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退去者が出たあと、床・壁紙などの内装や、給湯器などの設備を補修する「原状回復」。
賃貸経営オーナー様にとって、「原状回復」は気になるリスクのひとつではないでしょうか。
原状回復について正しく知り、トラブルを避け、
賢い業者選びでコストを抑えることは、安定した賃貸経営に欠かせません。
そこで！
国交省が定める「原状回復のトラブルとガイドライン」「2020年4月に改正された民法」をもとに、
「原状回復の費用負担ルール」「原状回復でトラブルが多い実例の判断基準」について詳しく解説いたします。
コスト削減のために適切な原状回復工事を怠ると、居室の内装や設備が傷んで、
物件価値が下がってしまうおそれがあります。
入居者が退去した後のクリーニング・消毒・老朽化した内装や
設備機器の修繕といった原状回復は欠かすことができません。
賃貸住宅の原状回復においては、
オーナー・入居者間の費用負担に関するトラブルが多くなっています。
こうした費用負担のトラブルを防ぐためには、
「オーナーが負担すべき原状回復費用」「入居者が負担すべき原状回復費用」の
線引きを正しく理解しておく必要があります。
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賃貸住宅の原状回復は、オーナー様（賃貸人）と入居者（貸借人）の間で、補修費用の負担をめぐるトラブルが多い問題です。
そこで国土交通省によって1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が定められました。（最新の改訂は2011年）
ガイドラインには主に、オーナー様（賃貸人）・入居者（貸借人）間の原状回復の基本的な考え方から、実務に役立つ判断基準・ツールまで幅広い内容が網羅されています。
入居者が物件を退去する際は、物件を入居時の状態に戻す義務があります。（原状回復義務）しかし建物は経年劣化するもの。
ガイドラインでは、過去の判例などから普通に生活していて生じる汚れや傷の補修費用は、入居者が賃料によって支払っているものとしています。そのため普通の生活によって生じた汚れや傷は、入居者が退去時の原状回復費用として負担する必要はないとしています。
例）ダイニングテーブルを置いていた床に、テーブル脚のへこみ跡がついた
→ 普通の生活範囲で生じた傷のため、入居者は原状回復を負担しなくてよい。
＝ 原状回復はオーナー様負担
ではどういった場合に、入居者が原状回復費用を負担すべきかというと
「故意や過失」「不注意」「普通の生活を超えるレベル」によって生じた汚れや傷です。
例）部屋内でタバコを吸っていたため、壁紙がヤニで黄色く変色した
→ 入居者の故意（喫煙行為）による汚れのため、変色した壁紙の原状回復は入居者負担
ここで注意したいのは、入居者が原状回復費用を負担すべきなのは
「故意・過失・不注意などによる汚れや傷のみ」であること。
通常の生活範囲で汚れた部分の壁紙補修や、入居時よりグレードアップした
壁紙を貼り替えた部分については、オーナー様の費用負担となります。
タバコのヤニで汚れた壁紙の例をとれば、
となります。
2020年4月、明治以来約120年ぶりに改正された民法でも「原状回復ルール」が明文化されました。
入居者が物件を損傷させた場合は、退去時に、その損傷を入居時の状態に戻す義務があります。（原状回復義務）
しかし通常の使用による損耗・経年劣化などは、入居者が原状回復しなくて良いという趣旨です。
これは、国交省のガイドラインとほぼ同じ内容。
ガイドラインが過去の判例などに基づき示していた原状回復義務の考え方を、
民法が法律によって明文化した形です。
今まで定義のなかった「敷金」ですが、賃料債務（＝家賃滞納）に備えて受け取るお金であることが法律に明文化されました。
つまり「敷金を原状回復費用に充てたので、返金できない」というオーナー側の主張は通らないことになります。
また滞納された家賃に充当した後の残りの敷金は、賃貸契約が終了して退去する時に、入居者に返還しなければならないことも明文化されました。
ガイドラインや改正民法によれば、原状回復費用はオーナー様の負担が大きくなっています。
入居者がよっぽど何かを壊したり汚したりした場合は、原状回復費用を請求できますが、入居者がどれだけきれいに普通に部屋を使っていても、退去後は「ハウスクリーニング」「水まわり設備の消毒」といった最低限の原状回復費用は必須ですよね。ガイドラインと民法では、これらの費用は「通常の使用による損耗」の範囲なので、オーナー様が負担すべきとしています。
