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  • 賃貸管理適正化法が2021年施行。法律で賃貸管理はどう変わる?

    2020.07.04

    2020年6月12日、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(賃貸住宅管理適正化法)が国会で可決・成立しました。

    賃貸住宅管理適正化法によって、今後の賃貸管理はどう変わるのでしょうか?

    そこで、

    ・法律の内容

    ・施行時期

    ・法律によって賃貸経営オーナー様が気をつけるべき点

    についてまとめました。

    賃貸管理に関する新しい法律を知り、オーナー様の適切な賃貸経営にお役立てください。

    賃貸住宅管理適正化法の内容とは?

    賃貸住宅管理適正化法は、近年、オーナー様や賃貸管理業者(サブリース業者)との間でトラブルが増えていることから整備が進みました。

    賃貸住宅管理適正化法は、賃貸管理業者に対して、大きく2つの義務を定めています。

    (1)サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置

      〇 全てのサブリース業者に対し、

        ・勧誘時における、故意に事実を告げず、又は不実を告げる等の不当な行為の禁止

        ・サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の締結前の重要事項説明 等

       を義務づけ

      〇 サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者(勧誘者)についても、契約の適正化のための規制の対象とする

    (2)賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

      〇 賃貸住宅管理業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務づけ

      〇 登録を受けた賃貸住宅管理業者について、

        ・ 業務管理者の選任

        ・ 管理受託契約締結前の重要事項の説明

        ・ 財産の分別管理

        ・ 委託者への定期報告 等

       を義務づけ

    国土交通省 報道・発表資料「「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定
    ~サブリース業者による勧誘・契約締結行為の適正化と賃貸住宅管理業の登録制度の創設~」

    次の章では、賃貸管理適正化法で定められた2つの義務について詳しくご紹介します。

    1.サブリース業者(+勧誘者)に対する2つの義務

    賃貸管理適正化法では、サブリース業者がオーナー様との適正な賃貸借契約を結ぶための、2つの義務が定められました。

    具体的には

    オーナー様をサブリース契約に勧誘する際の、不実かつ不当な行為を禁止

     → 将来的にオーナー様に支払う賃料を減額する可能性があることを故意に告げない等

    ・オーナー様との契約締結前に、重要事項の説明

     → オーナー様に支払う賃料や、家賃保証期間、サブリース契約解除の条件等

    が義務化されています。

    なぜサブリース業者が名指しで規制されている?

    サブリース業者とは、「サブリース方式」という契約形態をとる賃貸管理会社のことをさします。

    賃貸管理会社とオーナー様が結ぶ賃貸管理契約には、「管理委託方式」と「サブリース方式」の2種類があります。

    「管理委託方式」では、賃貸人(所有者)であるオーナー様が、所有物件の管理を業者に委託します。

    貸借人(入居者)との賃貸契約も、オーナー様が直接結びます。

    図にすると、賃貸経営の中心にいるのは「賃貸人(所有者)」=オーナー様です。

    出典:国土交通省 報道発表資料「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定
    ~サブリース業者による勧誘・契約締結行為の適正化と賃貸住宅管理業の登録制度の創設~『概要』

    一方「サブリース方式」では、サブリース業者がオーナー様(所有者)の所有物件を借り上げます。(=マスターリース契約)

    さらに入居者勧誘から貸借人(入居者)との契約まで含め、サブリース業者が賃貸経営のすベてを担います。

    賃貸経営の中心にいるのは「サブリース業者」となります。

    出典:国土交通省 報道発表資料「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定
    ~サブリース業者による勧誘・契約締結行為の適正化と賃貸住宅管理業の登録制度の創設~『概要』

    サブリース方式はオーナー様にとって、入居者勧誘から管理まで、賃貸経営を一括で任せられるメリットがあります。

    さらにサブリース業者が所有物件を借り上げてくれるため、オーナー様にとっては、サブリース業者から安定した賃料が支払われるメリットもあります。

    しかし中には、

    「(将来的に賃料減額の可能性があることを契約時に説明しないまま)契約から数年経って、オーナー様に支払う賃料を大幅に減額する」

    「入居者ニーズの見込めない土地で、オーナー様にアパート建築と賃貸経営を持ちかけ、家賃保証期間が過ぎたあとは高額な管理手数料を取り続ける」

    「入居者から徴収した賃料をオーナー様に支払わないまま、サブリース業者が倒産して連絡がつかなくなる」

    といったサブリース業者をめぐるトラブルも急増。

    そのため賃貸管理適正化法では、サブリース業者に対して、オーナー様と適切な契約を結ぶための法的規制をかけました。

    賃貸管理適正化法は、悪質なサブリース業者からオーナー様や入居者を守る法律でもあります。

    またサブリース会社と組んで入居者勧誘をおこなう「勧誘者」も同様に、法的規制の対象となっています。

    2.賃貸住宅管理業者の、国土交通省への登録が義務付け

    オーナー様から委託を受けて賃貸管理業を営む事業者は、国土交通省への登録が義務化されました。(※)

    登録は5年毎の更新で、

    ・オーナー様への契約締結前の重要事項説明

    といった、適正な契約締結が義務付けらていれます。

    さらに、

    ・業務管理者(「賃貸不動産経営管理士」や「宅地建物取引士」などの有資格者)の選任

    ・財産の分別管理

    ・オーナー様への定期報告

    など、適正な賃貸管理業務の遂行についても義務付けられています。

    (※)管理戸数が200戸以下の事業者については、国土交通省への登録は免除される予定

    賃貸管理適正化法の施行はいつ?

