東京都渋谷区の賃貸管理 | 設備不良発生
trouble
- トラブル事例
トラブル内容
東京都渋谷区の賃貸管理・不動産管理トラブル解決事例。
先日当社管理マンションにご入居者様から「浴室乾燥機で洗濯物を乾かそうと思っても全然乾かない」とご連絡をいただきました。
現状を確認したところ、設置から15年経過している浴室乾燥機であることが分かり、また浴室乾燥機自体はモーターだけが動いている状態で風が出ていませんでした。
オーナーに報告し、速やかに交換をさせていただきました。
交換or修理
オーナー様にとっては、交換するのか修理するのか悩ましいかと思われます。
設備の一般的な耐用年数は10年～15年とされています。
メーカーも製造から10年経過すると部品の生産を中止することが多く、そうなると修理をしたくても修理できず、交換をしなければなりません。
また10年前の設備と最新の設備を比べると性能も上がっていますので、交換されることをオススメします。
どのタイミングで交換すればいいの
故障していないのに交換する必要はないと思います。
ではいつ交換するのがいいのでしょうか？
1. 入居中に故障したら
2. 原状回復工事の際に設備の入替
機械はいつ故障するか分かりませんので、入居中に故障したら修理交換するのは当然のことと思われます。原状回復工事の際に設備を入れ替える目的は、故障して入居者にご迷惑をかける前にトラブル防止策で交換されるオーナー様も多くいらっしゃいます。
特に夏場（梅雨時期頃から）はエアコン故障のトラブルが多発する時期となってきます。冬場は動いていたけど、春はエアコンを使用せず、暑くなってくると使用する入居者の方がほとんどなので、その時期に故障していることに気付かれます。
その時期に交換しようと思っても業者も繁忙期となるため、通常2～3日で工事できるところが、10日前後要したりすることも珍しくはありません。
また冬場は給湯器の故障が増えます。「お湯が出ない」「お湯の温度が安定しない」など。
夏と違って、エアコンが故障しても扇風機などで一時的に凌いでいただくことはできますが、給湯器が故障すると、「お風呂に入れない、食器を水で洗わなければいけない」という夏場以上にトラブルに繋がる事例が発生しやすくなります。
どのようなトラブルに繋がるのか
実は、2020年4月から民放が改正されているのはご存知でしょうか？
貸室・設備等が壊れて使用できなくなってしまったことにより、通常の居住が出来なくなってしまった場合、契約者の過失を除き、賃料はその滅失部分の割合によって「減額される」となりました。
ではオーナーが不利ではないかと思われますので、「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が作成されました。
～Ａ群に該当するか～
Ａ群
電気が使えない：賃料減額割合40％（免責日数2日）
ガスが使えない：賃料減額割合10％（免責日数3日）
水が使えない：賃料減額割合30％（免責日数2日）
～Ａ群のいずれにも該当しない場合～
Ｂ群
トイレが使えない：賃料減額割合20％（免責日数1日）
風呂が使えない：賃料減額割合10％（免責日数3日）
エアコンが作動しない：賃料減額割合1か月あたり5,000円（免責日数3日）
テレビ等通信設備が使えない：賃料減額割合10％（免責日数3日）
雨漏りによる利用制限：賃料減額割合5～10％（免責日数7日）
◆ガイドラインの使用方法
計算方法はまず【A群】（※電気・ガス・水が使えない）に該当するか確認します。
該当するのであれば【A群】の賃料減額割合・免責日数を基準に金額を算出し、【B群】に該当場合も同様で、減額算出方法は日割り計算で行います。
＜例＞賃料100,000円でガスが6日間使用できなくなった場合
賃料100,000円×賃料減額割合10％×（6日－免責日数3日）/30日＝賃料減額1,000円（1日当たり333円）
となります。
◆ガイドラインの注意事項
・入居者の過失・善管注意義務違反での不具合・故障は対象外。
・天災で、貸主・借主双方に責任が無い場合も賃料の減額が認められますが、供給元の故意または過失、信義則上それと同視することができる事情を含む事由に基づく場合はこの限りではありません。
賃貸減額のこのガイドラインは、あくまで目安であり、必ずしもこの通りに減額しなくてはいけないというものではありません。
入居者が安心して賃貸物件で生活が出来るように、基準を明確化したものなのです。
まとめ
前述でも申し上げましたが、設備の補修用性能部品の保有期間は、製造打ち切り後10年です。もし、10年以上経過した【エアコン】・【給湯器】などが故障した場合、修理を行うための部品がないため製品の取替が必要になります。
すぐに新しい製品が手に入ればいいのですが、時期やタイミングによってはすぐ手に入らない場合があります。
設備が設置から10年以上経過しているが「まだ動くからこのまま使用する」というオーナー様も多いかと思われます。
エアコンが動かず、暑い・寒い部屋で過ごさないといけない、給湯器が故障してお風呂にも入れない。
このような状況が長く続けば、入居者様から「ちゃんと家賃を払っているのに、いつになったら修理するんだ！」となり、最悪の場合大きなトラブルや解約に繋がる可能性も高まりやすくなります。
もちろん新しい製品にしたから絶対にすぐ壊れないということではありませんが、古い製品を使い続けるよりかはそのようになるリスクは下げられます。
そして新規募集時に新しい設備にすることで、「設備が新しいからこちら物件の方がいい」となり、新規入居に繋がることにもなります。
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