しかしガイドラインはもちろん、原状回復についての改正民法の規定は任意規定のため、内容の異なる「特約」も有効となります。
そこで、ハウスクリーニングなど、通常損耗による原状回復費用の一部を入居者に
負担してもらえるのが「通常損耗補修特約」です。
賃貸契約を結ぶ際に、特約を「賃貸契約書に記載」または「入居者に口頭で説明」することで入居者の合意を得ていれば、
特約に明記した通常消耗による原状回復費用は、入居者に負担してもらえます。
「通常損耗補修特約」のポイントは、入居者に費用負担してもらう原状回復の種類・金額を、具体的に明記すること。
例）退去時の、ハウスクリーニング費用3万円、トイレ、風呂場、台所の殺菌消毒1万5千円は入居者負担とする。など
「通常損耗による原状回復費用も入居者が負担すること」といったざっくりした記載（特に入居者の負担金額が明確にわからない記載）では、万が一費用負担でトラブルになった時、特約の有効性が認められない可能性が大きいので注意しましょう。
オーナー様にとって、ハウスクリーニングなどは毎回必須となる原状回復費用。
退去時に費用を請求することができるため、「通常消耗補修特約」は賃貸契約書に明確に記載し、入居者にしっかり説明して合意を得ておくことがおすすめです。
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「こんな場合、入居者・オーナーどちらが原状回復の費用を負担すべき？」原状回復の実務では、費用負担の判断について悩む場面が多々あるかと思います。
原状回復のガイドラインには、トラブルが多い実例と判断基準が詳しく示されています。下表に一部を抜粋します。
1.畳の表替えやフローリングのワックスがけ（次の入居者確保のために行うもの）
2.家具の設置によるへこみ跡
3.日当たりや雨漏りによる変色、色落ち
1.テレビや冷蔵庫などの後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
2.画鋲やピンの穴（下地ボードの補修を伴わない程度）
3.エアコン設置による壁のビス穴や跡
4.日焼けなど自然現象による変色
1.網戸の張替え
（次の入居者確保のために行うもの）
2.地震などの自然災害で破損したガラス
1.ハウスクリーニング
2.台所・トイレの消毒、浴槽・風呂釜の取り替え
（次の入居者確保のために行うもの）
3.鍵の取り替え（破損・紛失がない場合）
4.設備機器の故障や耐用年数超えによる使用不能
1.飲み物などをこぼしたシミ・カビ
2.引越作業などによる傷・破損
3.入居者の不注意で雨が吹き込んだ事による変色、色落ち
1.日常清掃を怠ったための台所の油汚れ
2.くぎ穴、ネジ穴（下地ボードの補修が必要なもの）
3.結露やクーラーの水漏れを放置したことによるカビやシミ
4.タバコのヤニによる変色
5.落書きなど故意による汚れ
1.ペットが柱等につけた傷やニオイ
1.入居者が清掃や手入れを怠った結果、生じた汚損の清掃
2.日常の不適切な手入れや用法違反による設備の毀損
3.鍵の紛失や破損による取り替え
こうして見ると、
次の入居者確保のためのリフォームに近い補修、家具、エアコン、家電など日常生活に必要な物の設置による損耗の補修
自然現象や自然災害による損耗の補修は、基本的にオーナー様負担となっていることがわかります。
ハウスクリーニングや水まわり設備の消毒など、通常使用による損耗の原状回復費用を入居者にも求めたい場合は、「通常損耗補修特約」が必要です。
「通常損耗補修特約」を有効にする場合は、入居者にどんな原状回復の種類を（ハウスクリーニングや水まわり設備の消毒など）いくら負担してもらうか（ハウスクリーニングは3万円、水まわり設備の消毒は1万5千円など）を契約書に記載または口頭で説明して、入居時に合意を得ておきましょう。
出典：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）H23年8月
オーナー様（賃貸人）・入居者（貸借人）間での、原状回復の費用負担の割合は、物件や設備の経過年数、入居者の入居年数によって変わります。
物件や設備は古ければ古いほど壊れやすくなっているため、入居者の原状回復の負担割合は少なくなります。
たとえば新築時に、耐用年数6年の壁紙を貼っている物件の場合。入居後すぐに壁紙貼り替えが必要となった場合は、入居者の費用負担が100％となります。