    サブリース業者への規制や、国土交通省への登録など。

    様々な義務を定めた賃貸管理適正化法は、いつから施行されるのでしょうか?

    まずサブリース業者への規制については、2020年12月。

    国土交通省への登録については、2021年6月が予定されています。

    賃貸管理適正化法で、オーナー様が気をつけるべき3つの事

    賃貸管理適正化法の成立によって、オーナー様は具体的にどのようなことに気をつければ良いのでしょうか?

    オーナー様が特に気をつけるべき点は、以下の3つ。

    1.賃貸管理業者に義務化された「重要事項説明がなされているか

    2.サブリース業者との契約内容

    3.国土交通省に登録されている賃貸管理業者かどうか

    いずれも法律成立前から確認すべき事項ではありますが、今回の法整備を機に、改めて注意しましょう。

    1.賃貸管理業者に義務化された「重要事項説明」がなされているか

    賃貸管理会社は、賃貸管理契約の際、オーナー様に重要事項を説明することが義務化されます。

    賃貸管理会社から以下のような「重要事項説明」がなされたか、改めて細部まで確認しましょう。

    管理委託における「重要事項説明」の例

     → 管理業務の内容・実施方法・家賃等の送金方法や振込日・財産の分別管理方法

     → 管理費の詳細(家賃の○%など)、支払期限、方法

     → 賃貸管理の契約期間や、再委託先

     → 免責の有無や、免責事由

     → 契約更新や契約解除について

     等

    公益財団法人「日本賃貸住宅管理協会」HPには、賃貸管理会社向けに、オーナー様に説明すべき「重要事項説明書(チェックリスト)」(※Wordファイル形式)などが掲載されています。

    管理会社の目線から、オーナー様が説明を受けるべき「重要事項」についてチェックしておくのも安心です。

    サブリース業者との契約内容

    特にサブリース業者との契約時には、以下の内容に気をつけましょう。

     →「家賃保証」や「空室保証」と謳われていても、賃料は見直しや減額になる可能性があること

     →「家賃保証」や「空室保証」の期間、保証期間変更の可能性、免責事由(保証が受けられない場合の条件)

     →「○○年一括借上」と謳われていても、サブリース契約が途中解除になる可能性があること

     → 所有物件の修繕費用や固定資産税は、オーナー様負担となること

     等

    サブリース契約は、賃貸経営を一括で任せられるのがメリットです。

    しかし契約の細部にまで目を通しておかないと、「こんなはずじゃなかった」が起きやすいことがデメリット。

    特に「家賃保証」「空室保証」などについては、金額・保証期間・免責事由(賃料が支払われない場合)などについてしっかりと確認しましょう。

    なお弊社(株)アブレイズパートナーズは、オーナー様とのご契約は「管理委託方式」でおこなっております。

    サブリース方式にご不安をお持ちのオーナー様も、安心してご相談ください。

    →(株)アブレイズパートナーズの管理サービスや管理費無料について詳しくはこちら

    国土交通省に登録されている賃貸管理業者かどうか

    2021年12月からは、一部(※)をのぞき、オーナー様から委託して賃貸管理をおこなう事業者は国土交通省への登録が義務付けられます。

    (※)管理戸数200戸以下の事業者は登録免除となる予定

    今後、賃貸管理会社と契約を結ぶ際は、国土交通省に登録されている事業者かどうかを確認しましょう。

    もちろん弊社(株)アブレイズパートナーズも、既に国土交通省への登録をおこなっている賃貸管理事業者です。

    賃貸管理の委託をご検討の際は、安心してご相談ください。

    出典:国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム「賃貸住宅管理業者」

    まとめ

    賃貸管理適正化法は、近年増加しつつある賃貸管理トラブルに対応した法律です。

    その内容はおもに、悪質な賃貸管理契約やサブリース業者から、オーナー様や入居者を守るものとなっています。

    本来、オーナー様の利益を守りながら煩雑な賃貸業務を代行し、その対価として報酬をいただくのが賃貸管理会社の仕事。

    その賃貸管理会社が、オーナー様や入居者様の利益を損なうばかりか、不利益を煽るようなことがあってはいけません。

    賃貸管理適正化法は今後、より詳細なガイドラインなどが公表される予定です。

    オーナー様を守る新たな法律とともに、(株)アブレイズパートナーズも、オーナー様の安心かつ安全な賃貸経営をサポートさせていただきます。

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