効果を比較する。
・節税効果を試算し、更地のまま所有する場合とのコスト差を検討する。

具体例４：土地の分割による軽減率の最大化
広大な土地を複数の小規模住宅用地に分割することが効果的です。例えば、3000㎡の土地を3つの区画に分割し、それぞれに200㎡以下のアパート用地を確保すれば、全区画で固定資産税評価額の軽減措置が適用されます。また、残りの土地を駐車場や庭として利用することでさらなる収益化が可能です。
工夫ポイント:
・土地の分割計画を税理士と相談しながら進める。
・建築前に税務署で土地の評価額を確認し、分割後の効果を試算する。

具体例５：節税のための用途変更
現在、商業用地として利用している土地を一部住宅用地に変更することで軽減措置を活用します。例えば、所有しているビルの敷地内に賃貸住宅を新たに建築し、その敷地を住宅用地として活用することで、固定資産税評価額を抑えることができます。

工夫ポイント:
・商業用地としての収益性を維持しながら住宅用地の割合を増やすバランスを取る。
・用途変更に必要な申請手続きや法的要件を事前に確認する。

３．損益通算の活用

損益通算とは、不動産経営で発生した赤字を他の所得（例えば給与所得）と相殺することができる仕組みです。不動産経営に伴う経費（修繕費、減価償却費、借入金の利息など）を適切に計上することで、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。なお、損益通算は確定申告が必要です。また、経費の計上には適切な証拠書類を準備しておくことが重要です。

４．相続税の軽減策

賃貸物件を相続する場合、以下のような特例を活用することで相続税を大幅に軽減することができます。
・貸家建付地の評価減：更地や自宅用地に比べて評価額が低くなります。
・建物の評価減：固定資産税評価額が相続税の評価額となるため、建築費よりも評価額が低くなるケースが多いです。
・小規模宅地の特例：賃貸用地として使用される土地は、最大200㎡まで80％の評価減が適用されます。