入居後3年で壁紙貼り替えが必要となった場合は、入居者・オーナー様の費用負担は50％ずつ。入居後6年以降の交換は、壁紙が耐用年数に達しているため、オーナー様の費用負担が100％となります。
さらに言えば、入居時すでに壁紙を貼って数年経っており、壁紙の価値が初めから80％しかない場合。
となります。
入居者とオーナー様の原状回復の費用負担の割合は、入居時の物件・設備の経過年数や、入居年数を考慮して判断する必要があります。
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原状回復の費用負担の割合を判断するには、
「入退居時の内装や設備がどんな状態であったか」を把握しておく必要があります。
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原状回復のガイドラインでは、入退去時に内装・設備の状態を確認するためのリストが公表されています。
入居時には、損耗の有無、交換年月などを。
退去時には、損耗の有無、修繕・交換の要否を。
入居者・オーナー様相互に確認し合うことで、納得感のある費用負担の割合を導くことができます。
出典：国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）H23年8月
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原状回復のトラブルを防止するには、確認リストに加えて、入居時の部屋の状況を画像で残しておくのがベストです。
原状回復確認リストは、おおまかな目安なので、例えばフローリングの傷の大きさが何cm以上は入居者負担とするなどの、詳細は記載されていません。
原状回復のトラブルを防止するには、入居時の部屋の状況を画像で残し、退去時の状況と比較できるようにしておくのが有効です。
画像を基に判断すれば、オーナー様と入居者双方にとって納得性が高く、トラブルが起きにくくなります。
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原状回復確認リストと入居時の画像で、内装や設備の劣化や損耗状況が確認できれば、それに基づいて具体的な負担割合を決めます。
ガイドラインで、おおまかな負担割合は示されていますが、詳細や特約事項は契約書に盛り込んでおくことをお勧めします。
トラブルやクレームは、SNSで拡散されて物件の評判を悪化させ、入居者減に繋がるリスクがあります。
そうした事態を避けるため、トラブルやクレームの芽は、事前に摘んでおくことが重要です。
一般的に、原状回復にかかる費用の相場は以下の通りです。
（料金は部屋の広さや業者によって異なります）
例えばワンルームのハウスクリーニング・壁紙の張り替え（50㎡分）・床の傷補修をおこなった場合、約10〜20万円の原状回復費が必要です。
なお賃貸管理会社アブレイズパートナーズでは、オーナー様特典として、原状回復費用の大半を占める壁紙（クロス）貼替費用を最大無料としております。
クロス貼り替え費用のオーナー様負担分のうち、
「貼替後3年以内…全額無料」「貼替後3年以上…半額」となります。
原状回復の費用負担がご心配なオーナー様は、ぜひ一度アブレイズパートナーズにご相談ください。
※原状回復費用の負担サービスは、アブレイズオーナークラブにご加入いただく必要があります。詳しい内容については、個別にお問い合わせください。
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一般的に、原状回復にかかる費用の相場は以下の通りです。
（料金は部屋の広さや業者によって異なります）
さらに春先の引越しシーズンなどの繁忙期は、業者のスケジュールがなかなか押さえられない問題も。
原状回復が終わらないと次の入居者が住めないため、繁忙シーズンに入居者を逃してしまうリスクもあります。
退去日程が決まったら、できるだけすみやかに原状回復の段取りを始めることがおすすめです。
原状回復を依頼する業者は、どのように選ぶのが賢いのでしょうか？
原状回復の業者を選ぶ方法は、2通りあります。
（１）賃貸管理会社に業者を紹介してもらう
（２）オーナー様個人で業者を探す
無難に原状回復を済ませるなら、（１）賃貸管理会社の紹介業者を利用するのがおすすめです。賃貸管理会社に業者を紹介してもらうと、以下のようなメリットがあります。
○業者を探す手間が省ける
○業者に信頼がおける
○見積もり・工事の立ち合い・工事後の確認・請求事務などを、賃貸管理会社が代行してくれる
しかし、賃貸管理会社に「業者の紹介手数料」を取られる場合がある。というコスト面でのデメリットがあります。
原状回復は、工務店や個人業者などにも依頼できますが、原状回復専門の業者もあります。
業者選びに迷ったら、原状回復の専門業者に依頼するのが安心でしょう。
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原状回復は、壁床の張り替え・老朽化した設備交換など、物件リフォームのチャンスでもあります。
全国賃貸住宅新聞によると、単身者・ファミリー向けの賃貸物件で人気の高い設備には、以下のようなものがあります。
1位
室内洗濯機置き場
2位
テレビモニター付きインターホン
3位
インターネット無料
4位
洗浄機能付き便座
5位
独立洗面台
6位
エントランスのオートロック
7位
宅配ボックス
8位
備え付け照明
9位
高速インターネット
10位
ガスコンロ（2口／3口）
1位
テレビモニター付きインターホン
2位
室内洗濯機置き場
3位
独立洗面台
4位
追い焚き機能
5位
洗浄機能付き便座
6位
インターネット無料
7位
システムキッチン
8位
ガスコンロ（2口／3口）
9位
エントランスのオートロック
10位
浴室乾燥機
出典：この設備がないと入居が決まらない」人気設備ランキング2021 ～ランキング表編～
特に室内洗濯機置き場、テレビモニター付きインターホン
独立洗面台、インターネット無料は、単身者・ファミリー双方に共通して人気の設備です。
退去時の原状回復にあわせてこうした人気の高い設備機器を導入・設置すれば、
物件の競争力を高めることができ、効率的な空室対策が可能です。
賃貸住宅を借りる際には、初期費用や退去時の原状回復費用として、家賃の1〜3ヶ月分程度の敷金・礼金を支払うのが一般的です。
そのうち敷金は、退去時に原状回復費や家賃の滞納額を差し引いたあと、入居者に返還されます。
しかし近年は、ライバル物件との差別化（契約の成立が早期化・空室率の低下）、家賃保証会社が一般的になり、滞納家賃は保証会社が回収するようになったことで、アパートの「敷金・礼金不要」とする賃貸経営手法が人気です。
敷金不要をゼロ物件、敷金・礼金不要をゼロゼロ物件と呼ぶこともあります。しかし敷金ゼロ物件では、原状回復費用を敷金から差し引くことができません。
入居者が退去する際に、内装や設備を原状回復する費用や、クリーニング代などを別途徴収する必要があります。
敷金ゼロ物件は入居時の費用負担を小さくする代わりに、退去時の費用負担を大きくした物件です。
そのため、原状回復費用の負担を巡り、入居者とのトラブルが発生しやすいのです。
敷金ゼロ物件を経営する場合は、原状回復の費用負担トラブルが起こらないよう下記に注意しましょう。
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原状回復の工事費用は、原則としてアパート経営に必要な経費として計上できます。
などの原状回復工事や、老朽化した物件を元の状態に戻すための工事費用は全額経費として計上できます。
など、物件の耐久性や価値を高めるための工事費用は「資本的支出」とみなされ、減価償却の対象になります。
ただし工事の内容によっては、経費になるのか資本的支出になるのか不明なものもあります。
そのため、
修理・改修の工事費が、修理や改良などの金額が20万円未満の場合。
概ね3年以内の期間を周期として行われることが過去の実績やその他の事情からみて明らかな場合。
いずれかに該当すれば、修繕費として経費に計上することができます。
出典：国税庁 よくある税の質問
原状回復の費用は、入居者の故意、過失、不注意などによって生じた損傷の場合は、入居者に請求できます。
しかし、普通の生活によって生じた損耗、経年劣化による損耗の原状回復は、オーナー様負担となります。
ただし「通常損耗補修特約」として、入居者に負担を求める原状回復費用の種類・金額を明確にし、契約書または口頭説明によって合意を得ている場合は、入居者にも原状回復費用を請求できます。
また入居者に原状回復の費用負担を求める際は、物件や設備の経過年数・入居年数を考慮する必要があります。
原状回復の費用負担を正確に判断するためには、
入退去時に、物件・設備の損耗具合や経過年数などの状況を入居者と確認しておくことが重要です。
など、原状回復をスムーズに進めるための諸々の手続きは、
賃貸管理会社にお任せいただくのも解決策のひとつです。
